Nghỉ dưỡng ven đô đang thành “mốt”. Ảnh: Thành Nguyễn

Nghỉ dưỡng vùng ven bỗng “hot”

“Hiếm năm nào như năm nay khi trong tháng 2, chúng tôi đã bán gần 100 căn biệt thự ở dự án Legacy Hills”, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group hào hứng chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán.

Ông Nga cho biết, tháng 2 hàng năm thường là quãng thời gian nghỉ Tết, dòng tiền ít được đưa vào thị trường, nhưng năm nay, do tác động của Covid-19, nhà đầu tư bí kênh đầu tư nên đổ tiền vào địa ốc sớm khiến sức mua tăng đột biến. Với Legacy Hills, ngoài nguyên nhân kể trên thì còn có thêm yếu tố quan trọng khác, đó là chủ nhân có thể sở hữu lâu dài và phong cách sống mới gần gũi với thiên nhiên.

Nằm ở Lương Sơn, Hòa Bình, dự án Legacy Hills được thừa hưởng nhiều điểm thuận lợi cho các dự án nghỉ dưỡng, bao gồm không gian, khí hậu và văn hóa bản địa độc đáo. Ngoài ra, dự án chỉ cách Hà Nội hơn 30 km và được kết nối qua trục đại lộ Thăng Long nên rất thuận tiện khi di chuyển. Các yếu tố này giúp Legacy Hills tạo sức hút mạnh mẽ tới nhiều nhà đầu tư, từ trẻ tuổi đến người già.

Theo ông Nga, hiện nay, nhiều nhà đầu tư thay vì đổ tiền cho các sản phẩm địa ốc ở xa, nơi các thành phố du lịch như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc…, thì từ khi dịch bệnh diễn ra, xu hướng quay về gần, với các sản phẩm chung cư hay nghỉ dưỡng ven đô có thể sở hữu lâu dài.

Một điểm thú vị với nhiều dự án nghỉ dưỡng vùng ven thời điểm hiện tại, đó là tệp khách hàng khá phong phú. Trong một lần theo chân các nhà đầu tư tham quan dự án Vườn Vua Resort & Villas (Thanh Thủy, Phú Thọ), phóng viên ghi nhận được phần lớn khách hàng đều là nhà đầu tư đứng tuổi, trong đó một tỷ lệ lớn là người đã về hưu, có tiền nhàn rỗi.

Chị Huyền, một nhân viên môi giới của Đất Xanh Miền Bắc cho biết, với dự án này, đa phần là các nhà đầu tư lớn tuổi, trong đó có nhiều nhà đầu tư từ Việt Trì (Phú Thọ) và Hà Nội, bởi từ đây (Thanh Thủy) chạy xe xuống Việt Trì chỉ mất khoảng 45 phút, còn về Hà Nội cũng chưa đến 2 tiếng. Khoảng cách này phù hợp cả với các chuyến đi trong ngày hay dịp cuối tuần, bởi người già thường ngại đi xa, di chuyển bằng nhiều phương tiện và chờ đợi quá lâu.

“Cũng có một số nhà đầu tư trẻ, nhưng nhóm này thường là mua cho bố mẹ, rồi để họ quản lý, khai thác, vừa được nghỉ quyền lợi theo năm, vừa có thể sinh lời và có thêm thu nhập dưỡng già”, chị Huyền cho biết.

Một dự án nghỉ dưỡng ở Hòa Bình. Ảnh: Thành Nguyễn

Covid-19 đánh thức “hồn nhà quê”

“Cùng lắm thì mình về quê, mình nuôi cá và trồng thêm rau”. Lời bài hát quen thuộc này đang phản ánh khá rõ xu hướng “tìm đất, cất nhà” ở khu vực ven đô của người dân thành phố những năm gần đây.

Thực tế, các Dự án ven đô đều đủ gần để đi lại trong ngày, đủ xa để có trải nghiệm cho một chuyến đi và một không gian sống, không gian văn hóa khác biệt. Chính điều này khiến sự quan tâm của nhà đầu tư với các Dự án ven đô ngày càng lớn.

Anh Hùng và nhóm 5 người bạn thân rủ nhau mua những mảnh đất vườn ở trên Ba Vì, Hà Nội, tiêu chí là mỗi mảnh cách nhau một vài trăm mét, rồi cùng xây lên những ngôi nhà cấp 4 với tiện nghi tối thiểu. Và cứ cuối tuần, các gia đình nhóm bạn này lại lên đây trồng cây, trồng rau, làm vườn, thả cá, picnic… tại gia hoặc loanh quanh gần đó.

