Từ “ưu đãi” thành "ngược đãi"

Hàng trăm hộ dân mua nhà tại dự án chung cư 129D Trương Định, tên thương mại là Trương Định Complex (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) do đồng chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Đồng Tháp và Công ty Đầu tư phát triển Nhà Hà Nội 22 (Handico 22) đang gửi đơn cầu cứu khắp nơi vì… không được chính quyền địa phương thừa nhận.

Cụ thể, bà Huyền Anh, đại diện cư dân đang sinh sống tại chung cư này cho biết, theo lời quảng cáo với nhiều ưu đãi hấp dẫn cùng lời cam kết của chủ đầu tư, họ đã bỏ vài tỷ đồng để mua căn hộ tại dự án này. 

Trong hợp đồng mua bán (tại điều 5, mục 2, điểm i) cũng cam kết: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua thì bên bán phải làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua”. Bên cạnh đó, tại điều 9, mục 2 của Hợp đồng, chủ đầu tư cũng khẳng định: “Khi bàn giao căn hộ cho bên mua, bên bán phải thông báo và cung cấp cho bên mua 1 bản sao Biên bản nghiệm thu đưa công trình nhà chung cư vào sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng để các bên xác định thời điểm bảo hành nhà ở”.

Từ cuối năm 2017, những người mua nhà tại Trương Định Complex đã nhận được Biên bản bàn giao nhà do Handico 22 cấp với nội dung yêu cầu khách hàng nộp nốt số tiền 25% của tổng tiền mua nhà để nhận bàn giao căn hộ và về sinh sống tại chung cư.

Tuy nhiên, cho đến nay, đã gần 3 năm, những người mua nhà tại đây đã đóng đầy đủ các khoản tiền mà chủ đầu tư yêu cầu (tức là đóng đủ 95% số tiền giá trị căn hộ), nhưng vẫn chưa nhận được bản sao Biên bản nghiệm thu đưa công trình nhà chung cư vào sử dụng và không được chủ đầu tư làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) như đã cam kết.

Nghiêm trọng hơn, toàn bộ cư dân trong tòa nhà này không được các cấp chính quyền địa phương cho làm thủ tục tạm trú, thường trú, nhập hộ khẩu, sinh hoạt đảng, sinh hoạt đoàn đội, chăm sóc y tế, chăm sóc người cao tuổi, không được điều tra dân số…

Tháng 6 vừa qua, đại diện chủ đầu tư họp với cư dân cùng đại diện phường Trương Định. Tại buổi họp, ông Dương Quốc Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đồng Tháp, đại diện chủ đầu tư dự án thừa nhận đang gặp khó khăn do không nộp được tiền đất và không thể hoàn tất thủ tục xin điều chỉnh giấy phép xây dựng phục vụ quyền lợi cho các hộ dân.

Hiện tại, chủ đầu tư đang xin Cục Thuế TP. Hà Nội gia hạn chậm nộp thuế hoặc thế chấp tài sản cho cơ quan thuế để lấy kinh phí hoàn tất thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng và làm các thủ tục hành chính cho các hộ dân. Dẫu vậy, sau đó, cho đến đầu tháng 8 này, trao đổi với phóng viên, cư dân cho biết, cả 2 đơn vị đồng chủ đầu tư lại bặt vô âm tín và chưa thấy có phương án giải quyết đảm bảo quyền lợi cho cư dân.

Rơi vào tình trạng tương tự, cả trăm cư dân mua nhà ở xã hội tại chung cư An Bình Tower do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Tây Hồ (Công ty Tây Hồ) làm chủ đầu tư ở phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, cho biết, phải bỏ vài trăm triệu đồng cùng với vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để mua căn hộ. Tuy nhiên, họ đã ở gần 5 năm mà không căn hộ nào được cấp sổ hồng và cũng không biết đến bao giờ mới được cấp.

Đại diện cư dân dự án này cho biết, họ về ở từ khá lâu, chủ đầu tư liên tục hứa hẹn với người mua nhà về việc cấp sổ hồng, nhưng thực tế, cư dân vẫn mòn mỏi chờ nhận sổ từ nhiều năm nay. Cũng nhiều năm qua, Ban quản trị chung cư đã thay mặt cư dân làm đơn kiến nghị gửi đến chủ đầu tư và các cơ quan có thẩm quyền về việc cấp sổ hồng, nhưng chưa được giải quyết.

Lý giải nguyên nhân, ông Trương Văn Đức, Giám đốc Công ty Tây Hồ cho biết, dự án chưa giải phóng xong mặt bằng, chưa có đủ căn cứ để xác định thuế đất nên vướng về cấp sổ hồng cho cư dân. Dự án An Bình Tower cũng chưa có quyết định giao đất, chưa hoàn thành thủ tục chuyển mục đích từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.

