Khu công nghệ cao TP.HCM được dự báo trở thành một hệ sinh thái khu công nghiệp đầu tiên ở Việt Nam.

Thời khắc chuyển mình

Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2020, do Báo Đầu tư phối hợp với Công ty BW Industrial tổ chức, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Võ Thành Thống cho biết, Việt Nam đang chuẩn bị những tiền đề cần thiết để sẵn sàng đón nhận làn sóng chuyển dịch đầu tư mới, trở thành cứ điểm sản xuất quan trọng của thế giới bằng cách tiếp tục hoàn thiện thể chế, ban hành những chính sách thu hút đầu tư thông thoáng nhưng có chọn lọc, ưu tiên các dự án sử dụng công nghệ hiện đại, thân thiện với môi trường và gắn với xu hướng cuộc cách mạng 4.0.

Bên cạnh đó, hạ tầng tiếp tục được nâng cấp. Các khu công nghiệp, khu kinh tế đã có đủ hạ tầng, nhà xưởng đủ điều kiện đón những doanh nghiệp lớn. Trong tương lai, có thể sẽ thực hiện thí điểm một số cụm liên kết ngành nhằm hình thành mạng sản xuất, chuỗi cung ứng và tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu tại một số địa phương.

Theo Thứ trưởng Võ Thành Thống, cả nước hiện có 336 khu công nghiệp, với tổng diện tích khoảng 97.800 ha. Hạ tầng công nghiệp, dịch vụ kho bãi, logistics… đang tiếp tục phát triển mạnh để đáp ứng nhu cầu đầu tư, phát triển cơ sở sản xuất của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

“Để giải quyết thách thức từ hoạt động công nghiệp, các khu công nghiệp đang từng bước chuyển đổi mô hình phát triển theo hướng bền vững hơn về kinh tế, xã hội và môi trường”, Thứ trưởng Võ Thành Thống nói.

Cùng chia sẻ quan điểm này, theo ông Lê Trọng Minh, Tổng Biên tập Báo Đầu tư, Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để tranh thủ làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư toàn cầu đang diễn ra mạnh mẽ, thực hiện hiệu quả định hướng nâng cao chất lượng thu hút đầu tư nước ngoài trong giai đoạn mới. Trên thực tế, ánh mắt của nhiều nhà đầu tư lớn đang tập trung về phía Việt Nam nhằm tìm kiếm cơ hội kinh doanh mới, chuyển dịch nguồn cung ứng đang bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19 và các yếu tố địa chính trị trên thế giới.

Trong những năm tới, thị trường bất động sản công nghiệp dự báo sẽ rất sôi động nhờ sự bắt đầu tham gia hoặc mở rộng thị trường của các nhà đầu tư lớn cả trong và ngoài nước. Các nhà đầu tư này bao gồm cả nhà sản xuất, nhà cung ứng và nhà cung cấp dịch vụ hậu cần, kho bãi.

Rõ ràng, Việt Nam được đánh giá là điểm đến đầu tư hấp dẫn, an toàn và thân thiện, Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để tranh thủ làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư toàn cầu đang diễn ra mạnh mẽ, thực hiện hiệu quả định hướng nâng cao chất lượng thu hút đầu tư nước ngoài trong giai đoạn mới và đây chính là cơ hội để bất động sản công nghiệp đón sóng đầu tư mới. Tuy nhiên, đầu tư vào bất động sản công nghiệp hiện nay không chỉ có “xây tường, cắt đất cho thuê”, mà phải là một hệ sinh thái khu công nghiệp tầm cỡ.

Nhưng để phát triển hệ sinh thái công nghiệp, các chủ đầu tư sẽ phải vượt qua rất nhiều thách thức.

Cần sự hợp tác trong đầu tư

Là một trong những đại gia chuyên về cung ứng nhà xưởng xây sẵn, ông C.K Tong, Tổng giám đốc Công ty BW Industrial cho hay, trong 9 tháng đầu năm 2020, đã có nhiều doanh nghiệp dịch chuyển khỏi Trung Quốc và lựa chọn điểm đến là Việt Nam. Ngoài ra, cũng có nhiều nhà đầu tư khác đã lựa chọn Việt Nam làm cứ điểm sản xuất của mình như Samsung. Việc dịch chuyển đầu tư của “ong chúa” này đã mang theo hàng trăm nhà cung ứng nước ngoài đến Việt Nam.

