QUAY VỀ BAODAUTU.VN
Hotline: 0965 946 888

Thị trường bất động sản: Cuộc đua nhà xây sẵn
Thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn mới với nhiều thay đổi cả về chính sách lẫn phương thức vận hành. Với sự khắt khe hơn của khách hàng, doanh nghiệp muốn phát triển tốt, dự án muốn bán được hàng phải có sự chuyên nghiệp và tìm được lối đi riêng.

Nhà xây xong = chắc ăn

Những ngày đầu năm 2018, một không khí thi công khẩn trương đang diễn ra tại công trường Dự án Valencia Garden. Đại diện MIK Group, nhà phát triển dự án này cho biết, tiến độ xây dựng của Valencia Garden đạt đúng chỉ tiêu đã đề ra và một lượng lớn căn hộ sẽ được bàn giao trước Tết Nguyên đán Mậu Tuất. Song song đó, MIK Group vẫn triển khai kế hoạch bán hàng và như vậy, khách hàng mua nhà tại Valencia Garden hoàn toàn có thể nhận nhà ngay hoặc chỉ phải chờ đợi trong thời gian rất ngắn.

Tòa A chung cư Valencia Garden sắp được bàn giao cho khách hàng.
Tòa A chung cư Valencia Garden sắp được bàn giao cho khách hàng.

Khách hàng đỡ phải chờ, có thể thực mục sở thị căn nhà tương lai là lý do khiến Valencia Garden bán khá chạy trong mỗi đợt ra hàng.

Trên thị trường hiện nay, nhiều chủ đầu tư có tiềm lực đang đi theo con đường chứng tỏ uy tín và sức mạnh bằng việc xây nhà đến giai đoạn hoàn thiện mới bán, nhằm giúp khách hàng có sự trải nghiệm trực quan và an toàn hơn với các sản phẩm của mình.

Không phải đến bây giờ các doanh nghiệp mới nghĩ tới chiến lược “nhà xây xong mới bán”, mà thực tế trong 2 - 3 năm qua, cũng có một số doanh nghiệp theo đuổi chiến lược này. Xác định “đi chậm, nhưng chắc”, thay vì đầu tư cầu kỳ vào các căn hộ mẫu ở nơi khác, rồi chào bán dự án khi vừa xong móng, chủ đầu tư chịu chơi xây gần như hoàn thiện hoặc cất nóc rồi hoàn thiện căn hộ mẫu trong chính một tầng của dự án thì mới chào bán tới khách hàng.

Nắm được tâm lý của nhiều người dư dả tài chính lo ngại về chất lượng chung cư từ rất nhiều lùm xùm liên quan đến các dự án đóng tiền theo tiến độ, các chủ đầu tư chọn cách làm trên để giúp khách hàng cảm thấy yên tâm hơn khi được thực tế trải nghiệm căn hộ, từ đó có thể quyết định xuống tiền một cách nhanh chóng.

Để hoàn thiện rồi mới bán nhà, chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh.
Để hoàn thiện rồi mới bán nhà, chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh.

Ít nhất là 7 lần trong 6 tháng qua, vợ chồng anh Nguyễn An Tâm, nhân viên ngân hàng tại quận Hà Đông, Hà Nội phải lặn lội đi xem dự án, cân đo đong đếm rồi lại không mua. Phải đến lần thứ 8, vợ chồng mới tìm được một căn hộ ưng ý ở Văn Điển, Hà Nội. Dù phải bỏ thêm khoảng 200 triệu đồng so với dự tính, nhưng vợ chồng anh vẫn mua vì dự án cơ bản đã hoàn thiện, chỉ việc sửa sang là có thể về ở ngay trước Tết. Chưa kể, dự án cũng đã sẵn sàng cấp sổ hồng ngay trong thời gian tới cho căn hộ này.

Vợ chồng anh Thành cũng vừa mua thành công một căn hộ tại một dự án đã hoàn thiện ngay Trung Kính (Hà Nội). Mặc dù nhận nhà bàn giao thô, nhưng với hạ tầng tương đối hoàn thiện, vợ chồng anh khá ưng ý. Chưa kể lại thuận tiện đường con cái đi học khi cháu lớn nhà anh chuẩn bị bước vào lớp 10. Anh Thành chia sẻ, dù phải chịu áp lực với lịch thanh toán dày hơn và phải chịu tiền chênh, nhưng đổi lại, anh có thể tự mình kiểm chứng chất lượng căn hộ mà không phải thấp thỏm chờ đợi.

