Đuối sức… vớ được cọc

Khách đua nhau hủy cọc, hàng khuyến mại mạnh vẫn không có người mua, phân nửa nhân sự kinh doanh phải tái cấu trúc theo dạng "nghỉ tạm thời"; không có doanh thu nhưng vẫn phải trả hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng tiền lãi mỗi tháng.

Đó là tình cảnh của không ít doanh nghiệp địa ốc và theo chia sẻ của ông Nguyễn Gia Long, Chủ tịch HĐQT MBLand, để tồn tại qua giai đoạn khó khăn chưa từng có này, ngay cả những doanh nghiệp có sẵn "của để dành" vẫn cần được tiếp sức, đặc biệt là về vốn, gồm cả việc hạ sâu lãi suất cho vay mới lẫn cả những khoản vay quá khứ.

Cũng chung nỗi lo về vốn, ông Vũ Ngọc Hoan, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn - Hà Nội nói thêm rằng, các loại chi phí như lương, bảo hiểm xã hội mới chỉ là nỗi lo bên ngoài, còn nỗi lo cơ bản hơn là dự án ách tắc khi không có dòng vốn mới giá rẻ được bơm vào. Chính vì vậy, theo ông Hoan, Thông tư 08 với nội dung gia hạn lộ trình "siết" vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn chí ít sẽ khiến các nhà phát triển bất động sản cảm thấy bớt áp lực, đặc biệt là những doanh nghiệp đang triển khai các dự án quy mô lớn, vòng đời dài.

Thực tế, Thông tư 08 của Ngân hàng Nhà nước chính thức có hiệu lực từ ngày 1/10/2020 tới nằm trong định hướng xuyên suốt của Chính phủ về việc giảm nhẹ gánh nặng lãi vay của nền kinh tế. Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 8/2020 diễn ra hôm 4/9/2020 vừa qua, một trong những thông điệp quan trọng được Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đưa ra là phải tiếp tục giảm lãi suất cho vay, kể cả các khoản nợ hiện hữu để tăng trợ lực cho các doanh nghiệp phục hồi sản xuất.

Với ngành bất động sản, ảnh hưởng của Covid-19 chỉ là “cú đấm bồi” vào những khó khăn từ 2 năm nay khi ách tắc pháp lý khiến nhiều doanh nghiệp lớn không ra được sản phẩm mới, dù tiền chục, tiền trăm tỷ đã đổ vào các dự án dở dang.

Trong câu chuyện “hậu condotel” tại dự án Cocobay Đà Nẵng, ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Empire Group thực tế đã rất hy vọng dự án này có lối ra sáng sủa khi các đơn nguyên thấp tầng như biệt thự, shophouse đã hoàn tất pháp lý cho việc sở hữu lâu dài và giao dịch khá ổn, đồng thời các khu khách sạn đã ký kết hợp đồng quản lý với các đối tác hàng đầu thế giới và khách đoàn, khách lẻ bắt đầu sôi động. Nhưng như ông Thành chia sẻ, “đùng một cái”, Đà Nẵng thành tâm dịch Covid đợt 2 và mọi kế hoạch, dự định đều dang dở.

“SHB và cá nhân anh Đỗ Quang Hiển đã hỗ trợ Cocobay, hỗ trợ Empire Group rất nhiều, nhưng giờ đành chờ đợi dịch bệnh sớm qua và Việt Nam mở cửa trở lại để tái khởi động dự án”, ông Thành nói về những hỗ trợ tài chính của Ngân hàng SHB.

Bên cạnh việc tận dụng ưu đãi từ Thông tư 08 và chính sách giảm lãi suất, mỗi doanh nghiệp cần tự chủ nguồn lực hơn và cơ cấu lại vòng đời của các Dự án, tạo lập các sản phẩm phù hợp về giá cả và nhu cầu thực, nhằm tăng nhanh vòng quay vốn.

Ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Kosy

Tuy nhiên, không phải ông chủ doanh nghiệp nào cũng có mối quan hệ “thân tình” với ngân hàng để được hỗ trợ nhiệt tình. Đồng thời, ngân hàng cũng phải giữ “linh hồn” của mình khi bất động sản không được coi là lĩnh vực ưu tiên. Với các nhà phát triển bất động sản, khảo sát cho thấy, các khoản vay mới, doanh nghiệp vẫn nhận thông tin được hỗ trợ từ phía ngân hàng nhưng thực tế cả lãi suất và điều kiện vay không thay đổi nhiều, chỉ giảm được từ 0,2 - 0,3%/năm; các khoản vay trung dài hạn, lãi suất vẫn ở mức 8,5%/năm trở lên và phải có tài sản thế chấp.

Trong khi đó, theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, mức độ tạo hưng phấn với khách hàng cá nhân vay mua nhà của thông tin giảm lãi suất chưa thật sự hiệu quả, bởi mức giảm chỉ từ 0,2 - 0,5%/năm.

Nói như vậy để thấy rằng, Thông tư 08 được các chủ đầu tư chờ đợi hơn cả chính sách giảm lãi suất, bởi theo các doanh nghiệp, khi đã “đuối” sức, họ cần bám vào cái cọc là các khoản vay và khi được sử dụng nhiều vốn ngắn hạn hơn để cho vay trung dài hạn, ngân hàng sẽ rộng cửa hơn.

Vẫn phải dựa vào sức mình

Quả vậy, mặc dù hiện tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn của toàn hệ thống tín dụng chỉ ở mức 25,52% và dưới 29% đối với khối ngân hàng thương mại có vốn nhà nước và khối ngân hàng thương mại cổ phần, nhưng áp lực từ việc bắt buộc phải áp dụng tỷ lệ 37% theo Thông tư 22 từ đầu tháng 10/2020 phần nào sẽ khiến phương án cơ cấu nguồn vốn của các ngân hàng gặp khó khăn.

Phân tích thêm, ông Phan Lê Thành Long - Giám đốc Viện Kế toán quản trị công chứng Úc tại Việt Nam cho rằng, bản chất của việc giãn lộ trình siết vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo Thông tư 08 là giữ nguyên mức trần hiện tại thêm 1 năm. Điều này giúp cho ngân hàng giảm chi phí huy động, từ đó góp phần giảm chi phí vốn vay trung và dài hạn cho cộng đồng doanh nghiệp.

Ông Long nhận định rằng, mục tiêu mà Ngân hàng Nhà nước nhắm tới khi ban hành Thông tư 08 là nhằm lường trước những rủi ro về an toàn vốn và thanh khoản có thể xảy ra khi mà từ đầu năm đến nay, hầu hết ngân hàng thương mại đều đã cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho khách hàng, tức là nhiều khoản vay ngắn hạn đã được chuyển thành vay trung hạn. Khi Thông tư 08 có hiệu lực sẽ giúp các ngân hàng thương mại yên tâm với các khoản nợ đã cơ cấu và tiếp tục cung ứng vốn trung dài hạn cho nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, dù với lộ trình lùi thời hạn áp dụng siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, tăng dư địa giảm lãi suất như phân tích trên, không phải doanh nghiệp nào cũng được hưởng lợi. Trong quan điểm đưa ra gần đây, mặc dù ngành ngân hàng đang thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, nhưng theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Lê Minh Hưng, vẫn phải chú trọng việc kiểm soát tín dụng đưa vào thị trường bất động sản, nhất là đối với các dự án phân khúc cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, hướng dòng vốn vào nhu cầu thực. Đồng thời, chỉ xem xét cấp tín dụng đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, khách hàng có khả năng trả nợ đầy đủ, đúng hạn.

Dù vậy, theo ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Kosy, việc Thông tư 08 được ban hành cho thấy thông điệp rất rõ từ Chính phủ trong việc từng bước giải quyết khó khăn cho cộng đồng doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản.

"Vì thế, bên cạnh việc tận dụng ưu đãi từ Thông tư 08 và chính sách giảm lãi suất, mỗi doanh nghiệp cần tự chủ nguồn lực hơn và cơ cấu lại vòng đời của các dự án, tạo lập các sản phẩm phù hợp về giá cả và nhu cầu thực, nhằm tăng nhanh vòng quay vốn", ông Cường nhìn nhận.