Nhưng trong khó khăn, cơ hội cũng hình thành và mua bán - sáp nhập (M&A) dự án đã giúp nhiều doanh nghiệp có nguồn lực tận dụng để nâng tầm thương hiệu.

Dự án Legacy Hill Hòa Bình được An Thịnh Group mua lại để phát triển.

Chiến lược bền bỉ

“M&A là công cụ mà Novaland sử dụng tích cực và hiệu quả trong quá trình phát triển”, ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cao cấp tài chính, Tập đoàn Novaland bắt đầu câu chuyện của mình như vậy tại Diễn đàn M&A doanh nghiệp Việt Nam 2020, do Báo Đầu tư phối hợp với Công ty AVM Việt Nam tổ chức đầu tuần này.

Theo ông Phiên, Novaland dựa trên cơ sở M&A để tăng trưởng, liên tục mua thêm các quỹ đất mới để mở rộng trục phát triển của Tập đoàn. “Tuần trước, chúng tôi mới chốt một giao dịch dự án quy mô 286 ha ở Đồng Nai, giá trị giao dịch gần 1 tỷ USD. Đồng thời, chúng tôi cũng phát triển hệ sinh thái du lịch đi kèm để tăng giá trị cho khách hàng”, ông Phiên hồ hởi nói.

Nhìn lại hành trình phát triển của Novaland, đúng là M&A đã giúp ông lớn bất động sản này không ngừng gia tăng quy mô và lợi nhuận kinh doanh. Tất nhiên, theo chia sẻ của ông Phiên, hầu hết các thương vụ M&A mục tiêu của Novaland thường được mua gom bởi các cá nhân, pháp nhân thuộc “họ” Novaland, sau đó mới được tập đoàn này mua lại, tùy vào mục đích cụ thể ở từng giai đoạn phát triển. Trong bối cảnh kinh tế bị ảnh hưởng bởi Covid-19, nhưng nhà đầu tư này vẫn nhanh chóng kích hoạt các dự án và thực hiện hoạt động M&A hiệu quả.

Ngoài Novaland, Đất Xanh, Hưng Thịnh, Danh Khôi, LDG Group, An Thịnh, Danh Việt Group cũng là những cái tên “hot” trong giới săn tìm quỹ đất mới thông qua các thương vụ M&A. Chỉ tính riêng nửa đầu năm 2020, Danh Khôi đã tiến hành M&A 6 dự án lớn, mỗi thương vụ lên đến hàng ngàn tỷ đồng. Trong đó, đáng chú ý là thương vụ mua lại 100% vốn từ Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier để trở thành chủ đầu tư Dự án Sun Frontier.

Mới đây, Danh Việt Group, một doanh nghiệp khá quen thuộc trên thị trường địa ốc phía Nam, cũng tiết lộ thông tin đã chính thức mua lại thành công 100% cổ phần Công ty cổ phần Phú Gia Khiêm Land. Sau khi “thâu tóm” doanh nghiệp này, Danh Việt Group trở thành chủ sở hữu quỹ đất vàng gần 7.000 m2 nằm trên mặt tiền đường huyết mạch DT 743 của TP. Thuận An (Bình Dương).

Không tiết lộ về giá trị thương vụ, song theo ông Trần Lê Thanh Hiển, Tổng giám đốc Danh Việt Group, hiện Danh Việt đang tiến hành đầu tư xây dựng khu đất vàng này thành một dự án căn hộ với tên gọi Icon Plaza, tổng vốn đầu tư lên đến gần 2.000 tỷ đồng.

Ở thị trường phía Bắc, An Thịnh Group cũng là cái tên đình đám trong làng bất động sản với các thương vụ M&A. Doanh nghiệp này được hình thành từ nhóm các công ty, cá nhân với hàng chục năm kinh nghiệm, nhưng ít người biết đến, cũng bởi cách thức “đi tắt, đón đầu” thông qua hình thức M&A, đẩy nhanh phát triển các dự án của tên tuổi này.