Theo anh Thành, nếu tính chi phí thuê căn hộ trong 2 năm tới khi mua dự án mới triển khai, thì số tiền bỏ ra còn cao hơn số tiền chênh lệch để mua căn hộ này. Vào thời điểm nguồn cung ứng ra thị trường chủ yếu là những dự án đang xây phần móng với số lượng lớn như hiện nay, người mua nhà rất dễ lạc vào ma trận và mua phải những dự án của chủ đầu tư kém uy tín.

Nếu không gặp rủi ro về chủ đầu tư ôm tiền rồi bỏ trốn, thì người mua nhà cũng rất dễ rơi vào tình huống “há miệng, mắc quai” khi chất lượng dự án không tương xứng với số tiền bỏ ra và tranh chấp là không tránh khỏi. Do đó, sau nhiều lần ướm thử một số dự án tại Mỹ Đình và Lê Văn Lương nhưng đều không ưng, vợ chồng anh Thành đã quyết định lựa chọn phương án tối ưu hơn là mua dự án tại Trung Kính.

Câu chuyện anh Thành chia sẻ là thực tế đã từng xảy ra tại rất nhiều chung cư trên địa bàn Hà Nội thời gian qua. Một trong những điển hình phải kể đến là Dự án Berrive Long Biên do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng số 9 Hà Nội (Hanco 9) làm chủ đầu tư. Với những lời quảng cáo hấp dẫn, từ giữa năm 2014, hàng trăm khách hàng xuống tiền mua sản phẩm dự án này. Thế nhưng, Dự án bỗng tạm ngừng không lý do khi đang thi công dở dang. Trước cảnh “tiền xuất, nhà treo”, nửa năm sau, khách hàng đành cắn răng bỏ tiền hỗ trợ khâu hoàn thiện. Dự án cuối cùng cũng hoàn tất, nhưng việc chậm bàn giao đã gây thiệt hại không nhỏ cho cư dân.

Dẫu vậy, khách mua nhà tại Dự án Berriver Long Biên vẫn may mắn hơn các khách hàng đã nhỡ đặt cọc mua nhà tại Dự án Chung cư Nhân Chính (Hà Nội). Nằm ngay góc 2 con đường Ngụy Như Kon Tum và Lê Văn Thiêm, Dự án được cho là tọa lạc trên “đất vàng” tại Thanh Xuân, Hà Nội. Khi mới ra mắt, dù pháp lý còn chưa hoàn thiện, nhưng Dự án đã được chào bán rầm rộ.

Nhiều khách hàng vì hy vọng vào một mái nhà mơ ước tại khu vực sầm uất bậc nhất Thủ đô đã không ngần ngại bỏ cả tỷ đồng chỉ để có suất mua nhà tại dự án này. Thế nhưng, không hiểu vì lý do gì, sau khi thu tới cả tỷ đồng của mỗi khách hàng, chủ đầu tư dự án đột ngột dừng thi công. Trước viễn cảnh “tiền mất, tiếng mang”, khách hàng đã liên tục gửi đơn kiến nghị đến chủ đầu tư, đơn kêu cứu đến các cơ quan quản lý, nhưng đều không nhận được phản hồi. Cho đến nay, sau 8 năm đằng đẵng, Dự án vẫn trơ trơ một vài móng cọc hoen rỉ sắt.

Lợi thế thuộc về người mua

Theo dự báo của Savills, từ nay tới giữa năm 2018, chỉ tính riêng Hà Nội, đã có gần 87.000 căn hộ thuộc đa dạng các phân khúc được cung ứng ra thị trường. Chưa kể, với việc Nghị quyết  42/2017/QH14 thí điểm xử lý nợ xấu được Quốc hội thông qua hồi tháng 6/2017, có hiệu lực từ ngày 15/8/2017, trong đó có nội dung liên quan đến xử lý các tài sản đảm bảo là dự án bất động sản, nhiều khả năng nguồn cung bất động sản sẽ còn cao hơn.

