Nhiều dự án hạ tầng chưa hoàn thành nên bất động sản bị giảm giá trị. Trong ảnh: Một đoạn đường Vành đai 3, TP.HCM

Trễ hẹn vì tắc vốn đầu tư

Theo quy hoạch, TP.HCM sẽ có 3 tuyến đường vành đai với tổng chiều dài khoảng 356 km. Trong đó, đường Vành đai 3, Vành đai 4 có tính chất liên kết vùng, kết nối các khu công nghiệp, khu đô thị của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Cụ thể, dự án đường Vành đai 3 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chi tiết theo Quyết định số 1697/QĐ-TTg ngày 28/9/2011. Dự án có tổng chiều dài 89,3 km, đi qua địa bàn 4 tỉnh, thành phố là Long An, Đồng Nai, Bình Dương và TP.HCM. Hiện nay, toàn dự án mới chỉ có đoạn Mỹ Phước - Tân Vạn (đoạn 2) dài 16,3 km qua địa bàn tỉnh Bình Dương đã được đầu tư và đưa vào khai thác, sử dụng.

Tương tự, dự án đường Vành đai 4 có tổng chiều dài 197,6 km, đi qua 5 tỉnh, thành phố là Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM và Long An.

Tính đến nay, tỉnh Bình Dương đã đầu tư được khoảng 21 km bằng nguồn ngân sách địa phương và đang tiếp tục nghiên cứu đầu tư mở rộng theo quy hoạch. Tỉnh Long An đang triển khai đầu tư khoảng 25 km, còn tại các địa phương khác thì tuyến đường này vẫn “nằm trên giấy”.

Vướng mắc hiện nay chính là nguồn vốn đầu tư và kinh phí giải phóng mặt bằng tăng cao hơn thời điểm lập quy hoạch rất nhiều.

Ông Phan Công Bằng, Phó giám đốc Sở Giao thông - Vận tải (GTVT) TP.HCM cho biết, qua rà soát tổng thể về nhu cầu vốn, nguồn vốn kế hoạch đầu tư công trung hạn của TP.HCM giai đoạn 2021 - 2025 là không đủ khả năng cân đối (chỉ đáp ứng được 20,1%). Do vậy, Thành phố đã kiến nghị Bộ GTVT báo cáo cấp thẩm quyền chấp thuận tăng tổng mức vốn đầu tư công trung hạn của TP.HCM giai đoạn 2021 - 2025 đối với các dự án vành đai.

“Việc sớm khép kín đường vành đai sẽ tạo sự đồng bộ về hạ tầng, góp phần phát huy hiệu quả kết nối các khu kinh tế trọng điểm phía Nam với cảng Hiệp Phước, cảng Long An, cảng Phú Mỹ, Cảng hàng không Quốc tế Long Thành, thúc đẩy các dịch vụ vận chuyển logistics, giúp tiết kiệm thời gian, chi phí vận chuyển, phát triển dịch vụ cảng”, ông Bằng chia sẻ

Tương tự, lãnh đạo UBND tỉnh Đồng Nai và Bình Dương cũng cho biết, địa phương chưa thể cân đối được nguồn vốn để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng cho dự án. UBND tỉnh Đồng Nai còn kiến nghị đưa hợp phần giải phóng mặt bằng, xây dựng các tuyến đường song hành vào trong tổng thể dự án chung vì ngân sách địa phương khó có thể thực hiện được.

Bất động sản bị “vạ lây”

Hạ tầng và bất động sản được ví như “đôi bạn cùng tiến”, hạ tầng phát triển thì giá trị nhà đất cũng tăng theo. Do đó, khi các dự án hạ tầng chậm tiến độ, không những cản trở giao thông, kẹt xe, ảnh hưởng đến đời sống người dân, mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung, đặc biệt là bất động sản.

Đơn cử, tại khu vực tỉnh Long An, sở hữu nhiều dư địa phát triển cho thị trường bất động sản khi có cả Vành đai 3, Vành đai 4 đi qua. Nhưng do các dự án hạ tầng trọng điểm chậm tiến độ nên giá trị bất động sản cũng vì đó mà giảm nhiều.

Bà Nguyễn Thị Hoa, người đã có nhiều năm đầu tư bất động sản tại Long An cho biết, khách hàng hiện không mấy mặn mà mua sản phẩm tại thị trường này do việc di chuyển vẫn gặp nhiều khó khăn. Những tuyến đường chính để đi từ TP.HCM tới Long An hiện nay là Quốc lộ 1A, Quốc lộ 50… thường xuyên xảy ra tình trạng kẹt xe.

“Năm 2018, tôi mua 2 căn nhà phố tại một dự án ở huyện Bến Lức, doanh nghiệp cam kết lợi nhuận tốt nhất. Thế nhưng, năm 2020, khi chuẩn bị nhận nhà, tôi phải chật vật để bán cắt lỗ. Người mua thờ ơ vì hạ tầng chưa phát triển, đi lại khó khăn”, bà Hoa nói.

Hay như tại khu vực huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai), nhờ những cú hích về hạ tầng như cầu Cát Lái và sân bay Long Thành, tuyến đường Vành đai 3 (đoạn Nhơn Trạch - TP.HCM dài hơn 30 km)... thị trường bất động sản nơi đây liên tục xuất hiện những cơn “sốt nóng” khi những dự án hạ tầng này có thông tin mới. Thế nhưng đến nay, chỉ có dự án sân bay Long Thành đang được triển khai, còn những dự án khác vẫn “dậm chân tại chỗ”. Không ít nhà đầu tư đã sa lầy tại đây.

Trao đổi với anh Huy, một môi giới bất động sản khu vực này thì được biết, hiện giao dịch bất động sản ở Nhơn Trạch khá thấp. Việc tìm kiếm khách hàng gặp nhiều khó khăn khi nhà đầu tư không thấy nhiều tiềm năng ở đây.

“Tại một số nơi của Nhơn Trạch, vì giá đất tăng quá cao nên khi bán lại rất khó. Vừa rồi, một khách hàng gửi tôi bán lô đất nền có diện tích 60 m2, đòi gần 4 tỷ đồng. Mức giá này khá cao, tôi có khuyên nên xem lại giá bán, nhưng khách hàng ngần ngừ vì khi mua đã tới 3 tỷ đồng, nếu bây giờ bán thấp hơn thì lỗ so với gửi tiết kiệm”, anh Huy chia sẻ.

Với góc độ là lãnh đạo doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty Việt An Hòa cho hay, khi dự án hạ tầng được công bố, mọi người đổ về mua gom đất, chờ tăng giá. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ thời hạn triển khai, những yếu tố có thể cộng vào giá, kể cả mức tăng kỳ vọng để biết mức giá đó còn hấp dẫn hay không, đồng thời căn cứ vào nhu cầu thực tế, tiềm lực của địa phương đó có thể phát triển bất động sản được hay không thì mới quyết định đầu tư. Bởi không phải bất cứ dự án hạ tầng nào cũng có thể giúp thị trường bất động sản phát triển, nhất là đối với các địa phương không có tiềm năng.

“Tìm hiểu kỹ tình hình, kế hoạch triển khai có khả thi hay không, chứ nếu cứ nghe tin một dự án hạ tầng được đầu tư mà kỳ vọng rồi vác tiền đi lướt sóng, sẽ rất dễ “chết chìm” vì mua thì dễ nhưng bán sẽ vô cùng khó khăn”, ông Quang khuyến cáo.