Nguồn cung hạn chế trong khi lực cầu mạnh, dự báo sẽ tiếp tục đẩy giá căn hộ tại TP.HCM đi lên. Ảnh minh hoạ

Tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh

Là phân khúc chủ lực, luôn dẫn đầu về giao dịch, là giải pháp cho vấn đề nhà ở tại các thành phố lớn, nhưng trong quý I/2021, tỷ lệ hấp thụ và cả khối lượng giao dịch căn hộ tại TP.HCM đều giảm mạnh.

Tổng giao dịch trong quý chỉ đạt gần 2.100 căn, thấp nhất trong 5 năm, giảm 56% so với cùng kỳ năm ngoái là con số được đưa ra trong buổi báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM của Savills Việt Nam. Theo đơn vị này, nguồn cung sơ cấp phân khúc căn hộ trong quý I/2021 đạt hơn 4.900 căn, giảm 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Tổng nguồn cung mới đạt hơn 2.200 căn từ 2 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 8 dự án hiện hữu.

Trong đó, 2 dự án hạng B mới là Masteri Lumiere ở quận 2 và King Crown Infinity ở Thủ Đức chiếm 33%. Hạng B dẫn đầu nguồn cung sơ cấp trong quý I với 57% thị phần. Với các khu đô thị mới, các quận gồm quận 2, 7 và 9 chiếm 78% nguồn cung sơ cấp hạng B.

Theo báo cáo của Công ty DKRA Vietnam, thị trường bất động sản căn hộ tại TP.HCM trong quý I/2021 ghi nhận 5 dự án mở bán với 2.539 căn, bằng 35% so với quý IV/2020. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 77% (1.960 căn) trên nguồn cung mới, bằng 34% quý trước (5.848 căn). Nguồn cung và lượng tiêu thụ mới giảm mạnh trong quý và phân bổ không đồng đều giữa các khu vực, phần lớn chỉ tập trung ở khu Đông, chiếm đến 89% tổng nguồn cung mới toàn thị trường.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Vietnam cho hay, giá bán căn hộ ở một số quận cũ tại khu Đông TP.HCM tăng mạnh và xác lập mặt bằng giá mới, nhiều dự án chạm ngưỡng hạng sang. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở căn hộ hạng A, trong khi đó, căn hộ hạng sang tăng đáng kể trong quý. Thị trường tiếp tục thiếu vắng sản phẩm căn hộ hạng C.

Giá vẫn liên tục lập kỷ lục mới

Việc thiếu vắng tại 2 phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân trong quý I/2020 là một trong những nguyên nhân khiến thị trường căn hộ giảm cả lượng hàng rao bán và số lượng giao dịch. Nhiều người dân có nhu cầu mua căn hộ trung cấp hay bình dân để ở không có những rổ hàng mới đáp ứng nhu cầu.

Trong khi đó, căn hộ hạng sang và siêu sang đang xác lập những đỉnh mới về giá. Đầu tháng 4/2021, giới đầu tư tại TP.HCM được một phen xôn xao về sự xuất hiện của Dự án Grand Marina Saigon, do Masterise Homes làm chủ đầu tư. Dự án tọa lạc trên đường Tôn Đức Thắng (quận 1), một trong những trục đường huyết mạch dọc theo sông Sài Gòn, được công bố giá giao dịch thành công là 18.000 USD/m2 (tương đương 423 triệu đồng). Với mức giá này, các căn hộ có giá tới vài chục tỷ đồng.

Masterise Homes không phải là cá biệt. Các dự án mở bán gần đây tiếp tục tăng giá và dự án mở bán sau giá luôn cao hơn dự án trước.

Với giá dự kiến 4.000 USD/m2, căn hộ King Crown Infinity (Thủ Đức, TP.HCM) của Công ty cổ phần Bamboo Capital (Bamboo Capital Group) cũng gây xôn xao trên thị trường. Mức giá được xem là cao nhất từ trước đến nay tại quận Thủ Đức cũ, ngang bằng với giá bán căn hộ tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2 cũ, sát bên trung tâm quận 1).

Ngay dưới chân cầu Thủ Thiêm, quận 2, là Dự án The River Thu Thiem, với 525 căn hộ hạng sang tọa lạc tại vành đai 1 đắc địa của Khu đô thị mới Thủ Thiêm, được phát triển bởi City Garden Thủ Thiêm, có giá bán trung bình 6.000 USD/m2. Cách đó không xa là Dự án The Metropole Thủ Thiêm, do Công ty Quốc Lộc Phát làm chủ đầu tư và phát triển bởi Sonkim Land, có giá bán lên đến 7.900 USD/m2. Cũng nằm trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Dự án khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm, do Công ty TNHH Liên doanh thành phố Đế Vương làm chủ đầu tư có giá bán đến 160 triệu đồng/m2.

Song, nếu so với Grand Marina Saigon của Masterise Homes, mức giá kể trên vẫn còn khá… dễ thở. Thị trường bất động sản TP.HCM đang đồn thổi về khả năng giá của Grand Marina Saigon sẽ bị One Central HCM của Tập đoàn Bitexco “vượt mặt”. Đây cũng là dự án do Masterise phát triển với tên cũ The Spirit of Saigon (khu tứ giác Bến Thành). Giá dự kiến khoảng 20.000 - 25.000 USD/m2 (tương đương 460 - 570 triệu đồng).

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho rằng, rổ hàng căn hộ cao cấp đang phình to đến mức chiếm 39% là điều đáng lo ngại. Diễn biến này không đại diện cho một thị trường nhà ở phát triển bền vững. Trong khi các thập kỷ trước, tỷ trọng căn hộ hạng sang được nhiều chuyên gia bất động sản khuyến nghị chỉ nên chiếm 1 - 2% tổng nguồn cung toàn thị trường là ở mức an toàn và hợp lý.