Với lượng cung tăng mạnh, các chủ đầu tư, đơn vị phân phối phải đẩy mạnh hoạt động quảng cáo với các chiến dịch marketing, truyền thông rầm rộ. Các chiến dịch marketing đa nền tảng đang được nhiều chủ đầu tư, đơn vị phân phối áp dụng, cung cấp một lượng thông tin khổng lồ về các dự án bất động sản. Để tránh vuột mất cơ hội, các chủ đầu tư sẽ tranh thủ bằng mọi cách để chèo kéo khách hàng mua nhà với những lời quảng cáo đường mật, chiết khấu, giảm giá, khuyến mãi khủng, khiến người mua nhà rất dễ đưa ra quyết định sai.

Trên thị trường hiện nay, nhiều chủ đầu tư có tiềm lực đang đi theo con đường chứng tỏ uy tín và sức mạnh bằng việc xây nhà đến giai đoạn hoàn thiện mới bán, nhằm giúp khách hàng có sự trải nghiệm trực quan và an toàn hơn với các sản phẩm của mình.

Tuy nhiên, theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch CENGroup, việc tặng quà khủng chỉ diễn ra ở những dự án mới khởi công và đang trong thời gian xây dựng. Thời gian gần đây, khách hàng đã tinh tế hơn, dù ngập lụt trong “mê hồn trận” ưu đãi khủng. Những dự án đã xây xong, đặc biệt là được đầu tư không gian sống, tiện ích, dù có khuyến mãi hay không, vẫn luôn là đích ngắm của khách hàng.

Lý do là, với những dự án đã thành hình, khách hàng có thể “nhìn tận mắt, sờ tận tay”, có sự đảm bảo về tài sản của mình, thay vì phải thấp thỏm, lo âu. Mặt khác, khách hàng có thể kiểm chứng được chất lượng sản phẩm, chất lượng cuộc sống có tương xứng số tiền đầu tư hay không. Đặc biệt, khách hàng có cơ hội kiểm chứng môi trường sống, hệ thống hạ tầng tiện ích, chất lượng dịch vụ. Đây chính là điều mà các dự án bán nhà hình thành trong tương lai không thể mang lại cho khách hàng.

Một số dự án bàn giao nhà ngay đang mở bán tại Hà Nội như Sunshine Palace, Hateco Hoàng Mai, Goldmark City, Golden Field, T&T Riverview, Xuân Mai Complex, Eco Lake View, Valencia Garden… thu hút được khá nhiều người quan tâm. Khách hàng mua nhà tại các dự án này vẫn được hưởng các ưu đãi rất hấp dẫn. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn tạo ra sức hút đối với khách hàng mua với mức phí dịch vụ hấp dẫn so với các dự án cùng phân khúc.

Theo nhận định của bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội, với một thị trường mà nguồn cung khá dồi dào hiện nay, quyền lực vẫn thuộc về người mua nhiều hơn. Do vậy, người mua nhà hãy trở thành người tiêu dùng thông minh, nên cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền nhằm tránh những rủi ro không đáng có. “Mua nhà trong tình trạng mua vội, mua gấp sẽ rất dễ mắc phải những sai lầm, rủi ro”, bà Hằng chia sẻ.

Trong khi đó, theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT CENGroup, so với trước đây, các chủ đầu tư dự án chung cư hiện đã chú trọng hơn đến việc phát triển hạ tầng tiện ích, cũng như tăng cường chất lượng dịch vụ quản lý, điều hành và đẩy mạnh chiến dịch marketing bán hàng, chứ không còn tư duy theo kiểu “hữu xạ tự nhiên hương” như trước.

Hơn nữa, để có thể thành hình sản phẩm rồi mới bán, chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính thực sự. Điều này dẫn đến số lượng dự án không nhiều, hoặc thuộc về phần phân khúc trung và cao cấp của các nhà đầu tư quen thuộc như Vingroup, HD Holdings, TNR Holdings, MIK Group, T&T Group, Sunshine Group… hoặc các dự án có vị trí xa trung tâm và số lượng thực tế không có nhiều.

Ninh Trang (Đặc san Toàn cảnh Thị trường Bất động sản Việt Nam 2017)
Bình luận của bài viết...