Dự án Gateway Thảo Điền do SonKim Land làm chủ đầu tư nhiều năm vẫn chưa ra được sổ hồng do vướng tiền sử dụng đất. Ảnh: Lê Toàn

Dự án chờ thủ tục

Vướng mắc thủ tục đầu tư, xây dựng, đất đai chưa được giải quyết dứt điểm, khiến hàng loạt dự án bất động sản bế tắc, hoặc tiến trình triển khai các thủ tục đầu tư, xây dựng bị kéo dài. Trong đó, tiền sử dụng đất đang là vấn đề khiến không ít doanh nghiệp mang tiếng “bội tín” với khách hàng.

Là doanh nghiệp có đến 11 dự án bất động sản đang gặp khó trong khâu tính tiền sử dụng đất, Tập đoàn Novaland và các công ty thành viên đã nhiều lần gửi văn bản tới UBND TP.HCM và các sở, ngành, đề nghị được xem xét hỗ trợ giải quyết các thủ tục pháp lý còn tồn đọng, nhưng đến nay vẫn chưa xong.

Ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Novaland cho biết, giai đoạn 2017 - 2018, Novaland đã xin tạm nộp tiền sử dụng đất cho các dự án Golden Mansion, Newton Residence, Orchard Parview... và đã được UBND Thành phố chấp thuận cho tạm nộp 50% tiền sử dụng đất. Song đến nay, thủ tục để xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng vẫn chưa hoàn thành. Một số dự án đã đóng đủ 100% tiền sử dụng đất và nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho cư dân, nhưng chưa có dự án nào được xem xét giải quyết.

Tương tự, Tập đoàn Hưng Thịnh hiện có đến 13 dự án với 8.791 căn hộ chưa được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp sổ hồng, cũng do vướng ở khâu xác định tiền sử dụng đất.

Điển hình như Dự án chung cư Lavita Garden (quận Thủ Đức), thủ tục thẩm định giá đất được triển khai từ cuối năm 2015. Sở Tài nguyên và Môi trường đã 4 lần trình phương án lên Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố. Ròng rã 5 năm trôi qua, thủ tục tính tiền sử dụng đất vẫn chưa được thông qua, chưa có kết quả thẩm định giá đất, doanh nghiệp phải tạm nộp theo đơn giá cao nhất.

Cùng cảnh ngộ, Dự án Gateway Thảo Điền (quận 2) do Công ty cổ phần Bất động sản Sơn Kim (SonKim Land) làm chủ đầu tư cũng đang bị cư dân khiếu nại khi nhiều năm nhận nhà, nhưng sổ hồng chưa thấy đâu.

Trong văn bản kiến nghị mới đây gửi UBND TP.HCM, ông Han Suk Jung, Tổng giám đốc SonKim Land cho biết, năm 2016, doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ nộp 120 tỷ đồng tiền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích hơn 3.700 m2 cho khối nhà A và B. Dự án cũng được nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Thế nhưng, từ năm 2018, SonKim Land đã có hàng loạt văn bản đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khối nhà C và cấp giấy chứng nhận cho khách hàng mua căn hộ thuộc khối nhà A và B, nhưng vẫn chưa được giải quyết.

Còn rất nhiều doanh nghiệp địa ốc khác cũng đang kêu trời vì vướng thủ tục. Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc khi chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư đã phải thốt lên: “Làm doanh nghiệp bất động sản lúc này khổ quá, tiến không được, lùi cũng không xong”.

Theo vị này, tiền sử dụng đất Nhà nước thu càng nhanh càng tốt vì nộp tiền sử dụng đất xong thì doanh nghiệp mới đủ cơ sở để thực hiện các công việc tiếp theo.

Sở, ngành lúng túng

“Việc chậm trễ tính tiền sử dụng đất là lỗi của cơ quan quản lý nhà nước, không phải do lỗi của doanh nghiệp, nhưng doanh nghiệp đang phải gánh chịu hậu quả thiệt hại nặng nề”, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh  nói và cho rằng, doanh nghiệp đành phải “bội tín” bất đắc dĩ với khách hàng, ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu đã gây dựng trên thị trường, vướng các tranh chấp, kiện tụng không đáng có.

Theo ông Dũng, trước đây, khâu tính tiền sử dụng đất do Sở Tài chính phụ trách, nhưng khi áp dụng Luật Đất đai 2013, công tác này được giao Sở Tài Nguyên và Môi Trường lập kế hoạch định giá đất và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất.

Đáng nói, với các dự án bất động sản thực hiện ở tỉnh ngoài, trung bình chỉ mất 3 - 4 tháng đã có kết quả thẩm định và phương án tính tiền sử dụng đất, thì tại TP.HCM, hầu hết hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết xong, hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng.

Còn ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành cho biết, những dự án nhà ở thương mại được giao đất vào các năm 2012, 2013, 2014, 2015 đến nay vẫn không tính tiền sử dụng đất được, mặc dù Sở Tài nguyên Môi trường đã hỗ trợ.

