Thị trường bất động sản thời gian gần đây trở nên sôi động khác thường. Ảnh: Đức Thanh

Chưa có dấu hiệu bất thường

Cơn sốt đất lan rộng từ Bắc tới Nam đang trở thành thỏi nam châm thu hút dòng tiền, trong đó có tín dụng. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thừa nhận, tín dụng bất động sản đang tăng khá nóng. Cụ thể, tính đến giữa tháng 3/2021, tín dụng bất động sản tăng 2,13%, cao hơn mức tăng bình quân của tín dụng toàn hệ thống (2,04%). Mặc dù vậy, lãnh đạo NHNN cho hay, tín dụng bất động sản tăng cao chỉ tập trung ở một số ngân hàng.

Trao đổi với phóng viên, lãnh đạo nhiều ngân hàng TMCP cho hay, hiện nay, tín dụng bất động sản nằm trong danh mục tín dụng rủi ro, nên bản thân các ngân hàng cũng rất thận trọng khi cho vay.

“Khi cấp chỉ tiêu tín dụng cho các ngân hàng, NHNN cũng kèm định hướng rót vốn vào 5 lĩnh vực ưu tiên. Riêng với danh mục cho vay chứng khoán, bất động sản - những lĩnh vực rủi ro - năm nào NHNN cũng yêu cầu hạn chế, bản thân các ngân hàng thương mại cổ phần như chúng tôi cũng rất cân nhắc khi cho vay lĩnh vực này”, ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc Ngân hàng OCB cho biết.

Nhiều ngân hàng thương mại cổ phần, như SHB, BIDV, MSB cũng cho hay đang giảm dần dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ. Ông Nguyễn Hoàng Linh, Tổng giám đốc MSB cho biết, cuối quý I/2021, tỷ trọng cho vay bất động sản của ngân hàng này chỉ khoảng 11% tổng dư nợ, giảm rất nhiều so với con số 21% năm 2019.

Phát biểu tại một cuộc tọa đàm gần đây, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc phụ trách NHNN Chi nhánh TP.HCM cho biết, đến nay, dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM là xấp xỉ 350.000 tỷ đồng, chiếm 13,5% tổng dư nợ - tỷ trọng hầu như không đổi trong 5 năm qua và vẫn đang trong tầm kiểm soát.

“Tỷ lệ này là hợp lý, an toàn cho hoạt động của thị trường, kể cả thị trường bất động sản”, ông Nguyễn Hoàng Minh nói.

Mặc dù tín dụng bất động sản có tăng trở lại, song chưa có yếu tố bất thường (thời kỳ bong bóng bất động sản năm 2011 - 2012, tín dụng bất động sản chiếm tới 40% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống), lãi suất cho vay bất động sản hợp lý, nguồn cung trên thị trường đang rất khan hiếm… Những yếu tố này cho thấy, chưa có dấu hiệu bong bóng bất động sản, nên rủi ro tín dụng bất động sản cũng chưa đến mức đáng ngại.

Siết tín dụng bất động sản không mấy hiệu quả

Những năm trước, tín dụng ngân hàng chiếm 80% tổng vốn đầu tư vào bất động sản, song từ cuối năm 2020 đến nay, nguồn vốn từ các kênh khác như “chốt lời” chứng khoán, từ rút tiết kiệm, trái phiếu doanh nghiệp, kiều hối, vốn FDI, vốn M&A… đổ vào thị trường này ngày càng nhiều. Chưa kể, một lượng lớn vốn từ kênh phi chính thức cũng đang ào ạt đổ vào bất động sản.

TS. Nguyễn Tú Anh, Vụ trưởng Vụ Tổng hợp (Ban Kinh tế Trung ương) cho rằng, nền kinh tế nước ta vẫn tồn tại một luồng vốn lớn chảy trong khu vực phi chính thức (người dân, doanh nghiệp tự vay lẫn nhau). Tuy nhiên, dịch Covid-19 xảy ra khiến luồng tiền này đang quay lại thị trường chính thức, nhất là thị trường bất động sản, góp phần tạo nên cơn sốt đất.

Chính vì nhiều luồng vốn đổ vào bất động sản, nên việc kiểm soát riêng tín dụng bất động sản là chưa đủ để ngăn chặn cơn sốt đất. Thực tế, cơ chế giám sát tín dụng bất động sản hiện nay đã tương đối chặt chẽ. NHNN chỉ khuyến khích các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản phục vụ nhu cầu thực (nhà cho người thu nhập thấp, phân khúc thị trường nhà giá rẻ...), còn đối tượng kinh doanh bất động sản, đầu cơ bất động sản hay là phân khúc thị trường cao cấp, các dự án… bị giám sát chặt chẽ. Hơn nữa, NHNN đang thực hiện cơ chế cấp hạn mức tín dụng từng quý, nên khó có chuyện ngân hàng dám mạnh tay cho vay phân khúc đầu cơ.

Nguyên nhân chính dẫn đến cơn sốt đất tại nhiều địa phương hiện nay, theo đánh giá của nhiều chuyên gia và cơ quan quản lý nhà nước, chủ yếu là do các địa phương công bố ồ ạt quy hoạch về đất đai, quy hoạch về đô thị, quy hoạch xây dựng, khiến “cò” mặc sức tung tin, tạo sốt ảo, nhà đầu tư lại thường có tâm lý “ăn theo” quy hoạch, nghĩ rằng cứ có quy hoạch là giá đất sẽ lên.

Phó thống đốc NHNN Đào Minh Tú xác nhận, có nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng sốt đất, điển hình là tình trạng một số đối tượng cơ hội tung tin không chính xác để kiếm chênh lệch, lợi nhuận từ việc đầu cơ.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, luật sư Trương Thanh Đức, Tổng giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, để chặn sốt đất, các địa phương phải công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, có khuyến cáo kịp thời với người dân về các dự án, kiên quyết thu hồi các dự án để hoang hóa, xử lý nghiêm các giao dịch bất thường, có cơ chế đánh thuế với người sở hữu nhiều bất động sản.

Mặc dù vậy, nhiều ý kiến cũng cho rằng, giá đất tăng xuất phát từ nhu cầu có thật. Người dân kiếm lời từ đất cũng là nhu cầu chính đáng. Tuy nhiên, bên cạnh việc chính quyền địa phương minh bạch thông tin, thì nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu kỹ, không phải quy hoạch nào cũng có thể hiện thực, không phải chủ đầu tư nào cũng thực hiện dự án đúng tiến độ. Thực tế vừa qua, một số tập đoàn lớn xin phép các địa phương lập siêu dự án, sau đó lại hủy, khiến nhà đầu tư lao đao.