“Cơ hội và rủi ro khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng” là chủ đề được nhiều người quan tâm tới mức mà sáng nay (27/7), Báo Giao thông - một tờ báo thuộc ngành giao thông cũng đã tổ chức tọa đàm trực tuyến theo yêu cầu độc giả.

Dự án Điền Viên thôn

Trả lời câu hỏi, đâu là khó khăn lớn nhất cho các nhà đầu tư vào phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng hiện nay, ông Nguyễn Thế Điệp Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Reenco Sông Hồng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hà Nội cho biết, thực tế, đầu tư vào phân khúc bất động sản du lịch sinh thái hiện nay có 2 trường hợp là nhà đầu tư chính tắc (nhà nước cho thuê đất làm dự án) và gom đất ở, đất nông nghiệp của người dân rồi phân lô, bán nền. Với trường hợp tự phát, mức giá bán hiện rất thấp vì họ không phải đầu tư nhiều. Điều này khiến các dự án chính tắc gặp nhiều khó khăn.

“Ví dụ tại một dự án nghỉ dưỡng, nhà đầu tư đã bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng đầu tư vào đây nhưng khó bán vì không có sổ đỏ. Khu vực Ba Vì, Hoà Bình có hàng trăm dự án đang phải dừng lại do các vấn đề về chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng, chi phí chuyển đổi từ đất rừng sang đất ở. Vì thế, để khuyến khích các nhà đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng khu vực đồi núi, vấn đề cần tháo gỡ nhất là phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất”, ông Điệp kiến nghị.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Hà Nội. Ảnh: baogiaothong.vn

Cũng theo ông Điệp, tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam còn rất lớn. So sánh với các khu du lịch trong khu vực như Bali, ChiengMai, tỷ lệ biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn tại các khu du lịch tại Việt Nam còn thấp. Do vậy, chúng ta cần có chiến lược, chính sách để tạo điều kiện cho doanh nghiệp để có thể đuổi kịp các nước xung quanh. Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy, lĩnh vực này phát triển chưa đồng đều. Trong khi du lịch biển phát triển mạnh thì du lịch sinh thái tại khu vực núi, đồi nhu cầu chưa lớn. Cộng với đó, công tác quản lý giá cả về du lịch còn hạn chế khiến thị trường này chưa phát huy được hết tiềm năng. So với Bali, ChiengMai có  từ 50.000 đến 500.000 buồng, phòng nghỉ dưỡng. Trong khi đó, ở Đà Nẵng chỉ có khoảng 5.000 phòng.

“Do vậy, chúng ta cần có chiến lược tạo điều kiện mạnh mẽ hơn nữa cho các doanh nghiệp, từ chính sách đất đai đến các thủ tục hành chính  để các nhà đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng trong nước có thể đuổi kịp các nước xung quanh”, ông Điệp nói.

Trước những bức xúc của Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hà Nội – người đại diện cho tiếng nói bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp, nhà đầu tư, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ chính sách và Pháp chế, Tổng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường) cho rằng, Liên quan đến dự án nghỉ dưỡng bất động sản, có 2 trường hợp là dân sử dụng đất của họ để kinh doanh và nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất. Thuê đất có thể nộp tiền thuê cả năm hoặc nhiều năm. Với trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm thì không có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

Đặc điểm sử dụng đất của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng là diện tích đất rộng, hệ số sử dụng đất thấp nên cũng cần có cơ chế khuyến khích. Một trong các biện pháp là xây dựng cơ chế về miễn giảm tiền thuê đất, thuế sử dụng đất.

Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ chính sách và Pháp chế - Tổng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường)

“Việc sử dụng đất để thực hiện các dự án bất động sản nghỉ dưỡng phải căn cứ vào quy hoạch, có mục đích sử dụng. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, UBND cấp có thẩm quyền mới được cho thuê đất để thực hiện dự án”, bà Vân Anh nói.

Tham gia giải đáp thắc mắc của nhà đầu tư về vấn đề này, ông Phạm Văn Thường, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản quy định về kinh doanh bất động sản và quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Nếu bất động sản là nhà ở còn phải theo quy định của Pháp luật về nhà ở, đối với đất đai còn phải theo quy định của pháp luật về đất đai. Với bất động sản nghỉ dưỡng còn phải chịu sự điều chỉnh của các quy định khác nữa (Luật Xây dựng, Quy hoạch đô thị...).

“Pháp luật hiện nay cũng đã khá đầy đủ để điều chỉnh hoạt động này. Nếu có những vướng mắc là do việc làm không đúng của chủ đầu tư”, ông Thường nhấn mạnh.

