Kho lạnh với sức chứa 31.000 pallet tại Khu công nghiệp Long Hậu của Công ty kho lạnh AJ Total Việt Nam.

Quy mô thị trường ước đạt 1,8 tỷ USD

Liên tiếp những dự án kho lạnh được đưa vào hoạt động trong năm 2021, nhưng chưa thể khỏa lấp “cơn khát” sản phẩm đặc thù này. Sức cầu về kho lạnh trong nước tiếp tục bị đẩy lên cao theo nhu cầu bảo quản nông sản, thủy sản phục vụ thị trường trong nước và xuất khẩu, nhất là thời điểm nông sản vào vụ thu hoạch và khi việc phân phối hàng hóa bị ách tắc.

Lúc cao điểm thu hoạch ở phía Nam giữa năm 2021, một số mặt hàng nông sản như sầu riêng, thanh long đã phải “giải cứu” bằng kho lạnh. Tuy nhiên, do hệ thống kho lạnh tại TP.HCM và các tỉnh lân cận thiếu hụt, nên giá lưu kho lạnh bị đẩy lên cao. Đại diện Công ty Chế biến trái cây xuất khẩu Vina T&T lo ngại tình trạng thiếu kho lạnh có thể kéo dài, hàng hóa xuất không được, vận chuyển bằng tàu dài ngày hơn và cước container tăng cao.

Bán lẻ thương mại hiện đại là đòn bẩy chính cho ngành kho lạnh, vì khoảng 80% nhu cầu đến từ ngành thực phẩm. Hiện tại, thị trường bị phân mảng, nhưng nhu cầu tăng cao có thể sẽ dẫn đến sự hợp nhất trong lĩnh vực vận tải lạnh với sự gia tăng của các công ty hàng đầu như ABA Cooltrans và Tân Bảo An.

- Ông John Campbell, Quản lý Bộ phận Bất động sản công nghiệp tại Savills Việt Nam

Cùng với hoạt động xuất khẩu nông thủy sản được đẩy mạnh, việc thay đổi thói quen mua sắm trực tuyến của người dân trong nước cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu về kho mát/kho lạnh trong năm vừa qua. Theo đánh giá của CBRE, nguồn cung kho lạnh mới đến từ các nhà đầu tư như Emergent Cold, AJ Total… chỉ đáp ứng phần nào nhu cầu đang tăng.

Chẳng hạn, Công ty kho lạnh AJ Total Việt Nam đưa vào hoạt động dự án kho lạnh với sức chứa 31.000 pallet tại Khu công nghiệp Long Hậu trong tháng 7/2021. Đơn vị này dự kiến đưa vào vận hành một dự án tương tự tại Phố Nối (Hưng Yên) có sức chứa 23.000 pallet vào tháng 5/2022.

Cũng trong năm 2021, Công ty cổ phần Hùng Vương, một trong những nhà cung ứng dịch vụ kho lạnh lớn nhất Việt Nam, đã đưa vào vận hành kho lạnh sức chứa 60.000 pallets tại Khu công nghiệp Tân Tạo (TP.HCM).

Theo đánh giá từ Cơ quan quản lý thương mại quốc tế thuộc Bộ Thương mại Mỹ, tính đến năm 2019, Việt Nam có 48 địa điểm kho lạnh với sức chứa 600.000 pallet, 700 xe tải và xe tải đông lạnh, 450 xe container lạnh. Tuy nhiên, các kho lạnh chỉ đáp ứng được 30 - 35% nhu cầu bảo quản thực phẩm, nông sản và thủy sản. Năm 2020, mới chỉ có 8,2% các nhà sản xuất thực phẩm trong nước sử dụng chuỗi lạnh, trong khi các nhà sản xuất xuất khẩu chiếm 66,7%.

