Một căn hộ sẽ gánh gần 600 triệu đồng/m2 tiền đất

Chuyện Dịch vụ Bán đấu giá tài sản (Sở Tư pháp TP.HCM) tổ chức đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm vào ngày 10/12 đã gây chấn động cả thị trường địa ốc TP.HCM khi số tiền trúng đấu giá của 4 lô đất này đã lập nên mặt bằng giá mới.

Với giá trị 37.346 tỷ đồng thu về từ hơn 30.000 m2 đất, tính bình quân mỗi m2 đất ở đây có giá hơn 1,24 tỷ đồng.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Online – Baodautu.vn, phiên đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị Thủ Thiêm có sự tham gia của nhiều doanh nghiệp bất động sản “máu mặt” tại TP.HCM như Phát Đạt, Cát Tường, Bắc Thủ Thiêm, Công ty cổ phần Vận tải Thương mại Quốc tế, Bất động sản Đồng Tiến, Công ty TNHH đầu tư kinh doanh nhà Gia Định...

Tuy vậy, 4 doanh nghiệp thắng đấu giá chỉ có một cái tên quen thuộc là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh khi đã chi 24.500 tỷ đồng để mua lô đất 3-12 có diện tích 10.059 m2.

Còn lại, Công ty TNHH Thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô đất 5.000 m2; Công ty cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá lô đất 8.500m2 và Công ty cổ phần Dream Republic trúng đấu giá lô đất 6.446 m2 đều là những cái tên hoàn toàn xa lạ.

Tại Khu đô thị Thủ Thiêm là nơi có giá nhà đất rất đắt đỏ ở TP.HCM. (Ảnh: Lê Toàn)

Theo các chuyên gia, việc các doanh nghiệp bỏ ra chi phí khổng lồ để sở hữu lô đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng đồng nghĩa với giá thành căn hộ của dự án này khi hoàn thành sẽ rất cao, xác lập nên mặt bằng giá mới.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Online – Baodautu.vn, Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM tạm tính, tại lô đất 3-5 có diện tích 6.446 m2 thuộc về Công ty cổ phần Dream Republic, giá vốn thương phẩm cho mỗi căn hộ tại đây ít nhất phải đến 457 triệu/m2.

Cụ thể, theo phê duyệt quy hoạch của TP.HCM, khu đất này có mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị, khu nhà ở chung cư hỗn hợp kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ, được xây dựng cao 4 - 6 tầng nổi và 1 tầng hầm. Dân số cư trú tối đa tại khu đất này là 608 người, với 76 căn hộ, và diện tích sàn thương mại là 5%.

Vị này tính toán, dựa trên chỉ tiêu quy hoạch và kiến trúc được duyệt, riêng tiền đất phân bổ cho mỗi m2 sàn của dự án này đã lên đến 592 triệu đồng. Cộng thêm với chi phí xây dựng, hạ tầng kỹ thuật,  chi phí quản ký dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí marketing, chi phí lãi vay… thì giá vốn thương phẩm phân bổ cho mỗi m2 sàn xây dựng của dự án này có thể lên đến 450 - 460 triệu đồng/m2.

Vì thế, để kinh doanh có lợi nhuận thì giá bán của dự án sẽ phải cao hơn giá vốn rất nhiều.

Tương tự, với lô đất 3-12 có diện tích 10.059,7 m2 thuộc về công ty thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh có mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị, khu nhà ở chung cư hỗn hợp kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ, được xây dựng cao 4 - 25 tầng nổi và 2 tầng hầm. Mật độ xây dựng tối đa khối đế là gần 70% và khối tháp gần 45% diện tích đất. Dân số tối đa cho khu đất này là 3.420 người, với 570 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại.

Với công thức đó, dựa vào đồ án quy hoạch chi tiết, lô đất 3-12 được mua vào với giá 24.500 tỷ đồng thì giá mỗi căn hộ là khoảng 42,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 363 triệu đồng/m2. Đây là mức giá chưa bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận doanh nghiệp.

