“Đủ” để “chín”

Tháng 6 vừa qua, tỉnh Hải Dương đã đưa ra đề nghị chuyển Khu công nghiệp Đại An thành đô thị công nghiệp. Sau đó, Văn phòng Chính phủ tiến hành lấy ý kiến 3 bộ gồm: Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường về đề xuất chuyển đổi nói trên.

Hiện nay, Khu công nghiệp Đại An có tỷ lệ lấp đầy 85%. Trường hợp Khu công nghiệp Đại An mở rộng được lấp đầy sẽ giải quyết việc làm cho khoảng 60.000 lao động, bên cạnh đó số người làm dịch vụ phục vụ khoảng 40.000 người.

Việc tỉnh Hải Dương kiến nghị chuyển đổi mô hình từ khu công nghiệp sang khu đô thị công nghiệp được coi là bước hiện thực hóa ý tưởng thành lập khu đô thị dịch vụ tại khu công nghiệp từ năm 2018 do Tập đoàn Fujita (Nhật Bản) đề xuất.

Và trên thực tế, từ năm 2018, Chính phủ đã ban hành Nghị định 82/NĐ-CP ngày 22/5/2018 quy định về quản lý khu công nghiệp, khu công nghiệp dịch vụ đô thị gồm các khu chức năng khu công nghiệp và khu đô thị dịch vụ. Khu đô thị dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung cấp các dịch vụ tiện ích cho khu công nghiệp, giải quyết nhu cầu nhà ở, xây dựng công trình văn hóa, thể thao và các tiện ích xã hội khác nhằm bảo đảm cuộc sống của công nhân, cư dân.

.

Như vậy, việc Hải Dương đề xuất chuyển đổi hình thức khu công nghiệp nói trên, một mặt vừa cho thấy việc thích nghi nhanh với các điều chỉnh chính sách, mặt khác, cũng cho thấy sự thay đổi trong tư duy làm dự án của chủ đầu tư và địa phương về loại hình bất động sản rất đặc thù này.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư bất động sản về xu hướng phát triển mô hình bất động sản khu đô thị công nghiệp, bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Việt Nam của JLL cho rằng, trên thực tế, đây không phải là mô hình mới trên thế giới, nhiều quốc gia khác đã được phát triển và vận hành từ nhiều năm nay. Mô hình này đặc biệt thích hợp với các quốc gia hướng nhiều tới xuất khẩu. Và với Việt Nam, sau nhiều năm phát triển công nghiệp, đây là lúc thuận lợi cho những sự chuyển đổi theo mô hình này.

“Quốc gia láng giềng có nhiều nét tương đồng với Việt Nam - Trung Quốc là một ví dụ. Ngoài trung tâm hành chính - chính trị, thương mại như Bắc Kinh và Thượng Hải, thì các thành phố còn lại sẽ tập trung về lĩnh vực sản xuất. Ở Trung Quốc, mô hình khu đô thị công nghiệp được phổ biến phát triển ở các thành phố loại 2, 3. Tiến trình chung của mô hình này là được phát triển từ các khu công nghiệp truyền thống.

Sau một thời gian khá dài, khi khu công nghiệp đã được lấp đầy, sẽ đến giai đoạn tiếp theo gắn với các đòi hỏi về nhu cầu để ở và sinh hoạt cho người lao động trong khu công nghiệp. Đi kèm là các nhu cầu về dịch vụ như nhà hàng, cửa hàng tiện ích”, bà Trang cho biết.

Đồng quan điểm, ông Vũ Công Trụ, chuyên gia về bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư cho biết, ở Việt Nam, mô hình khu đô thị công nghiệp đã hình thành từ cách đây khoảng trên 10 năm, tiêu biểu là dự án VSIP Bình Dương và Bắc Ninh. Tuy nhiên, trong một thời gian dài, sở dĩ mô hình này ít được nói đến bởi chưa có nhiều chủ đầu tư đủ tầm để phát triển, khu đô thị công nghiệp vì thế cũng chưa được phổ biến.

Cũng lý giải rõ hơn về quá trình phát triển, “tiến hóa” của sản phẩm, ông Trụ cho biết, trước kia khái niệm khu công nghiệp là độc lập, không gắn với dân cư, tránh hoạt động của khu công nghiệp gây ô nhiễm môi trường. Thậm chí, có giai đoạn chủ đầu tư có thể xin cấp rời (dự án nằm ngoài các khu, cụm công nghiệp đã được quy hoạch). Quá trình này diễn ra trong một thời gian dài nhưng cũng dẫn tới các vấn đề về môi trường.

