Thị trường bất động sản TP.HCM mấy năm nay chững lại vì những nút thắt chưa được tháo gỡ

Rắc rối thủ tục đóng tiền bổ sung

Công ty cổ phần Địa ốc xanh là chủ đầu tư Dự án Khu dân cư Sài Gòn Xanh, với diện tích khoảng 3.700 m2, chỉ vì 125 m2 đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung, mà toàn bộ dự án không thể triển khai từ năm 2019 đến nay.

Các chuyên gia đánh giá, gỡ nút thắt liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp là bước đột phá trong chỉ đạo điều hành của TP.HCM. Cụ thể, Sở Xây dựng đã chủ động đề xuất và Thành phố đã nhanh chóng cho chủ trương thực hiện liên quan đến các thủ tục pháp lý về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Việc Sở Xây dựng chủ động đề xuất như trên là phù hợp quy định pháp luật hiện hành và thực tế hiện trạng của thị trường bất động sản.

Cụ thể, khi thực hiện dự án, chủ đầu tư đã đóng tiền sử dụng đất cho diện tích 2.050 m2. Tháng 2/2019, Công ty có văn bản kiến nghị được sớm đóng tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần đất 1.611 m2 của dự án. Nhưng do khu đất có  sự thay đổi về lộ giới nên gia tăng thêm 125,7 m2 (tương ứng 3% tổng diện tích dự án).

Tháng 11/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM có văn bản hướng dẫn Công ty Địa ốc xanh làm việc với Cục Thuế để nộp tiền sử dụng đất đối với phần đất 1.611 m2 và làm việc với Sở Xây dựng để thực hiện thủ tục “chấp thuận dự án đầu tư xây dựng” đối với phần đất 125,7 m2.

Sau 2 năm miệt mài đi gõ cửa các cơ quan, ban ngành, doanh nghiệp này mới thực hiện được nghĩa vụ tài chính cho phần đất rộng 1.611 m2, còn phần diện tích gia tăng thêm chiếm tỷ lệ rất nhỏ kia vẫn chưa được giải quyết.

“Theo quy định, muốn nộp thêm tiền sử dụng đất cho phần diện tích tăng thêm này, chúng tôi phải thuê đơn vị thẩm định, xác định lại giá đất. Nhưng việc thẩm định giá đất của 125,7 m2 rất khó khăn vì diện tích quá nhỏ. Chúng tôi sẵn sàng nộp tiền sử dụng đất cao gấp đôi, gấp ba so với giá trị của phần diện tích này, nhưng cũng không được. Việc này ảnh hưởng đến toàn dự án”, lãnh đạo Công ty Địa ốc xanh bức xúc.

Trường hợp tương tự cũng xảy ra với Công ty Sơn Kim Land tại chung cư Gateway Thảo Điền (quận 2, TP.HCM). Doanh nghiệp “khóc ròng” về việc tính tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công trình nhiều năm nay. Nguyên do bởi tầng hầm có diện tích lớn hơn so với diện tích khối đế đã nộp tiền sử dụng đất.

Theo đó, Dự án Gateway Thảo Điền có diện tích xây dựng khối đế (phần nổi) là 5.742,8 m2, diện tích xây dựng tầng hầm (phần ngầm) là 9.089,2 m2. Khi tính tiền sử dụng đất dự án theo phương pháp thặng dư, các sở, ngành, đơn vị tư vấn đã tính đủ doanh thu của toàn bộ diện tích tầng hầm là 9.089,2 m2, nhưng quyết định tính tiền sử dụng đất dự án lại chỉ ghi tính trên diện tích khối đế 5.742,8 m2, còn lại 3.346,4 m2 diện tích tầng hầm lại không được tính. Do vướng mắc này, mà đến nay, dự án chưa được cấp sổ đỏ.

Ông Nguyễn Minh Sơn, Phó chủ tịch HĐQT Sơn Kim Land cho biết, khối đế vượt ra khỏi diện tích tầng hầm là vấn đề kỹ thuật không chỉ Sơn Kim Land, mà các dự án của chủ đầu tư khác đều gặp phải. “Các dự án khi xây dựng đều được cấp phép, không phải doanh nghiệp tự làm. Chính vì vậy, doanh nghiệp cần được hướng dẫn để hoàn thành thủ tục hồ sơ, nếu phát sinh chi phí, doanh nghiệp sẽ đóng ngay với mong muốn lớn nhất là sớm cấp sổ hồng cho cư dân”, ông Sơn nói.

Gỡ nút thắt, khơi thông thị trường

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, hiện TP.HCM có hơn 100 dự án đã nộp hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất nhưng chưa được giải quyết. Những vướng mắc trong quy định thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung đã tồn tại nhiều năm nay. Điều này khiến doanh nghiệp mệt mỏi, người dân bị mất quyền lợi, Nhà nước thất thu, nền kinh tế lãng phí cơ hội phát triển, môi trường đầu tư, kinh doanh bị tổn hại…

Để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, mới đây, ông Lê Hòa Bình, Phó chủ tịch UBND TP.HCM đã đồng ý cho Sở Xây dựng được xác nhận dự án đủ điều kiện bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với toàn bộ dự án trong trường hợp dự án có thay đổi quy hoạch nhưng không tăng hệ số sử dụng đất, diện tích sàn xây dựng (như thêm tầng hầm, mở rộng diện tích sàn tầng hầm).

Đồng thời, Sở cũng được xác nhận đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với số lượng nhà ở tại dự án tương ứng theo các chỉ tiêu quy hoạch mà chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính trong trường hợp dự án thay đổi chỉ tiêu quy hoạch (tăng hệ số sử dụng đất, diện tích sàn xây dựng, số lượng căn hộ).

Theo giới doanh nghiệp, chỉ đạo này sẽ giúp tháo gỡ các bất cập trong thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung. Đây là chủ trương đúng, trúng và kịp thời. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ đẩy nhanh được tiến độ thực hiện dự án, tránh tình trạng do cơ quan quản lý nhà nước không xác nhận đủ điều kiện được bán, mà doanh nghiệp phải "ăn cơm trước kẻng" thông qua hợp đồng đặt cọc/góp vốn như bấy lâu nay.

Ông Huỳnh Ngọc Châu, Giám đốc Công ty bất động sản Á Châu Land chia sẻ, lâu nay, cứ nhắc đến cụm từ "nghĩa vụ tài chính bổ sung" là hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều mệt mỏi. Nếu chờ đủ thủ tục pháp lý mới mở bán thì doanh nghiệp mất cơ hội, thậm chí phá sản, còn nếu huy động vốn của khách hàng thì vi phạm pháp luật. Do vậy, việc Thành phố cho phép Sở Xây dựng tháo gỡ các bất cập trong thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung đã giải quyết được vấn đề bức xúc lâu nay.