Với sự lên ngôi của mô hình farmstay, homestay cũng như sự thúc bách từ Covid-19, nhiều gia đình vốn có thói quen “dịch chuyển” đã tự thích nghi theo hướng khác. Dĩ nhiên, đây đều là nhóm khách hàng có điều kiện, dư dả về kinh tế.

Chị Thuận, một người sở hữu một mảnh đất đồi hơn 600 m2 tại Ba Vì cho biết, thông thường mỗi tháng, vợ chồng chị và hai đứa nhỏ sẽ đi loanh quanh đâu đó 2 lần vào các ngày cuối tuần, khoảng cách từ 200-300 km từ Hà Nội, nhưng hơn một năm nay, tần suất các chuyến đi hạn chế hơn do ảnh hưởng của dịch bệnh. Thói quen cũ không duy trì được khiến chị phải tính cách khác.

Đúng lúc này, người nhà báo tin có mảnh đất đồi ở Ba Vì đang được rao bán, thế là vợ chồng chị xuống tiền mua và dựng một ngôi nhà cấp 4 với 3 gian. Và giờ, cứ cuối tuần, cả gia đình lại về ngôi nhà thứ hai này để thư giãn. “Second home” đã có sẵn ít cây ăn trái, vợ chồng chị cải tạo thêm một mảnh vườn nhỏ để trồng rau, các con được trải nghiệm làm nông dân nên đứa nào cũng thích.

“Tổng chi phí hơn 800 triệu đồng cả tiền đất và xây nhà, tôi nghĩ thế không phải là đắt. Kể cả để ở hay nay mai cần thì chuyển nhượng cũng hợp lý”, chị Thuận nói.

Đến nay, gia đình chị Thuận đã có hơn 3 tháng duy trì thói quen “lên Ba Vì” mỗi dịp cuối tuần. Tuy nhiên, chị cũng thừa nhận, việc có thể thường xuyên lên đây là do lo ngại Covid, nhưng khi dịch được khống chế thì sở thích này có thể thay đổi bởi các trải nghiệm mới lạ hơn. Bởi hiện tại, do không thường xuyên ở, nên ngoài mấy cây rau và ít cây ăn trái ra, mỗi chuyến đi chị vẫn phải chuẩn bị nhiều vật dụng, thực phẩm, khá bất tiện.

Không khó để nhận ra tính “lai” của các ngôi nhà thứ 2 như của gia đình chị Thuận, khi là sự góp nhặt mỗi thứ một tý của các mô hình homestay, farmstay, sản phẩm dường như đang đáp ứng tốt nhu cầu xê dịch trong khoảng cách ngắn của những người có nhu cầu, nhưng cũng sẽ là thách thức trong việc quản lý, khai thác sản phẩm đầu tư loại này.

Đầu tư thế nào hợp lý?

Trao đổi với phóng viên, anh Lộc, một môi giới chuyên về thị trường ven đô cho hay, hiện nay, vấn đề khiến nhiều nhà đầu tư băn khoăn là xuống tiền ở mức vừa phải, với suất đầu tư thấp (khoảng trên dưới 1 tỷ đồng) để mua đất trong dân với diện tích lớn hơn để tự làm nhà, hay mua sản phẩm tại các dự án nghỉ dưỡng, với suất đầu tư lớn hơn (khoảng trên dưới 3 tỷ đồng), diện tích nhỏ hơn nhưng bù lại người mua không phải tự xây nhà, việc quản lý, khai thác cũng được ủy thác cho chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành.

“Với các chính sách hỗ trợ của chủ đầu tư, khoảng cách về suất đầu tư cho lần đóng tiền đầu tiên giữa 2 hình thức trên là không quá lớn, việc lựa chọn phục thuộc vào mục đích chính của khách hàng: Hoặc đầu tư lâu dài, thậm chí nếu cần thì sử dụng dài hạn như chốn dưỡng già, hoặc đầu tư để tạo nguồn thu nhập hàng tháng, bởi nhu cầu sử dụng thực tế không nhiều và sản phẩm trong dự án thường bị khống chế về số ngày nghỉ trong năm”, anh Lộc nói.