Mặt bằng giá mới đã xác lập

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty DRH Holings cho rằng, cơn khát quỹ đất sạch tại TP.HCM là một trong những nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp bất chấp trả giá cao để sở hữu mặc dù chưa biết đấu giá xong thì lời lỗ như thế nào. Bởi hiện nay, nhà đầu tư đã quá mệt mỏi với chuyện chạy theo pháp lý dự án, nên doanh nghiệp chấp nhận mua giá cao nhưng có thể triển khai dự án được ngay, không phải chịu cảnh chôn vốn như nhiều dự án đang bị ách tắc pháp lý taị TP.HCM.

Dù vậy, việc giá bán rượt đuổi so với các chung cư cùng phân khúc trong khu vực sẽ là bài toán đầu tư và kinh doanh đầy thách thức với các doanh nghiệp trúng đấu giá. Chẳng hạn, tại phân khu chức năng số 3, dự án The River bán ra thị trường khoảng 1.100 căn hộ kể từ năm 2020 với giá khởi điểm 100 triệu đồng/m2 đến nay ghi nhận giao dịch ở mức 130 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, ở phân khu chức năng số 1 của khu đô thị này, dự án The Metropole Thủ Thiêm có giá bán khởi điểm qua các năm 2018, 2019 và 2020 ứng với 3 giai đoạn lần lượt là 95, 115, 160 triệu đồng/m2 đến nay có giá giao dịch các sản phẩm lần lượt là 145, 160 và 210 triệu đồng/m2.

Tổng chi phí đầu tư xây dựng của dự án chung cư tại lô đất 3-5 do lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM tính toán (ảnh: NVCC)

Ở phân khu chức năng số 2B khu đô thị Thủ Thiêm, dự án Empire City giai đoạn một và hai đã bàn giao trong năm 2020 - 2021, vào thời điểm mở cách đây 4 năm có giá khởi điểm là 70 - 90 triệu đồng một m2, hiện đã vọt lên 115 - 130 triệu đồng/m2, tăng 44,4 - 64,2%. Giai đoạn ba và bốn của dự án này chào bán cách đây 3 - 4 năm với giá 120 - 140 triệu đồng/m2, hiện đã chạm ngưỡng 160 - 180 triệu đồng/m2 đang được xem là mức giá cao nhất năm 2020 tại Thủ Thiêm.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, Khu đô thị mới Thủ Thiêm hơn nửa thập kỷ qua qua mới chỉ là giai đoạn ban đầu khi mà các dự án xuất hiện dần cùng với cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện. Trong 5 - 10 năm tới khi cơ sở hạ tầng đã hoàn thành đầy đủ, tốc độ phát triển của khu đô thị này chắc chắn sẽ nhanh hơn rất nhiều lần.

Những dự án tiếp theo được triển khai tại đây sẽ không chỉ đơn thuần là nhà ở mà sẽ đa dạng sang văn phòng hạng A, trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao,... đã nằm trong kế hoạch triển khai. Sự phát triển đa dạng các bất động sản thương mại sẽ dần đưa Thủ Thiêm trở thành đô thị đúng định hướng quy hoạch: trung tâm tài chính nơi làm việc cho 217.000 người và nơi cư trú thường xuyên cho hơn 145.000 người

Dù vậy, với mức giá đất đắt đỏ hiện tại, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Việt An Hòa cảm thấy "lo hơn vui" vì giá đất đã vọt lên quá xa so với thu nhập của đại đa số người dân Việt Nam, trong khi hoạt động sản xuất kinh doanh của người dân hậu Covid-19 vẫn chưa hoàn toàn phục hồi.

“Với kết quả đấu giá của bốn lô đất này, Thủ Thiêm đã xác lập mặt bằng giá mới và nguy cơ của một đợt sốt đất đang hiện diện trên thị trường TP.HCM”, ông Quang nói và cho rằng, trước đây việc tăng giá bất động sản chỉ mang tính cục bộ ở từng dự án, vị trí. Nhưng khi đấu giá công khai thì đồng nghĩa với việc thông báo cho cả thị trường biết rằng, bất động sản ở Thủ Thiêm đã chính thức lập mặt bằng giá mới, và lo ngại sẽ tạo ra một “cơn sốt” mới tại TP. Thủ Đức nói riêng và cả thị trường phía Nam nói chung.