Theo ông Nghĩa, khi tính tiền sử dụng đất, có số liệu mà đơn vị tư vấn lập hồ sơ không thể lấy được, đó là giá thị trường của dự án tương đương tại cùng thời điểm. Giá này thường phải lấy từ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc các cơ quan công chứng, song đơn vị tư vấn không lấy được, lại nhờ doanh nghiệp đi xin.

“Doanh nghiệp đến văn phòng công chứng, nhưng thông tin về giá cả đó không sử dụng được, vì giá giao dịch tại thời điểm đó không phải là giá thị trường. Ví dụ, một căn nhà thực mua 2 tỷ đồng, ra hợp đồng công chứng chỉ có giá 1 tỷ đồng. Thế nên, khi tư vấn lấy số liệu đó áp dụng sẽ khiến tiền sử dụng đất bị âm”, ông Nghĩa nêu.

Ở góc độ đơn vị quản lý, ông Trần Văn Thạch, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM thừa nhận thực tế, việc giải quyết các vướng mắc vẫn chậm. Trong 5 năm qua, Thành phố chỉ thu được 3 - 5% tiền sử dụng đất tại các dự án, hiện còn hơn 100 hồ sơ của doanh nghiệp chưa được giải quyết.

“Không phải cơ quan chức năng làm khó doanh nghiệp, mà đi sâu vào từng dự án có rất nhiều vấn đề, nhiều phức tạp về pháp lý. Phải xét từng dự án và căn cứ các bộ luật điều chỉnh theo từng dự án. Nói chung, về mặt pháp lý còn rất nhiều vướng mắc mà đơn vị tham mưu như chúng tôi cũng rất khó giải quyết”, ông Thạch nói.

Ý KIẾN - NHẬN ĐỊNH

Nếu phát sinh chi phí, doanh nghiệp sẵn sàng bổ sung

Ông Nguyễn Minh Sơn, Phó chủ tịch HĐQT Công ty SonKim.

Khối đế vượt ra khỏi diện tích tầng hầm là vấn đề kỹ thuật không chỉ SonKim Land, mà các dự án khác đều gặp phải. Các dự án này đều được cấp phép, không phải doanh nghiệp tự làm. Chính vì vậy, doanh nghiệp cần được hướng dẫn để hoàn thành hồ sơ, nếu phát sinh chi phí, doanh nghiệp sẵn sàng bổ sung.

Doanh nghiệp sống được là nhờ khách hàng, nhu cầu cấp sổ hồng của cư dân là chính đáng. Trong khi vướng mắc không được cấp sổ hồng là từ phía cơ quan chức năng.

Tính tiền sử dụng đất cả đất công cộng là vô lý

Ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty DRH Holdings.

Tôi thấy đề xuất tính tiền sử dụng đất trên toàn bộ diện tích khuôn viên, đất làm hồ bơi, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi... của Sở Tài nguyên và Môi trường là vô lý.

Hầu hết các tỉnh khi doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án chỉ thu tiền sử dụng đất đối với phần đất xây dựng. Điều này đúng theo Luật Đất đai, bởi phần công cộng doanh nghiệp phải giao lại cho Nhà nước quản lý, khai thác. Quy hoạch 1/500 đã xác định rõ đất ở, công trình công cộng, công trình giao thông... nên khi tính tiền sử dụng đất và sổ hồng cho dự án thì chỉ được tính cho phần đất dùng xây dựng chung cư.

Nhà ở xã hội cũng vướng tiền sử dụng đất

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành.

Theo quy định, nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, nhưng giấy giao đất lẽ ra nên ghi rõ “doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất”, thì lại ghi “doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có)”.

Chỉ vì câu này mà cuối cùng doanh nghiệp làm nhà ở xã hội không được miễn tiền sử dụng đất, lại phải làm hồ sơ để được miễn tiền sử dụng đất và đến nay bị kéo dài 3 - 4 năm vẫn chưa hoàn thành.

Sở Tài nguyên và Môi trường đã có 3 văn bản trình UBND TP.HCM ghi rõ đây là dự án miễn tiền sử dụng đất, Cục Thuế cũng có văn bản trình UBND Thành phố, nhưng đến nay vẫn chưa có hồi âm.

Cần linh hoạt cấp sổ hồng cho người dân

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh.

UBND TP.HCM cần xem xét, chỉ đạo các sở, ngành mạnh dạn giải quyết các vướng mắc cho doanh nghiệp, linh hoạt, ưu tiên cấp sổ hồng cho người mua nhà ở.

Cần ưu tiên cấp sổ hồng cho cư dân. Có thể tạm thời chưa cấp sổ hồng các phần diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư, hoặc chủ đầu tư thực hiện ký quỹ, cam kết nộp tiền sử dụng đất khi có quyết định nộp tiền sử dụng đất bổ sung.