Nhờ quy hoạch khá đồng bộ, TP. Tuy Hòa nổi lên là điểm đến vàng cho các nhà đầu tư bất động sản    Ảnh: Thanh Xuân

Khi quy hoạch “lệch” quy trình

Mới đây, tại Hội nghị phản biện xã hội về phương án điều chỉnh quy hoạch các dự án ven sông Hàn, khi bàn về 2 dự án bất động sản Bến du thuyền Đà Nẵng - Marina Complex (Công ty cổ phần Bến du thuyền Đà Nẵng, thuộc Tập đoàn Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư) và Dự án Olalani (Công ty cổ phần Mỹ Phúc làm chủ đầu tư), ông Đinh Thế Vinh, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết, có khả năng Thành phố phải bỏ ra trên dưới 2.000 tỷ đồng để bồi thường cho 2 chủ đầu tư.

Nguyên nhân của việc này là trước đó, Đà Nẵng đã nhiều lần thay đổi điều chỉnh quy hoạch khu vực vị trí 2 dự án này, trong khi 2 chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với thuế đất tại dự án. Mới đây nhất, trước luồng dư luận phản biện về khả năng làm hẹp dòng chảy sông Hàn, gây lũ lụt của các tòa cao tầng tại dự án, Thành phố đã quyết định điều chỉnh, loại bỏ công trình cao tầng ra khỏi quy hoạch.

Còn nhớ, năm 2019, khi Đà Nẵng điều chỉnh loại bỏ các công trình cao tầng sát sông tại Dự án Marina Complex, bà Nguyễn Thị Như Loan, đại diện chủ đầu tư khi ấy đã nghẹn ngào cho biết, Dự án đã trải qua 2 lần đánh giá tác động môi trường rồi mới được triển khai. Thành phố đã cho triển khai các dự án đôi bờ sông Hàn nhiều năm qua, song các tổ chức chính trị, xã hội đều không có ý kiến phản biện hoặc không tổ chức các hội nghị phản biện.

Đáng nói, ở thời điểm hiện tại, trước nguy cơ phải bồi thường 2.000 tỷ đồng cho doanh nghiệp, lãnh đạo Sở Xây dựng Đà Nẵng tiết lộ thêm thông tin: “Ý kiến mới nhất của UBND TP. Đà Nẵng về việc đề xuất cao tầng với khoảng cách các tòa tháp theo quy hoạch trước đây là có thể xem xét nhằm phát huy tầm nhìn thoáng rộng ra sông Hàn”.

Đây chỉ là một trong những câu chuyện về sự thay đổi liên tục trong công tác quy hoạch dẫn đến những khó khăn của doanh nghiệp khi triển khai các dự án bất động sản. Một dẫn chứng khác liên quan đến việc điều chỉnh quy hoạch khiến công tác triển khai các dự án gặp khó là câu chuyện tại Khu đô thị mới Điện Nam -  Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, Quảng Nam).

Với mục tiêu đưa nơi đây trở thành khu đô thị hiện đại, làm động lực cho việc phát triển kinh tế - xã hội của khu vực Bắc, Quảng Nam đã quy hoạch và thu hút đầu tư rất nhiều dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở thương mại ven sông Cổ Cò. Tuy vậy, trong quá trình thu hút đầu tư, do công tác quản lý còn những bất cập, nên nhiều nhà đầu tư đã tự ý triển khai thi công dự án trên đất của người dân khi chưa có quyết định phê duyệt phương án giải phóng mặt bằng, quyết định thu hồi đất, quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền.

Kết quả là trong quá trình thực hiện, nhiều khu vực dự án đã không thể giải phóng được mặt bằng, gây ra tình trạng không khớp nối với quy hoạch tổng thể và tạo nên hình ảnh “các khu đô thị da beo”. Trước tình trạng này, Quảng Nam đã cho dừng tất cả các dự án tại Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc và rà soát các thủ tục pháp lý, tổ chức điều chỉnh quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết để xử lý dứt điểm các tồn tại nói trên. Điều này đã gây ảnh hưởng và kéo dài thêm thời gian triển khai nhiều dự án khác vốn không thuộc số “đô thị da beo”.

Nói như vậy để thấy một quy hoạch mang tính thống nhất, đồng bộ và xuyên suốt có vai trò dẫn đường vô cùng quan trọng đối với thu hút đầu tư, phát triển các dự án bất động sản.