Chỉ trong thời gian ngắn, An Thịnh Group đã ghi dấu ấn mạnh với nhiều dự án lớn có quy mô lên tới hàng ngàn tỷ đồng ở địa bàn Hà Nội và các tỉnh lân cận như: Dự án Tổ hợp căn hộ - Trung tâm thương mại và Văn phòng hạng A, The Legacy ngay ngã tư Ngụy Như Kontum - Lê Văn Thiêm (Hà Nội); Dự án Phú Cát City tại Thạch Thất...

M&A có dễ dàng?

Theo phân tích của giới chuyên môn, trong những thương vụ M&A địa ốc, việc cạnh tranh trong thâu tóm, mua bán dự án là bình thường. Không có mẫu số chung cho các thương vụ M&A, song với các dự án “đắp chiếu” thì sẽ khó khăn hơn, bởi có thể xảy ra những rủi ro mà bên mua không lường hết được. Chưa kể, trình tự thủ tục thực hiện việc góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp hay chia tách, sáp nhập đóng vai trò quan trọng trong sự thành công của một thương vụ M&A.

Bà Khanh Nguyễn, Giám đốc cao cấp thị trường vốn (Công ty JLL Việt Nam) cho rằng, M&A là một quy trình, bắt đầu từ việc tìm kiếm nhu cầu, xác định cơ hội, tiếp cận các đối tác và tiến hành đàm phán, thỏa thuận và ký kết hợp đồng. Trong quá trình này, nhiều thủ tục với các cơ quan quản lý nhà nước phát sinh, có thể phải hoàn tất thủ tục này mới được tiến hành các bước tiếp theo.

“Ví dụ, các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất, chấp thuận đầu tư sẽ được thực hiện trong giai đoạn nào của quá trình này, làm trước hay sau thủ tục chia tách, hợp nhất dự án?  Khi sáp nhập một dự án, sẽ phát sinh nhiều quyền, nghĩa vụ, các điều kiện kinh doanh, điều kiện về lao động..., việc xử lý các vấn đề này thế nào, trước hay sau khi thực hiện các thủ tục với cơ quan quản lý nhà nước?”, bà Khanh Nguyễn nêu vấn đề.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư bên lề Diễn đàn M&A 2020, ông Vũ Minh Tiến, Thành viên HĐQT phụ trách kiểm soát chiến lược đầu tư và M&A của An Thịnh Group cho biết, An Thịnh vấp phải sự cạnh tranh rất lớn từ những đối thủ mạnh hơn về tài chính, mối quan hệ, thương hiệu và cả kinh nghiệm triển khai dự án. Nhưng, Tập đoàn vẫn thành công vì chứng minh được giá trị khác biệt của mình, phù hợp với ông chủ cũ của dự án và thể hiện được những cam kết sau khi mua lại. Dĩ nhiên, để chốt được thương vụ, An Thịnh Group phải bắt trúng “bệnh” của dự án, từ đó tìm đúng thầy, đúng thuốc.

Bên cạnh đó, để đưa thương vụ M&A đi đến thành công còn cần có sự song hành của nhà tư vấn tài chính. Nếu không có một nhà tư vấn M&A dày dạn kinh nghiệm, bên bán có thể phải tốn nhiều thời gian, công sức để hoàn tất thương vụ, khắc phục các rủi ro, vấn đề phát sinh, bên cạnh việc phải tiếp tục điều hành doanh nghiệp, gây ra nhiều căng thẳng và đây có thể là lý do chính dẫn đến sự thất bại của thương vụ.

Ông Nguyễn Thái Phiên cũng cho rằng, M&A là câu chuyện không đơn giản, các thách thức luôn hiện hữu. Với Novaland, đó là vướng hệ thống văn bản pháp lý về bất động sản, là quá trình thực hiện các nghĩa vụ pháp lý cho dự án.

Thậm chí, vướng cả về vấn đề tài chính, bởi theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại Việt Nam chỉ được tài trợ không quá 5% cho các hoạt động mua bán cổ phiếu. “Mặc dù quy định này là đúng, nhằm ngăn chặn dòng tiền chảy từ ngân hàng sang công ty chứng khoán, rồi lại thông qua hoạt động margin (giao dịch ký quỹ) ra thị trường chứng khoán, nhưng khi áp chung cho toàn bộ doanh nghiệp lại gây khó khăn trong thực hiện các thương vụ M&A”, ông Phiên nói.