Trong khi đó, ở khu vực Xuân Phương, dự án Athena Complex Xuân Phương, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Thương mại xây dựng 379 (có trụ sở tại quận Thanh Xuân, Hà Nội, gọi tắt là Công ty 379) cũng đang "om" sổ hồng của cư dân.

Đại diện cư dân đang sinh sống tại Athena Complex Xuân Phương cho biết, cư dân về sinh sống được hơn 2 năm nay nhưng chờ mãi vẫn không thấy sổ hồng. Ban đầu, chủ đầu tư lấy lý do này nọ để giải thích, biện minh. Tuy nhiên, theo tìm hiểu, nguyên nhân dẫn đến việc chưa được cấp sổ hồng do Công ty 379 đang còn nợ tiền sử dụng đất và tiền nộp chậm. Ngoài ra, văn bản nghiệm thu phòng cháy chữa cháy của dự án này cũng chưa hoàn thành vì đang vướng mắc một số vấn đề về mặt pháp lý.

Biện pháp nào để xử lý?

Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ ngày 5/1/2020 nêu rõ, nếu chủ đầu tư nhà chung cư chậm làm thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân có thể bị phạt lên tới 1 tỷ đồng.

Cụ thể, chậm từ 50 ngày đến 6 tháng sẽ bị xử phạt từ 10 - 100 triệu đồng; từ 6 - 9 tháng sẽ bị xử phạt từ 30 - 300 triệu đồng; từ 9 - 12 tháng sẽ bị xử phạt từ 50 - 500 triệu đồng; từ 12 tháng trở lên sẽ bị xử phạt từ 100 triệu - 1 tỷ đồng với những vi phạm từ 30 - 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất. Mức phạt này cao hơn gấp 3 lần mức phạt với hành vi tương tự được quy định trước đó tối đa 300 triệu đồng (theo Nghị định 139 năm 2014).

Tuy nhiên, ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, kể từ thời điểm Nghị định có hiệu lực tới nay, dường như chưa có trường hợp nào bị xử phạt liên quan đến chậm cấp sổ. Cư dân có đòi được nhà, có đòi được sổ hồng hay không, phần lớn vẫn do họ tự đấu tranh, khiếu nại đến các cấp chính quyền, chủ đầu tư vì vậy mà mới sợ chấp nhận bàn giao lại những gì thuộc quyền sở hữu của cư dân.

Tôi cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần có trách nhiệm vào cuộc giải quyết cho cư dân, không phải chỉ có chủ đầu tư vì nếu họ không gật đầu thì dự án không thể nào hoàn thiện được.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, cơ quan này vẫn luôn tuân thủ đảm bảo quy trình cấp sổ đỏ cho các dự án chung cư có đầy đủ các điều kiện theo quy định. Tuy nhiên, sẽ kiên quyết không thực hiện cấp sổ đỏ cho các chung cư có sai phạm như sai thiết kế, chưa hoàn tất các nghĩa vụ tài chính, chưa đủ điều kiện bàn giao cho cư dân…, nhằm tránh tình trạng cấp sai như trước kia dẫn đến việc có thể khiếu kiện kéo dài.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, việc nâng mức xử phạt có thể mang lại hiệu quả răn đe với các chủ đầu tư hay không trong việc chậm trễ cấp sổ đỏ còn phụ thuộc vào người xử phạt có thực hiện đúng theo các quy định hay không. Tóm lại, do tính hiệu lực thực thi của các quy định mới này.

Do đó, ngoài thái độ kiên quyết trong việc xử phạt vi phạm với chủ đầu tư cố tình sai phạm dẫn đến chậm trễ cấp chứng nhận sở hữu cho người dân, thì càng cần phải kèm thêm những chế tài khác mạnh mẽ hơn. Đồng thời, đối với những chung cư đã có người dân vào ở cũng phải xây dựng cơ chế xử lý khác để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho họ.

Ông V., trưởng ban đại diện cư dân một chung cư tại Nam Từ Liêm, Hà Nội, người đã gửi nhiều đơn kiến nghị về việc cấp sổ lên Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, cho rằng, rất cần có cuộc đối thoại trực tiếp với từ các cơ quan chức năng của thành phố như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, cùng chính quyền các quận, phường để trả lời rõ lộ trình cần bao lâu, từng bước từng bước ra sao để cư dân nắm được.

"Bây giờ chủ đầu tư cứ nói đang và sẽ thì quá mơ hồ và không có bất cứ ai chịu trách nhiệm. Quan trọng nhất bây giờ không ai trả lời chính xác cho chúng tôi được rằng đến khi nào xong. Tôi cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần có trách nhiệm vào cuộc giải quyết cho cư dân, không phải chỉ có chủ đầu tư vì nếu họ không gật đầu thì dự án không thể nào hoàn thiện được", ông V. cho biết.