Ông C.K Tong cho rằng, một điểm quan trọng trong việc dịch chuyển này là họ không di chuyển một mình bởi chuyên môn hóa sản xuất. Theo đó, sự dịch chuyển của toàn bộ hệ sinh thái chuỗi cung ứng là tất yếu, song các doanh nghiệp đang gặp một số thách thức về vốn, địa điểm xây dựng, giấy phép và nguồn lao động. Để giải quyết bài toán cần sự hợp tác, chung tay của nhiều nhà đầu tư, chứ một nhà đầu tư khó lòng đảm trách hết.

Riêng góc độ dịch vụ công nghiệp, ông C.K Tong khẳng định, nhà kho, xưởng xây sẵn là một giải pháp cho những thách thức này và đây cũng là lựa chọn của BW Industrial. Bởi khi lựa chọn thuê nhà xưởng xây sẵn thì diện tích thuê linh hoạt, nhỏ nhất là 500 m2, điều khoản thanh toán linh hoạt, dễ quản lý dòng tiền, yên tâm về chứng chỉ xây dựng, đơn giản hóa quy trình cấp phép, đội ngũ quản lý cơ sở vật chất chuyên nghiệp.

Thách thức thứ hai là hành lang chính sách. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư bên lề Diễn đàn, bà Lâm Diệu Tâm Hiếu, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Kizuna, một doanh nghiệp chuyên về phát triển bất động sản công nghiệp theo mô hình nhà xưởng xây sẵn cho hay, mẫu nhà xưởng xây sẵn cho thuê sẽ mang đến nhiều lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường bất động sản công nghiệp có sự tăng giá mạnh mẽ. Tuy nhiên, theo bà Hiếu, trong lĩnh vực này, Chính phủ cần khuyến khích và tạo cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp phát triển các mô hình khu công nghiệp kiểu mới, phù hợp với nhu cầu các nhà đầu tư thế hệ mới hiện nay.

Thách thức hoàn thiện kết nối

Một thách thức lớn là chỗ ở cho người lao động nhập cư. Đây là bài toán đau đầu mà các doanh nghiệp sản xuất ở Việt Nam luôn phải đối mặt. Việc đặt khu công nghiệp gần nguồn lao động địa phương có thể giải quyết đồng thời nhu cầu của người lao động là làm việc gần nhà và mức sinh hoạt không quá cao, chính vì thế, nhiều doanh nghiệp tiến hành xây dựng các khu nhà ở cho người lao động tại địa phương, nhưng nếu không xem xét kỹ đặc thù vùng miền, khu vực, thì việc này đôi khi lại là một rủi ro trong bài toán đầu tư.

Ông Diệp Thành Kiệt, Phó chủ tịch HĐQT Công ty TBS Group khuyến cáo, các doanh nghiệp đầu tư khu vực Tây Nam bộ nên cân nhắc việc xây nhà trọ cho người lao động, vì khu vực này phần lớn người dân đều có nhà ở. “Mô hình xây nhà ở xung quanh khu công nghiệp cho người lao động có thể đúng ở miền Đông Nam bộ, nhưng nếu bê nguyên mô hình này về miền Tây Nam bộ thì có thể thất bại”, ông Kiệt nói.

Theo ông Kiệt, không chỉ Việt Nam, mà Myanmar cũng gặp tình trạng tương tự đối với một số khu vực. Các doanh nghiệp ở quốc gia này đã sao chép nguyên mô hình từ Trung Quốc sang áp dụng và kết quả là các khu nhà trọ cho công nhân không ai đến ở, gây lãng phí trong việc đầu tư.