Ví dụ, với dự án Vườn Vua Resort & Villas, theo tìm hiểu của phóng viên, mỗi nhà đầu tư sẽ được hưởng 15 đêm nghỉ dưỡng miễn phí mỗi năm tại căn biệt thự của mình. Ngoài ra, thời gian còn lại chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm quản lý, khai thác và chia lợi nhuận ở mức 10-12%/năm. Với trào lưu staycation (nghỉ dưỡng gần nhà) nở rộ như hiện nay, khu nghỉ dưỡng thường kín phòng vào dịp cao điểm, ngày thường công suất cũng có thể đạt khoảng 40% nên hiệu quả kinh doanh khá tốt.

Chị Hoa, nhà đầu tư ở Hà Nội cho biết, chị ưu tiên các dự án nghỉ dưỡng ven đô bởi vừa tạo nguồn thu nhập, vừa có được số đêm nghỉ nhất định, có thể sử dụng cho gia đình hoặc làm quà tặng bạn bè, đối tác.

“Giờ tặng nhau kỳ nghỉ còn ý nghĩa hơn tặng nhau chai rượu và việc di chuyển từ Hà Nội đến khu vực ven đô cũng dễ dàng, thuận tiện, tránh được việc di chuyển bằng máy bay vừa mất thời gian, chi phí và nguy cơ lây nhiễm Covid-19. Gần Hà Nội nên việc sử dụng số đêm nghỉ theo quyền lợi cũng dễ hơn, tài sản thì ‘trong tầm mắt’ nên cũng yên tâm hơn”, chị Hoa nhấn mạnh.

Thực tế, các dự án ven đô đều đủ gần để đi lại trong ngày, đủ xa để có trải nghiệm cho một chuyến đi và một không gian sống, không gian văn hóa khác biệt. Chính điều này khiến sự quan tâm của nhà đầu tư với các dự án ven đô ngày càng lớn.

Theo Batdongsan.com, chỉ tính riêng trong quý I/2021, mức độ quan tâm tới bất động sản nói chung tăng đến 37% so với cùng kỳ năm 2020. Đặc biệt, nhu cầu tìm hiểu thông tin tăng mạnh sau các đợt dịch bùng phát. Ví dụ, sau làn sóng Covid-19 lần 3, mức độ quan tâm tới bất động sản tăng đột biến 378%, đạt gần 7 triệu lượt tìm kiếm/tuần, trong đó tập trung chủ yếu vào các thị trường vùng ven, chẳng hạn, ở phía Bắc, các khu vực quanh Hà Nội như Thái Nguyên tăng 50%; Bắc Giang là 37%; Hòa Bình là 35%; Ba Vì (Hà Nội) là 33%; Quốc Oai (Hà Nội) và Hưng Yên là 32%; Bắc Ninh là 28%; Hải Dương là 19%...

Ở các khu vực nói trên, mức độ tăng giá cũng tỷ lệ thuận với mức độ quan tâm của thị trường, nhiều nơi có mức tăng vài chục phần trăm như Ba Vì (Hà Nội) tăng 76%; Hưng Yên là 26%; Quốc Oai (Hà Nội) là 20%; Thái Nguyên là 15%; Bắc Ninh là 10%..., thậm chí Hòa Bình có mức tăng giá lên tới 102%.

Cũng theo Batdongsan.com, thị trường quý I/2021 phản ánh rõ nét sự quan tâm tới bất động sản gia tăng tại nhiều khu vực trên cả nước, nhất là nơi được quy hoạch, nằm xung quanh đô thị hạt nhân. Ở khu vực phía Bắc, mức độ quan tâm tăng mạnh tại những khu vực có bán kính 50 km quanh Hà Nội, trong đó không thể phủ nhận vai trò của hạ tầng giao thông khi tác động lên sức cầu cũng như giá đất.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, ngoài sức hấp dẫn tự thân, quy hoạch hạ tầng giao thông cũng là một yếu tố quan trọng làm gia tăng giá trị của bất động sản vùng ven. Dù vậy, khác với các khu vực “ăn theo” hoặc chỉ tăng dựa trên thông tin chung, sự tăng giá này chủ yếu do yếu tố đầu cơ, thay vì dựa trên nhu cầu ở thực, các khu vực có quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện thường là cơ sở để giá đất tăng.

