Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam (ảnh: Lê Toàn)

Thông tin trên được ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam đưa ra tại Hội thảo “Sức hút đô thị Biển” do Báo Đầu tư tổ chức, diễn ra vào sáng 14/10/2020.

Nhiều biến động

Nhìn lại chặng đường 10 năm phát triển của thị trường bất động sản biển, ông Lâm cho biết, giai đoạn 2010 - 2014 là giai đoạn toàn cảnh thị trường bất động sản cả nước nói chung suy giảm nặng nề nhất, đặc biệt trong năm 2010 - 2013. Sang năm 2014, thị trường bắt đầu phục hồi trở lại. Bất động sản biển giai đoạn này vẫn là bất động sản nghỉ dưỡng gắn liền chủ yếu với loại hình biệt thự biển trong các khu resort; condotel bắt đầu xuất hiện nhưng chưa nhiều.

“Các dự án đa phần ở quy mô nhỏ, chỉ tập trung vào loại hình resort nghỉ dưỡng với biệt thự biển và condotel, chưa đa dạng sản phẩm; Do giá trị đặc thù, người mua là những người có điều kiện tài chính và không phụ thuộc vào sự lên xuống của thị trường; Mức giá còn đang rất hấp dẫn”, ông Lâm nói.

Đến giai đoạn 2015 – 2020, cùng với sự phát triển mạnh của thị trường bất động sản nói chung, bất động sản nghỉ dưỡng cũng phát triển mạnh với những chủ đầu tư lớn của Việt Nam.

“Giai đoạn này, thị trường đã khơi dậy một phân khúc mới, tạo dựng thị trường mới tại các địa phương/tỉnh thành. Các dự án có quy mô lớn hơn, được đầu tư bài bản hơn. Cuộc chạy đua về cam kết lợi nhuận đã gây ra hệ lụy về sau. Nguồn cung ồ ạt vượt quá khả năng hấp thụ. Vẫn còn gây nhiều tranh cãi về tác động đến môi trường tự nhiên”, ông Lâm nói.

Ngoài ra, năm 2020, Dịch Covid-19 tác động làm thu nhập khách hàng và người dân sụt giảm, du lịch giảm sút, từ đó tác động trực tiếp đến bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng và bất động sản biển nói riêng. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng giảm sút từ năm 2019 sau giai đoạn cao trào từ 2016 - 2018, giảm cả nguồn cung mới và sức tiêu thụ. Giá tăng mạnh trong thời qua cũng là một thách thức đáng kể.

Đồng thời, pháp lý chưa có quy định rõ ràng hơn, đặc biệt với những loại hình như condotel,  officetel… Năng lực triển khai của một vài chủ đầu tư mới chưa đủ làm yên tâm khách mua. Tiến độ triển khai các công trình hạ tầng giao thông (đặc biệt là hệ thống đường cao tốc liên kết vùng) còn chưa theo kịp nhu cầu phát triển. Vấn đề tác động môi trường tự nhiên như rừng/biển vốn rất nhạy cảm trong khi cả thế giới và Vn lo ngại về những biến đổi khí hậu mà Việt Nam là 1 trong những nước bị ảnh hưởng nặng nề nhất trong vòng 20 - 30 năm tới khi mà mực nước biển dâng lên.

ông Phạm Lâm cho rằng, với các dự án khu đô thị biển, chủ đầu tư phải đủ năng lực, không chỉ về tài chính mà cả nguồn lực để đầu tư lâu dài (ảnh: Lê Toàn)

Khó khăn chỉ ngắn hạn

Mặc dù vậy, ông Lâm nhận định khó khăn trên chỉ mang tính thời điểm, trong tương lai bất động sản biển sẽ sớm phục hồi để phục vụ cho ngành du lịch. Lý giải thêm về điều này, ông Lâm cho rằng, dù trải qua nhiều thăng trầm trong 10 năm qua, nhưng giá thị trường vẫn tăng 3 - 4 lần.

Đồng thời, sự phục hồi của thị trường sau giai đoạn 2009 - 2013, khi phát triển ở giai đoạn mới, thị trường sẽ phát sinh nhiều loại hình bất động sản mới, đa dạng và không chỉ tập trung về bất động sản nhà ở tại các thành phố lớn mà lan ra khắp cả nước. Du lịch phát triển mạnh với tăng trưởng 2 con số hàng năm, bao gồm khách quốc tế lẫn khách nội địa… Đây còn là ngành kinh tế mũi nhọn và quan trọng của quốc gia, cùng với chiến lược phát triển kinh tế biển.

Tăng trưởng kinh tế nói chung và mức sống người dân được nâng cao, tỷ lệ tăng của tầng lớp trung lưu và người giàu mới, cụ thể tỷ lệ triệu phú USD (tính tài sản khoảng từ 100 tỷ đồng trở lên) ở Việt Nam có khoảng hàng triệu người. Với điều kiện tài chính, nhu cầu về second home ở khu vực biển là điều rất bình thường.

Đồng thời, sự có mặt của các thương hiệu quốc tế từ Âu, Mỹ đến các nước châu Á như Nhật Bản, Thái Lan. Tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, không thiếu một thương hiệu quốc tế nào như Sheraton,  Intercontinental, Melia, Novotel… Trong năm 2018 - 2019, thị trường có thêm thương hiệu Wyndham khá sôi động với hàng loạt dự án tại các tỉnh miền Trung, đặc biệt tại nhiều nơi có tiềm năng du lịch nhưng chưa được khai thác đúng.

Đưa ra dự báo nguồn cung mới trong vòng 2 - 3 năm tới, ông Lâm nhận định, với biệt thự biển, nếu nhìn vào số lượng sản phẩm trong 5 năm qua và ước tính tương ứng cho tương lai, các dự án có thể đưa ra hàng ngàn căn biệt thự biển (beach front villa) mỗi năm.  Riêng với condotel dù xu hướng đã giảm trong năm 2020 này, nhưng khi có những thay đổi về pháp lý đối với loại hình này, cùng với những giá trị đặc thù vốn có, có thể có đến vài ngàn căn condotel sẽ được đưa ra thị trường.

Với các loại sản phẩm khác như shophouse/townhouse - đây là loại hình sản phẩm mới, ngày càng được ưa chuộng khi quy mô các dự án đô thị dân cư ven biển mở rộng ngày càng lớn. Một phần lý do từ pháp lý sở hữu lâu dài, phần khác do bố trí quy hoạch rõ ràng và có tiềm năng thương mại. Với các dự án đang được quy hoạch và chuẩn bị, nguồn cung mới có thể cũng lên đến hàng ngàn căn mỗi năm.

“Mặc dù nguồn cung có thể lên đến hàng ngàn sản phẩm mỗi loại hình, tuy nhiên còn phụ thuộc vào phản ứng của thị trường để các chủ đầu tư linh hoạt đưa sản phẩm ra thị trường”, ông Lâm nói và đưa ra một số đề xuất, thời gian tới, cần định vị lại thị trường bất động sản biển, xác định đây có phải là thị trường để mua đi bán lại các sản phẩm như đầu tư bất động sản nhà ở hay không? Quy hoạch đô thị bài bản, đầy đủ, chức năng, đồng bộ, kết nối giao thông; Bảo vệ môi trường và di sản văn hóa/lịch sử cũng như di sản thiên nhiên

Đồng thời, hoàn thiện quy định cho các loại hình sản phẩm mới. Ban hành các quy định rõ ràng chi tiết về chức năng, quyền lợi, trách nhiệm cho các chủ thể liên quan từ chủ đầu tư, đơn vị quản lý đến người mua, đơn vị bảo lãnh hoặc cho vay.