Để hạn chế tình trạng này và tác động xấu tới môi trường thì các doanh nghiệp phải được gom vào khu công nghiệp để quản lý hệ thống xử lý thải. Tiếp theo đó, khi các khu công nghiệp được lấp đầy, lực lượng lao động tại chỗ khó có thể thu hút được nữa, cần có sự thu hút lao động dịch chuyển từ các địa phương khác dẫn đến yêu cầu hình thành các đô thị công nghiệp để đáp ứng nhu cầu phát triển, trong đó có nhà ở, dịch vụ đi kèm.

Xu thế tất yếu

Đánh giá về mô hình khu đô thị công nghiệp, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam cho rằng, đây là xu hướng tất yếu, phù hợp với nền kinh tế định hướng xuất khẩu như Việt Nam.

Theo bà Trang, chủ đầu tư nào có tầm nhìn dài hạn thì đều muốn hướng đến sản phẩm này. Và nếu phát triển được dự án khu đô thị công nghiệp, chắc chắn sẽ tăng sức hút với các khách thuê là nhà đầu tư nước ngoài.

Mô hình khu đô thị công nghiệp đặc biệt thích hợp với các quốc gia có nền kinh tế định hướng xuất khẩu như Việt Nam.

Đồng quan điểm, theo ông Trụ, mô hình khu đô thị công nghiệp có rất nhiều ưu điểm. Sở dĩ ở Việt Nam nó chưa có sự phổ biến là bởi chưa có nhiều chủ đầu tư đủ tầm cỡ để nhìn nhận, triển khai dự án, chưa có nhiều hướng dẫn cụ thể để tăng tính phổ biến cho sản phẩm này.

“Nói cách khác, sản phẩm tạo nên giá trị gia tăng cho chủ đầu tư, tăng sức hấp dẫn cho sản phẩm hàng hóa đặc thù. Tuy nhiên, để có được nhiều hơn các khu đô thị công nghiệp, cần cả các tác động mang tính khuyến khích về mặt chính sách của cơ quan quản lý, cũng như tầm nhìn và bản lĩnh của các chủ đầu tư”, ông Trụ nhấn mạnh.

Dù được coi là xu hướng trong tương lai, nhất là sau khi Việt Nam đã và sẽ tiếp tục tham gia ngày càng nhiều các hiệp định thương mại tự do, trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư quốc tế, nhưng để phát triển và thành công với mô hình này, cũng đòi hỏi không ít yếu tố.

Đại diện JLL cho rằng, việc phát triển sản phẩm này cũng giống như câu chuyện “con gà - quả trứng”. Muốn phát triển khu đô thị công nghiệp thì phải có vị trí tốt, thuận tiện cho giao thương, vận chuyển, xuất nhập khẩu. Khi đó, mới thu hút được nhiều người lao động, dân cư. Nhưng ngược lại, một dự án khu đô thị công nghiệp cũng chỉ thành công khi có được lượng dân cư nhất định gắn bó cùng. Và để làm được cả hai điều này thì 2 yếu tố không thể không nhắc tới là kết nối tốt và khả năng lôi kéo dân cư. Ngoài ra, quy hoạch tổng thể của địa phương và hoạch định chiến lược của chủ đầu tư cũng rất quan trọng.

Trước các lo ngại về việc chuyển đôi từ khu công nghiệp đơn thuần sang khu đô thị công nghiệp sẽ dẫn đến các thay đổi về quy hoạch, tăng dân số (từ không hình thành đơn vị ở sang có hình thành đơn vị ở), đại diện JLL thẳng thắn, nếu điều chỉnh chắc chắn có ảnh hưởng về hạ tầng, dân số. Đây là điều không thể chối cãi. Nhưng cũng phải xem xét một vài mô hình, một vài khu công nghiệp đã thành công và rút kinh nghiệm.

Cũng không nên quá cứng nhắc, thay vào đó nên xem xét chuyển đổi một phần công năng hay cả khu công nghiệp thành mô hình này sao cho phù hợp. Vấn đề này phụ thuộc nhiều vào chính quyền địa phương, nhà quản lý và cần đưa lên bàn cân để có thể ra quyết định một cách sáng suốt, vừa đảm bảo không gây ra nhiều xáo trộn, vừa đảm bảo không triệt tiêu sự phát triển của một loại hình sản phẩm ưu việt.