Cơ hội và dư địa phát triển mới

Để tránh lặp lại những tồn tại trong việc “lệch” pha giữa quy hoạch và quá trình phát triển, hoặc quy hoạch phải “chạy theo” sự phát triển, công tác lập quy hoạch đã và đang được các tỉnh thành phố miền Trung - Tây Nguyên thực hiện. Ngoài ra, các bộ, ngành liên quan cũng đang tổ chức triển khai lập các quy hoạch ngành do mình quản lý như giao thông, du lịch, cảng biển, sân bay…

TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương nhận định, 5-7 năm trở lại đây, miền Trung có 3 thay đổi lớn liên quan tới chính sách. Đó là sự phát triển du lịch cùng sự bứt phá của bất động sản nghỉ dưỡng; dọc miền Trung có nhiều khu kinh tế với sự phát triển công nghiệp mạnh mẽ như Thanh Hóa, Quảng Nam, Quảng Ngãi...; diện mạo miền Trung tạo nên sự hấp dẫn bởi khả năng kết nối với các địa phương trong cả nước và thế giới.

“Đằng sau đó là sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản, đa dạng loại hình từ nhà ở, văn phòng, nghỉ dưỡng, logistics, bất động sản thương mại. Các đô thị với các quy mô khác nhau đã lan tỏa khắp miền Trung. Bên cạnh đó, các tỉnh, thành phố cũng thể hiện khát vọng phát triển gắn với sự phát triển của hạ tầng và bất động sản. Chẳng hạn, Bình Định muốn trở thành trung tâm sáng tạo và AI, Đà Nẵng định hướng trở thành trung tâm tài chính...”, ông Thành nhận định.

KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam đánh giá, Chính phủ có nhiều quyết sách phát triển hạ tầng để kết nối miền Trung - Tây Nguyên. Trong quy hoạch, miền Trung có đường cao tốc quốc gia, đường ven biển quốc gia và chiến lược phát triển đường sắt quốc gia.

“Thanh Hóa có cảng biển Nghi Sơn, mở ra cơ hội phát triển cho cả TP. Sầm Sơn. Tiếp đến, Nghệ An - trung tâm vùng Bắc Trung bộ cũng có cảng Vũng Áng, Khu kinh tế Đông Nam Nghệ An, thuận tiện kết nối toàn bộ hệ thống giao thông, thích hợp xây dựng khu kinh tế. Hiện tại, khu vực đã có tuyến đường trung tâm về Vinh, Cửa Lò hơn 10 km, với hàng ngàn hec-ta xây dựng đô thị, bất động sản nghỉ dưỡng”, KTS. Trần Ngọc Chính phân tích.

Ông Chính cũng đánh giá, Quảng Bình có nhiều lợi thế thu hút các nhà đầu tư, với hạ tầng đồng bộ, thuận tiện thu hút khách quốc tế. Nhiều doanh nghiệp lớn nhỏ đã phát triển các dự án để khai phá tiềm năng của địa phương này. Khu vực Tây Nguyên có nhiều lợi thế phát triển bất động sản. Đây cũng là khu vực có lợi thế để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng.

Về phần mình, ông Nguyễn Mạnh Cường, Phó tổng giám đốc Bất động sản nghỉ dưỡng của TNR Holdings Vietnam cho rằng, xu hướng các nhà đầu tư đổ về phát triển dự án tại các tỉnh, thành phố miền Trung là tất yếu bởi hạ tầng đang được đầu tư ngày một đồng bộ, giá đất ở mức vừa phải hơn. Trong đó, Thanh Hóa, Nghệ An, Quảng Bình, Hà Tĩnh là những địa phương có năng lực thu hút vốn đầu tư nước ngoài mạnh mẽ, đây sẽ là những điều kiện thuận lợi cho bất động sản nhà ở phát triển.

Tầm ảnh hưởng của quy hoạch đối với phát triển các dự án bất động sản được ghi nhận ở một số địa phương mới nổi như Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Bình Thuận… Trong đó, đáng ghi nhận nhất là TP. Tuy Hòa (tỉnh Phú Yên). Trong nhiều năm được đánh giá là “ngủ quên”, thành phố này bứt phá mạnh mẽ nhờ vào định hướng quy hoạch. Theo đó, hàng loạt nhà đầu tư tên tuổi đã có mặt như Vingroup, FLC, Đất Xanh, APEC… Những dự án bất động sản lớn đã dần dần định vị được tầm vóc của TP. Tuy Hòa, xứng đáng với tiềm năng phố biển, trung tâm tỉnh lị của tỉnh Phú Yên.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Lê Văn Thiện, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư 72 cho rằng, tiềm năng của Phú Yên về phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, hạ tầng đô thị là rất lớn. Sự khác biệt của Tuy Hòa là quy hoạch hệ thống giao thông nội bộ khá khoa học và hoàn chỉnh. Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng kết nối như sân bay, cảng biển, hầm đường bộ qua các đèo như Cù Mông, Đèo Cả đã hoàn chỉnh, tháo nút thắt “ngăn sông, cách chợ”, tạo nền tảng cho Tuy Hòa phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.