Song, nếu không thận trọng xây dựng kỹ về mặt chiến lược, thì sẽ khiến giá bất động sản leo thang, dẫn tới khó đền bù để thực hiện các dự án trọng điểm.

Đất ở Thủ Đức đang lên giá từng ngày sau khi có thông tin thành lập thành phố mới.

Đua nhau tăng giá

Ngay khi ý tưởng thành lập TP. Thủ Đức trên cơ sở sáp nhập 3 quận là Thủ Đức, quận 2 và quận 9 xuất hiện, thì khu vực này đã trở thành một “điểm nhấn” không thể thiếu trong nhiều chiến dịch quảng cáo, giới thiệu sản phẩm của các dự án bất động sản. “Bất động sản TP. Thủ Đức” luôn là đề tài nóng, được bàn tán rôm rả từ các hội nhóm trên mạng xã hội, đến các quán cafe.

Trong đó, giới đầu tư địa ốc đang rình rập các khu đất từ việc di dời nhiều nhà máy, xí nghiệp tại phường Trường Thọ (quận 9). Khi khả năng phường Trường Thọ được lựa chọn làm khu đô thị trung tâm của TP. Thủ Đức theo đề xuất của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM.

Ngoài phường Trường Thọ, hai “điểm nóng” khác cũng đang được giới đầu tư ráo riết săn tìm là khu vực phường Linh Trung (quận Thủ Đức) và khu Tam Đa (quận 9). Đây là hai khu vực được Sở Quy hoạch - Kiến trúc đề xuất định hướng trở thành phân khu thuộc khu đô thị tương tác cao phía Đông.

Đây cũng là lý do chính khiến các nhà đầu tư và một bộ phận môi giới khu vực này ra sức “thổi giá”, đẩy mặt bằng giá chung lên cao ngất.

Theo thống kê của trang Batdongsan.com.vn, trung bình một tuần có gần 2.000 tin rao bán liên quan đến khu vực này, với mức giá tăng thêm từ 2 đến 3%. Giá chào bán đất nền trung bình tại 3 quận này hiện rơi vào tầm 53,7 triệu đồng/m2, loại hình nhà riêng, nhà hẻm có giá chào bán từ 63 đến 95 triệu đồng/m2.

Còn theo ghi nhận của Công ty DKRA Việt Nam, mặt bằng giá chung của thị trường khu Đông hiện nay dao động 40 - 80 triệu đồng/m2 cho căn hộ và khoảng 200 triệu đồng/m2 cho đất nền. Nhà xây sẵn không dưới 9 - 10 tỷ đồng/căn và cá biệt có những căn nhà phố trong dự án đã tăng lên đến 22 tỷ đồng/căn.

Bày tỏ lo ngại về việc tăng giá quá cao, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D, Công ty DKRA Việt Nam phân tích, thị trường bất động sản vốn nhạy quy hoạch, nên giá sẽ còn tăng cả ở thị trường sơ cấp đến thứ cấp. “Tôi e rằng, trong 5 năm nữa, khu vực này sẽ trở thành một khu đô thị của những người có điều kiện”, ông Hoàng lo ngại.

Tiềm ẩn rủi ro

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, hầu hết các chuyên gia đều bày tỏ quan điểm, TP. Thủ Đức chỉ thật sự mang lại hiệu quả khi có những quy hoạch đặc biệt, những chính sách mời gọi đầu tư trong và ngoài nước hấp dẫn, có nền tảng hạ tầng kỹ thuật - xã hội tốt… để trở thành một “đòn gánh” với trung tâm thành phố hiện hữu.

Ngược lại, nếu chỉ thay đổi cái tên “thành phố” thì chỉ giải quyết được mặt hình ảnh, tốn thêm chi phí cho bộ máy chính quyền và thị trường bất động sản lại được thổi căng lên.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, về mặt quy hoạch, phải xác định hình thành đô thị gắn liền với phát triển thị trường bất động sản. Hiện, thị trường bất động sản khu vực này có tình trạng đầu cơ, thổi giá. Chuyện này không mới, nhưng rất nghiêm trọng. “Thời gian trước, sự buông lỏng quản lý nhà nước đã gây ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan, nên sẽ là rào cản cho sự phát triển của TP. Thủ Đức tương lai”, ông Châu nói.

Trong khi đó, ông Võ Kim Cương, nguyên Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho rằng, về mặt tiềm lực để phát triển, giá trị đầu tư cho các đô thị phát triển mới trên thế giới rất lớn. Nhưng kinh phí để xây dựng đề án là thách thức lớn nhất của TP.HCM hiện nay.

“Theo nguyên lý, đô thị sinh ra từ đất, tức khai thác quỹ đất và cứ thế phát triển hạ tầng dần lên. Nhưng đất đai khu vực này đang có tình trạng đầu cơ, nên khai thác đất này thế nào cũng là thách thức. TP. Thủ Đức chỉ mới có quy hoạch, vậy mà giá đất đã tăng quá cao, chính quyền muốn xây dựng hạ tầng thì đụng đâu cũng đền bù giải tỏa với mức giá không hề rẻ”, ông Cương nói.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, việc thị trường tăng giá khi có thông tin quy hoạch mới là điều bình thường, song nhà đầu tư nên lưu ý về thời gian để biến quy hoạch thành hiện thực.

“Quy trình chuyển đổi từ 3 quận thành một thành phố là không hề đơn giản. Nhiều người kỳ vọng vào tương lai gần, nhưng thực tế, TP. Thủ Đức phụ thuộc nhiều vào các chính sách phát triển cụ thể”, ông Phúc cảnh báo.