Cũng theo bà Hằng, khu vực ven đô Hà Nội, kể cả các quận/huyện ngoại thành hay các tỉnh lân cận, sẽ tiếp tục được hưởng lợi bởi quá trình đầu tư mạnh mẽ và dài hơi cho các dự án hạ tầng. Theo đó, thị trường bất động sản vùng ven cũng sẽ diễn biến ngày một sôi động hơn.

Hướng đi cho dự án vùng ven

Theo ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và bất động sản Việt Nam (VIID), hiện nay, nhìn quanh Hà Nội, địa phương nào cũng đều rất tiềm năng, hiệu quả đầu tư cao hay thấp phục thuộc vào việc các chủ đầu tư lựa chọn thị trường và loại hình sản phẩm phù hợp với “gu” phát triển dự án của doanh nghiệp.

Giới chuyên gia nhìn nhận, việc các chủ đầu tư chuyển hướng từ trung tâm ra các khu vực lân cận một phần là để tận dụng các lợi thế về giá đất và ưu đãi của chính quyền địa phương, phần khác xuất phát từ nhu cầu thực tế. Chia sẻ với phóng viên, ông Duy cho biết, VIID sẽ ưu tiên đầu tư vào địa phương có môi trường đầu tư tốt, thủ tục nhanh gọn. Đặc biệt, trong câu chuyện phát triển dự án, ông Duy cho rằng, với các chủ đầu tư gia nhập thị trường muộn, điều cần quan tâm là có chiến thuật phát triển dự án hợp lý.

“Tiềm năng, lợi thế là như nhau, nhưng việc thiết kế sản phẩm của doanh nghiệp đến sau phải có sự khác biệt so với những sản phẩm đi trước, mà vẫn đảm bảo đáp ứng được nhu cầu khác hàng bản địa. Riêng các chủ đầu tư tham gia thị trường muộn còn gặp thiệt thòi vì giá đất cao hơn, đây là áp lực mà chủ đầu tư không tự giải quyết được, không phải cứ có đất làm dự án thì cầu là mênh mông. Hay với bài toán quy hoạch, đòi hỏi chủ đầu tư phải có khả năng phân tích thị trường cũng như khách hàng, song đây là áp lực mà chủ đầu tư có thể tự mình giải quyết”, ông Duy phân tích.

Cũng liên quan tới phát triển dự án ở vùng ven, theo ông Duy, một điều nữa các chủ đầu tư cần quan tâm là phải ước lượng được nhu cầu thị trường, bởi trên thực tế, nhu cầu khu vực trung tâm thường dễ phán đoán hơn so với vùng ven, cho nên khả năng dự báo về cầu thị trường tốt là một yếu tố quan trọng đảm bảo cho thắng lợi của dự án vùng ven.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nghỉ dưỡng Ngoại Ô, người có 15 năm gắn bó với thị trường vùng ven đánh giá, thị trường này đang được hưởng nhiều lợi ích từ xu hướng dịch chuyển, trải nghiệm phong cách sống mới.

Theo nghiên cứu của ông Trung, ngày càng nhiều người đi du lịch gần bằng phương tiện cá nhân một cách thường xuyên, điều này khiến bất động sản vùng ven chiếm ưu thế. Lấy ví dụ, Hòa Bình nằm sát Hà Nội, lại là nơi trung chuyển lên vùng Tây Bắc nên địa phương này có nhiều tiềm năng phát triển du lịch nghỉ dưỡng, đặc biệt là nghỉ dưỡng núi. Hay như Vũng Tàu, địa phương này vươn lên như một thị trường mới khi người dân TP.HCM nhận ra rằng, du lịch biển Vũng Tàu cũng thú vị không kém việc đi xa hơn tới Nha Trang, Đà Nẵng hay Phú Quốc, mà thời gian di chuyển ngắn và tiết kiệm chi phí.

“Tiềm năng là vậy, nhưng vấn đề đặt ra là các dự án nghỉ dưỡng vùng ven hiện khai thác chủ yếu dựa vào các yếu tố tự nhiên, sẵn có, nên cần phải được quy hoạch, thiết kế và đầu tư một cách bài bản, phù hợp để tránh làm mất đi vẻ đẹp tự nhiên vốn có cũng như tác động đến môi trường sinh thái địa phương”, ông Trung lưu ý.