Bất chấp dịch bệnh, nhiều nhà đầu tư vẫn tiếp tục đổ vốn vào bất động sản công nghiệp và logistics.

Cơ hội hấp dẫn

Theo ông Brian Chinappi, Giám đốc phụ trách lĩnh vực bất động sản châu Á của Quỹ Đầu tư toàn cầu về phát triển cơ sở hạ tầng bền vững (Actis), đang xuất hiện những cơ hội hấp dẫn để theo đuổi chiến lược đầu tư vào bất động sản công nghiệp và logistics ở thị trường Việt Nam. Trong đó, sự thay đổi nhân khẩu học, chuyển đổi số, thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu cho lĩnh vực này được coi là 4 yếu tố chính để Quỹ Actis “xuống vốn”.

Việc rót 270 triệu USD vào Công ty TNHH Khu công nghiệp kỹ thuật cao An Phát (An Phát Complex) thuộc An Phát Holdings mới đây của Actis cho thấy điều đó. Với thương vụ này, hai bên chính thức thúc đẩy lĩnh vực phát triển khu công nghiệp và nhà xưởng, kho bãi cho thuê.

Dữ liệu thị trường bất động sản công nghiệp mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy, tỷ lệ lấp đầy ở khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc tăng so với cùng kỳ năm ngoái, giá thuê tăng 5-10% mỗi năm.

Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy tại Hà Nội lên đến 90%, Bắc Ninh 95%, Hưng Yên 89% và Hải Phòng 73%. Trong khi đó, khu vực phía Nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM là 88%, Bình Dương 99%, Đồng Nai 94%, Long An là 84%, Bà Rịa - Vũng Tàu 79%.

Cụ thể, Actis sẽ đầu tư hơn 20 triệu USD vào Khu công nghiệp An Phát 1 để sở hữu 49% cổ phần, còn 250 triệu USD dành cho dự án mở rộng và cho thuê nhà xưởng, kho bãi.

Đối với An Phát Holdings, việc bắt tay với quỹ ngoại lúc này cho thấy chiến lược tận dụng thời cơ để đưa An Phát 1 trở thành khu công nghiệp hàng đầu miền Bắc.

Nằm trong top 4 khu công nghiệp mới đáng chú ý tại Hải Dương, An Phát 1 có diện tích 180 ha (giai đoạn I) dự kiến lấp đầy vào năm 2024. Khi bắt đầu hoạt động cuối năm nay, khu công nghiệp này sẽ có khoảng 50 - 70 nhà máy sản xuất trong các lĩnh vực điện tử, thực phẩm và đồ uống (F&B), nhựa, ép phun, công nghiệp hỗ trợ…

Động thái của Actis không có gì ngạc nhiên. Gần đây số lượng các quỹ đầu tư tiếp cận lĩnh vực này tại Việt Nam ngày càng tăng. Dự kiến nhiều thương vụ giao dịch mua bán hoặc cho thuê quy mô lớn sẽ diễn ra.

“Không ít chủ sở hữu khu đất đang sử dụng phương án này để giải ngân vốn đầu tư, nâng cấp cơ sở vật chất và áp dụng các giải pháp công nghệ mới vào kho bãi và quản lý chuỗi cung ứng để đáp ứng nhu cầu của khách hàng”, ông Paul Fisher, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định.

Dữ liệu của JLL cho thấy, khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang thay đổi mạng lưới chuỗi cung ứng và nhu cầu phân bổ lại vị trí đặt nhà máy của các doanh nghiệp. Đây là những lý do chính thúc đẩy các nhà đầu tư toàn cầu để mắt đến thị trường logistics khu vực này.

Các quỹ chuyên đầu tư vào mảng này đã tăng gấp đôi tài sản được quản lý vào năm 2020 và tiếp tục tăng tốc hơn nữa trong năm 2021. Trong 6 tháng đầu năm nay, một số lượng kỷ lục các thương vụ bất động sản công nghiệp và logistics lớn được giao dịch tại khu vực này.

Nhiều quỹ đầu tư cũng bắt đầu tái phân bổ danh mục đầu tư và tăng tỷ lệ đầu tư tài sản vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp và logistics lên 40-50%. Khối lượng đầu tư sẽ tăng mạnh ở Hàn Quốc, Australia và Trung Quốc, những nơi có sẵn các kho hậu cần hiện đại. Dự kiến khối lượng đầu tư vào lĩnh vực này tăng từ 25 đến 30 tỷ USD mỗi năm trong giai đoạn 2019 - 2020, lên 50-60 tỷ USD trong giai đoạn 2023 - 2025.

Tăng trưởng trong dài hạn 

Theo báo cáo của JLL, Việt Nam có định hướng phát triển công nghiệp theo mô hình 3 vùng kinh tế nhằm thúc đẩy tăng trưởng dọc đất nước. Tổng diện tích đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn cho thuê đến quý II/2021 lần lượt tại miền Bắc là 9.700 ha và 1,9 triệu m2; miền Trung là 6.600 ha và 30.500 m2; miền Nam là 25.200 ha và 3,2 triệu m2.

Các lĩnh vực như thực phẩm ăn uống (FMCG), thương mại điện tử, dược phẩm và kho lạnh sẽ có nhiều nhu cầu thuê mua không gian kho bãi bổ sung cạnh các khu đô thị. Trong khi lĩnh vực ô tô, máy móc hạng nặng và hóa chất có thể tìm kiếm những hợp đồng cho thuê ngắn hạn xa khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, giá thành nhiều loại vật liệu xây dựng tăng cao khoảng 25% so với đầu năm, đặc biệt là giá thép trong nước tăng mạnh. Việc tăng giá thép và các loại vật liệu xây dựng sẽ làm gián đoạn tiến độ của các công trình vì đội vốn.

Khi đó chủ đầu tư và nhà thầu phải tính lại bài toán xây dựng nếu tiếp tục triển khai dự án. Điều này sẽ làm suy giảm nguồn cung bất động sản công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho trong ngắn hạn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê với nhiều khả năng sẽ thiết lập mặt bằng giá mới.

Theo ông Nguyễn Cao Trí, Tổng giám đốc Công ty NS BlueScope Lysaght Việt Nam, sự bất ổn định của giá nguyên vật liệu xây dựng, đặc biệt là giá thép khiến các nhà sản xuất buộc phải có giải pháp để hạn chế rủi ro. Họ có thể đa dạng nguồn cung ứng, thay đổi cách lập kế hoạch vận hành sản xuất và có phương án lựa chọn cho khách hàng với những giải pháp phù hợp trong cả ngắn hạn và dài hạn.

Nhìn về tương lai, các nhà đầu tư sẽ thận trọng, xem xét kỹ lưỡng danh mục đầu tư trước khi triển khai vốn cho các khoản đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, nhu cầu về thương mại điện tử và dịch vụ dược phẩm tăng tốc ồ ạt đã cho thấy logistics và bất động sản công nghiệp vẫn là loại tài sản tăng trưởng dài hạn hơn so với các loại bất động sản khác.