Sóng ngầm tăng giá

Trong vai khách hàng có nhu cầu tìm mua nhà tại TP.HCM, không khó để chúng tôi nhận ra rằng, thị trường gần như không có dự án mới, các sản phẩm được tung ra thị trường trong thời điểm hiện nay chủ yếu là giai đoạn tiếp theo của các dự án đã triển khai trước đó. Thế nhưng, điều khiến chúng tôi không khỏi ngỡ ngàng là mức giá tại một số dự án đã tăng chóng mặt so với thời điểm mở bán ban đầu.

Đơn cử, tại Dự án căn hộ Picity High Park, tọa lạc mặt tiền đường Thạnh Xuân 13 (quận 12), do Công ty TNHH MTV Đầu tư phát triển Gia Cư (thuộc Tập đoàn Pi Group) làm chủ đầu tư, được ra mắt từ cuối năm 2019 với mức giá khi đó là 38 - 40 triệu đồng/m2.

Dự án có 6 block, cao từ 15-18 tầng, tổng số 2.311 căn hộ ở, 135 căn hộ shophouse. Thời điểm hiện tại, Block 3A-3B-4-5 đã cơ bản hoàn thành xong phần thô và đang tiến hành hoàn thiện bên trong căn hộ. Riêng Block 1 và 2 đang được thi công phần móng cọc, chuẩn bị thi công tầng hầm.

Chị Thanh, một nhân viên môi giới đang bán hàng tại dự án cho biết, hiện nay chỉ có Block 2 là số lượng căn còn nhiều, những block khác chỉ còn căn diện tích lớn (3 phòng ngủ). Giá căn hộ tại Block 2 dự  kiến khoảng 46 - 57 triệu đồng/m2, tăng thêm từ 8 đến 17 triệu đồng/m2 so với trước.

Tương tự, Dự án căn hộ Moonlight Centre Point, tọa lạc tại quận Bình Tân, do Công ty cổ phần Địa ốc Vĩnh Tiến (thành viên Tập đoàn Hưng Thịnh) làm chủ đầu tư, căn có diện tích nhỏ chỉ 34 - 35 m2, mà có giá tới 2 - 2,3 tỷ đồng. Căn  hộ có 3 phòng ngủ, diện tích 84 m2, giá tới 5,6 tỷ đồng.

Như vậy, mức giá giao dịch tại Dự án Moonlight Centre Point hiện khoảng 57 - 67 tỷ đồng/m2. Nếu so với thời điểm cuối năm 2020 đã tăng 5 - 15% so với các dự án cùng khu vực.

Hay như Dự án The Peak Garden, tọa lạc tại quận 7, mới được Công ty Bất động sản Hưng Lộc Phát tung ra thị trường. Dự án được đánh giá thuộc phân khúc cao cấp khi tất cả căn hộ tại đây đều trang bị đầy đủ hệ thống thiết bị hiện đại bao gồm máy lọc không khí, lọc nước tại nguồn, sơn kháng khuẩn và đèn khử trùng UV-C có khả năng phòng ngừa Covid-19… Do vậy, mức giá giao dịch trên thị trường không dưới 50 triệu đồng/m2.

Người mua tìm nhà thứ cấp

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, bà Trần Thùy Linh, Phó giám đốc Công ty Đức Linh Real cho biết, giá bán nhà ở trên thị trường chuyển nhượng trong những năm qua có xu hướng tăng. Rất hiếm hoặc thậm chí không có dự án nào “giá đi ngang” trong nhiều năm.

Có thể kể đến một số dự án tiêu biểu như Dragon Hill, Orchid Park, Phú Hoàng Anh, Saigon South Residence, Sunrise Riverside… tại huyện Nhà Bè, hiện tại có mức tăng 20-50% so với thời điểm mở bán ra thị trường. Đặc biệt, các dự án nằm ở những trục đường lớn, thuận tiện giao thông, tiện ích nội khu đa dạng có mức tăng giá khá cao. Do vậy, trong thời gian tới, thị trường căn hộ thứ cấp hoặc dự án đã bàn giao sẽ sôi động.

Phân tích kỹ hơn về vấn đề này, bà Linh cho biết, có 3 yếu tố dẫn đến sự sôi động của thị trường căn hộ thứ cấp.

Thứ nhất, quỹ đất sạch khan hiếm và dịch Covid-19 khiến cho số lượng căn hộ chào bán mới trên thị trường sơ cấp giảm mạnh, số lượng ít hơn rất nhiều so với những năm trước. Từ đó, người mua sẽ ít sự lựa chọn hơn và chuyển sang thị trường thứ cấp, nơi có thể mua và ở ngay.

Thứ hai, chi phí đầu vào tăng cao (giá vật liệu xây dựng) và quỹ đất hạn chế khiến giá bán các dự án sơ cấp ngày càng cao. Bởi vậy, người mua có nhu cầu ở thực sẽ tìm đến căn hộ thứ cấp.

Thứ ba, dự án thứ cấp thường sẽ có đánh giá từ những người mua trước. Do đó, người mua sau sẽ ít nhiều có thông tin khách quan hơn về ưu - khuyết điểm của từng dự án trước khi quyết định mua. Đây cũng là điều mà những dự án sơ cấp không có được.

"Các dự án mới thường nằm ở vị trí rìa TP.HCM, điều này dẫn đến việc người mua chấp nhận mua những căn hộ ở thị trường thứ cấp tuy cũ hơn, nhưng không xa trung tâm. Các dự án thứ cấp đã đi vào hoạt động được một thời gian nên đơn giá sẽ mềm hơn so với những dự án mở bán mới", bà Linh nói.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cũng nhận định, giá sơ cấp sẽ tiếp tục đà tăng khi lượng cầu lớn và quỹ đất nội thành ngày càng khan hiếm. Cụ thể, giá chào bán sơ cấp của phân khúc cao cấp và trung cấp dự kiến tăng khoảng 3-7% theo năm. Căn hộ mới khó mua, nên căn hộ thứ cấp sẽ được tìm mua sôi động hơn, giá vì thế sẽ nhích lên.

“Sau một cuộc sàng lọc mạnh mẽ, thị trường đang  bước sang một chương mới với nhiều thay đổi từ phương thức bán hàng đến khẩu vị của người mua. Chúng tôi tin rằng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư sinh lời bền vững và an toàn trong dài hạn”, bà Dung nói thêm.