Thậm chí, khi việc chỗ ở của người lao động đã được giải quyết ổn thoả, thì vẫn có vấn đề khác phát sinh. Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Trưởng phòng Hỗ trợ chiến lược, Tổ hợp Sam Sung Việt Nam, để doanh nghiệp đầu tư ổn định việc sản xuất, ngoài chăm lo chỗ ở cho người lao động, thì còn cần đầu tư những tiện ích khác.

“Trong thời gian tới, có thể Sam Sung sẽ nghiên cứu việc phát triển trường mầm non bên cạnh khu nhà ở, bởi Sam Sung có số lượng công nhân nữ rất lớn, nên việc đầu tư này là cần thiết”, ông Tuấn chia sẻ.

Ngoài câu chuyện giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân, một trong những thách thức lớn nữa là hạ tầng và chi phí logistics; nguồn cung lao động và hiệu suất lao động tại Việt Nam.

“Hạ tầng của Việt Nam so với các quốc gia khác phải cải thiện rất nhiều. Bên cạnh đó, chất lượng nguồn nhân lực cũng là một trong những thách thức không kém, bởi hiệu suất lao động vẫn còn thấp”, ông Koen Soenens, Giám đốc Kinh doanh và Marketing, Công ty TNHH Quản lý Deep C nói.

Việt Nam sẽ có hệ sinh thái công nghiệp đầu tiên?

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới như EVFTA sẽ thúc đẩy một lứa nhà đầu tư chất lượng cao vào Việt Nam.

Trong những năm tới, thị trường bất động sản công nghiệp dự báo sẽ rất sôi động nhờ sự bắt đầu tham gia hoặc mở rộng thị trường của các nhà đầu tư lớn cả trong và ngoài nước. Các nhà đầu tư này bao gồm cả nhà sản xuất, nhà cung ứng và nhà cung cấp dịch vụ hậu cần, kho bãi.

Theo ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp, Công ty CBRE Việt Nam, nếu nhìn giai đoạn hình thành hệ sinh thái công nghiệp cần phải qua 3 bước cơ bản là công nghiệp; công nghiệp - đô thị và công nghiệp - đô thị - dịch vụ, thì bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay chỉ mới phát triển trong giai đoạn thứ hai. Ban đầu khởi động bằng một vài khu công nghiệp, khu chế xuất, giờ đây đã nâng lên thành khu công nghiệp - đô thị, còn để phát triển sang giai đoạn 3 cần thêm thời gian nữa.

“Theo quan sát của tôi, hiện một vài địa điểm có tiềm năng phát triển mô hình này, ví dụ trong khu vực phía Nam có Khu công nghệ cao ở quận 9, TP.HCM, mà sắp tới sau khi được sáp nhập sẽ trở thành TP. Thủ Đức. Tính liên kết vùng của nó rất tốt vì nằm ở ngay cửa ngõ TP.HCM. Có thể thấy, bên cạnh khu công nghệ cao này hiện đã có những dự án khu đô thị, rồi các khu đô thị xung quanh đã có, kết hợp với các trường đại học, cộng với khu tài chính mới ở Thủ Thiêm, tương lai đó sẽ là một hệ sinh thái khu công nghiệp đầu tiên ở Việt Nam”, ông Hiếu dự báo.

Còn ông Diệp Thành Kiệt cho rằng, xu hướng phát triển một hệ sinh thái công nghiệp trong tương lai là hoàn toàn đúng, nhưng để làm được một hệ sinh thái công nghiệp thì một doanh nghiệp hay một vài doanh nghiệp cũng rất khó để đảm đương nổi.

“Cần phải có sự phối hợp giữa Nhà nước và các doanh nghiệp để có sự phân công rõ trách nhiệm và quyền lợi. Phần doanh nghiệp làm là nhà máy sản xuất, nhà ở cho công nhân, còn những phần Nhà nước phải trực tiếp xây dựng như hệ thống xử lý nước thải, bệnh viện, trường học, công viên... Nếu có sự phối hợp tốt, chắc chắn một hệ sinh thái công nghiệp sẽ xuất hiện trong tương lai không xa”, ông Kiệt nói.