Trong trường hợp chuyển nhượng một phần dự án, cần phải hiểu rõ chuyển nhượng một phần dự án ở đây là gì? Một phần dự án không có nghĩa là 1 căn nhà. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng đủ các điều kiện để được làm chủ đầu tư dự án; điều kiện để chuyển nhượng một phần dự án được quy định tại Điều 49 Luật Kinh Doanh bất động sản. Việc chuyển nhượng một phần dự án phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép (Điều 50, Luật Kinh Doanh bất động sản); trình tự thủ tục chuyển nhương một phần dự án theo quy định tại điều 51 Luật Kinh Doanh bất động sản.

Ông Phạm Văn Thường, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản - Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng)

“Cần hiểu rõ khái niệm chủ đầu tư phải được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận. Còn nhà đầu tư thứ cấp thì có thể là các cá nhân. Đối với các dự án mà được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép làm nhà ở để bán thì người dân có thể mua để ở. Nếu nhà đầu tư mua nhận chuyển nhượng thì phải có trách nhiệm thực hiện dự án đúng như mục tiêu ban đầu. Nếu trong dự án đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phần đất làm nhà ở để bán thì người dân có thể mua để làm nhà ở. Còn nếu dự án được phê duyệt để làm nhà cho thuê nghỉ dưỡng thì chỉ được cho thuê”, ông Thường nói.

Cụ thể, trong trường hợp phí chung cư là nhà ở, từ trước đến nay có nhiều tranh chấp nên cơ quan quản lý Nhà nước có các quy định cụ thể để tránh các tranh chấp không đáng có.

Đối với các hợp đồng góp vốn kinh doanh tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng là các thoả thuận hợp tác kinh doanh. Đây là quan hệ dân sự, tôn trọng sự thoả thuận của các bên. Ngoài ra, nhà nước cũng có công cụ khác là Toà án để phân xử đúng sai khi một trong 2 bên có khiếu kiện không tuân thủ hợp đồng.

Còn theo Luật sư Nguyễn Hưng Quang, Văn phòng luật sư Nguyễn Hưng Quang và cộng sự, rất khó để có quy định riêng về cấp sổ đỏ cho tất cả các dự án biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch thì rất khó do tính đa dạng của các dự án. Hai là nếu cho một vài dự án cấp giấy chứng nhận hay sở hữu Nhà nước thì dự án đó liên quan đến pháp luật về hộ tịch, chính quyền địa phương, chính quyền cơ sở, tổ dân phố, Mặt trận Tổ quốc và đoàn thể khác… Đây là những điều kiện buộc phải xây dựng kèm theo. Nếu chỉ vì câu chuyện làm sao bảo đảm quyền thương mại cho chủ đầu tư để bán mà bỏ qua câu chuyện quy hoạch là không được.

Luật sư Nguyễn Hưng Quang, VP Luật sư Nguyễn Hưng Quang và cộng sự

Luật sư Nguyễn Hưng Quang nhấn mạnh rằng, trong trường hợp sổ đỏ cấp sai sẽ dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu. Trong trường hợp này, người mua yêu cầu bên bán hoàn lại tiền. Cũng có thể người mua căn cứ vào hợp đồng, người mua có thể yêu cầu tiếp tục và bên bán phải bồi thường.

Cần tách bạch trường hợp mua nhà nghỉ, khách sạn thì khác với mua nhà ở, Luật sư Nguyễn Hưng Quang cho biết, trường hợp mua hợp tác kinh doanh nên quyền là quyền kinh doanh, vì vậy phải căn cứ vào quyền tự do kinh doanh trong Hiến pháp để thị trường tự điều chỉnh. Vấn đề đặt ra là các chủ đầu tư có công khai thông tin lợi nhuận đến nhà đầu tư thứ cấp cũng như tỷ lệ % và thời gian sử dụng các căn hộ này hay không. Như vậy phải quay lại xem xét hợp đồng, người mua cần xác định ngay từ đầu và yêu cầu nhà đầu tư công khai và có cơ chế giám sát cụ thể. Bởi có một số dự án chủ đầu tư không đặt ra cơ chế kiểm soát. Về sau một số dự án đã đặt ra cơ chế này để kiểm soát chi phí lợi ích, kiểm soát lợi nhuận. Thứ nữa là trong hợp đồng cần có cam kết phần lợi nhuận cố định như 10-15%, là khoản bất luận dù vận hành có lãi hay không thì vẫn phải trả. Điều này phụ thuộc nhiều vào thị trường - luật sư Nguyễn Hưng Quang tư vấn.