Mặc dù Covid-19 làm gián đoạn nhiều ngành công nghiệp, nhưng các cơ sở kho lạnh mới vẫn tiếp tục được xây dựng và nâng cấp do nhu cầu tăng cao trong hai năm qua. “Sức nóng” thị trường kho lạnh đã thu hút các công ty logistics đa quốc gia đến Việt Nam, như Lineage Logistics (Mỹ). Với đà phát triển hiện nay, dự báo quy mô thị trường cung ứng lạnh của Việt Nam có thể đạt 1,8 tỷ USD vào cuối năm 2021.

Covid-19 tiếp tục “sưởi ấm” kho lạnh

Sự xuất hiện của Omicron - biến thể mới còn nhiều ẩn số của Covid-19 - được cho rằng sẽ khiến thị trường kho lạnh Việt Nam trong năm 2022 tiếp tục “nóng” lên với cung không đủ cầu.

Dẫn nghiên cứu của Công ty tư vấn thị trường Emergen Research, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Vietnam cho biết, tốc độ tăng trưởng bình quân quy mô xây dựng kho lạnh toàn cầu đến năm 2027 ước đạt 13,8%/năm và giá trị thị trường lên tới 18,6 tỷ USD. Thế nhưng, ngay cả khi thị trường đạt tốc độ tăng trưởng cao như vậy, nguồn cung kho lạnh cũng khó đáp ứng được nhu cầu về thực phẩm tươi sống của tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng, bao gồm cả ở Việt Nam.

Ngoài ra, các dịch vụ liên quan khác như mua sắm trực tuyến ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương được Công ty nghiên cứu thị trường Forrester ước tính sẽ tăng trưởng khoảng 30%/năm trong vài năm tới và đây sẽ là lực đẩy cho phát triển kho lạnh.

Đối với thị trường Việt Nam, thương mại điện tử tiếp tục “bùng nổ” sẽ càng khiến thị trường “khát” kho lạnh. Theo dự báo của Facebook (nay là Meta) và Công ty tư vấn Bain & Company, đây là xu hướng dễ nhận thấy, bởi Việt Nam có khả năng trở thành thị trường thương mại điện tử phát triển nhanh nhất Đông Nam Á vào năm 2026, đạt 56 tỷ USD tổng giá trị hàng hóa thương mại điện tử (GMV).

Trên thực tế, Việt Nam hiện chưa có nhiều trung tâm kho lạnh quy mô lớn, mà chỉ mới có một vài địa chỉ đáng chú ý như kho lạnh của Transimex, trung tâm phân phối lạnh của ABA Cooltrans tại Thủ Đức, kho lạnh của Hùng Vương (HVG) tại Khu công nghiệp Tân Tạo (Bình Tân, TP.HCM), hệ thống kho lạnh âm sâu của Hệ thống tiêm chủng VNVC…

“Dự báo trong thời gian tới, nguồn cung kho lạnh vẫn chưa thể đáp ứng đủ nhu cầu thị trường. Một trong những lý do quan trọng khác là việc xây dựng dự án kho lạnh thường khá phức tạp và tốn kém, chi phí thường cao gấp 2-3 lần so với các loại kho khác”, ông David Jackson lưu ý.

Đồng quan điểm, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp tại CBRE Việt Nam cho rằng, sự thiếu hụt nguồn cung kho lạnh sẽ không được giải quyết triệt để trong năm 2022. Chi phí đầu tư lớn và thời gian xây dựng kéo dài so với kho thường là những thách thức khiến việc đầu tư kho lạnh gặp nhiều hạn chế.

“Ngoài ra, việc vận hành kho mát/kho lạnh cũng phức tạp hơn, đòi hỏi nhân viên được đào tạo bài bản, hiểu được đặc điểm của từng loại hàng hóa với các yêu cầu khác biệt về nhiệt độ bảo quản, độ ẩm phù hợp, hình thức vận chuyển... Nguồn cung đất kho xưởng hạn chế cũng là thách thức lớn cho các chủ đầu tư trong việc mở rộng hệ thống kho lạnh”, ông Hiếu lý giải.