Quỹ đất dự án bất động sản công nghiệp đắc địa ngày càng hiếm hoi

Hiệu quả kinh doanh đi xuống vì thiếu đất

Báo cáo tài chính năm 2020 của Công ty cổ phần Phát triển đô thị công nghiệp số 2 (D2D) cho thấy doanh thu đạt 357,3 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế là 268,1 tỷ đồng, lần lượt giảm 53,2% và 27,2% so với thực hiện năm 2019.

Điểm đáng chú ý trong bức tranh hoạt động năm 2020 của D2D là sự chững lại của mảng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp, trong khi doanh thu của dự án Khu đô thị Lộc An giảm 312,5 tỷ đồng, tương ứng giảm 53% so với năm 2019, dẫn tới lợi nhuận giảm mạnh.

Tính tới 31/12/2020, tổng tài sản của D2D là 2.003,6 tỷ đồng, trong đó có 963,6 tỷ đồng là tiền và các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn, chiếm 48,1% tổng tài sản, còn khoản mục tồn kho hay chi phí xây dựng dở dang dài hạn chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, lần lượt là 6,5% (130,5 tỷ đồng) và 4,8% (96,5 tỷ đồng, cho thấy D2D đang thiếu vắng những dự án khu công nghiệp gối đầu để đảm bảo phát triển ổn định trong dài hạn.

Mặt khác, tuy sở hữu số lượng tiền mặt lớn lên tới gần nghìn tỷ đồng, nhưng để có thể mở rộng quỹ đất nhằm phục vụ phát triển ngành cốt lõi là vấn đề không đơn giản và được xem là thách thức lớn đối với D2D trong giai đoạn tới, khi mà các vị trí khu công nghiệp có giao thông thuận lợi đều đã được khai phá hoặc thuộc về những doanh nghiệp lớn, chi phí sở hữu đất ngày một tăng.

Trong giai đoạn cuối năm 2020, D2D liên tục công bố các kế hoạch phát triển quỹ đất mới, từ việc góp 36 tỷ đồng, tương ứng 9% vốn điều lệ tại Công ty cổ phần Sonadezi Bình Thuận nhằm phục vụ dự án Khu công nghiệp Tân Đức tại Bình Thuận diện tích 300 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 1.200 tỷ đồng, đến thuê lại 188.499,9 m2 đất tại Khu công nghiệp Châu Đức của Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức để phát triển dự án…, bên cạnh duy trì việc đầu tư vào Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2, Khu dân cư phường Thống Nhất giai đoạn 2…

Trên thị trường, câu chuyện của D2D không phải là cá biệt. Tại Công ty cổ phần Phát triển đô thị và khu công nghiệp Cao su Việt Nam (VRG), tính tới 31/12/2020, doanh nghiệp sở hữu 299,8 tỷ đồng chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang dài hạn, chiếm 44,5% tổng tài sản. Đây là chi phí xây dựng cơ bản dở dang Khu công nghiệp Cộng Hoà, thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương với tổng vốn đầu tư hơn 834 tỷ đồng. Tiến độ thực hiện dự án được chia thành 2 giai đoạn, giai đoạn 1 đến năm 2019, giai đoạn 2 từ 2020 đến 2021. Ngoài ra, VRG chưa có dự án nào khác cho những năm tiếp theo.

Câu hỏi đặt ra hiện nay là VRG sẽ làm gì để tiếp tục phát triển ngành cốt lõi là khu công nghiệp khi diện tích đất công nghiệp dần cạn kiệt, lợi thế chi phí xây dựng rẻ và vị trí thuận lợi không còn nữa?

Tương tự, tại Công ty cổ phần Đầu tư phát triển công nghiệp thương mại Củ Chi (CCI), báo cáo tài chính năm 2020 thể hiện lợi nhuận sau thuế đạt 30,1 tỷ đồng, tăng nhẹ 1,7% so với thực hiện năm 2019, nhưng doanh thu giảm tới gần 25%, ở mức 290,4 tỷ đồng. Tính tới 31/12/2020, tổng tài sản của CCI là 692,9 tỷ đồng, trong đó tỷ trọng tài sản dở dang dài hạn chỉ chiếm 4,9% (34 tỷ đồng), tồn kho chiếm 1,5% (10,3 tỷ đồng).

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, tài sản dở dang dài hạn chủ yếu liên quan tới dự án Khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi. CCI đang lên kế hoạch phát triển giai đoạn mở rộng dự án này với diện tích 173,26 ha; tiếp tục hoàn thiện công tác chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị triển khai phương án đền bù, giải tỏa khi được UBND TP.HCM cấp quyết định chủ trương đầu tư khu tái định cư. Nếu việc xin giấy phép kéo dài sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động kinh doanh CCI trong thời gian tới.

Kỳ vọng vào “tân binh”

Khác với những doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh cốt lõi là phát triển khu công nghiệp, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp ngoài ngành lại mở rộng được quỹ đất với tham vọng lớn từ mảng kinh doanh mới và giàu tiềm năng này.

Đơn cử, tại Công ty cổ phần SAM Holdings (SAM), doanh nghiệp công bố thành lập pháp nhân mới là Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Nam Tây Nguyên với vốn điều lệ 250 tỷ đồng để xúc tiến thủ tục đầu tư Khu công nghiệp Nhân Cơ 2 diện tích 400 ha. Trước đó, SAM đã lên kế hoạch đầu tư dự án Khu công nghiệp Tam Thăng 2 sau khi huy động thành công 300 tỷ đồng từ việc phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Mới đây, Tập đoàn Vingroup - Công ty cổ phần (VIC) liên tục tăng vốn cho công ty con là Công ty cổ phần Đầu tư khu công nghiệp Vinhomes để hiện thực hóa kế hoạch tham gia vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp. Theo Savills Việt Nam, VIC dự kiến đầu tư vào Khu công nghiệp Vinhomes Nam Tràng Cát diện tích 200 ha, Khu công nghiệp Thủy Nguyên quy mô 319 ha… cho thấy sự kỳ vọng của tập đoàn bất động sản thương mại hàng đầu Việt Nam này đối với lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp.

Hay tại Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR), trong 9 tháng đầu năm 2020 đã mua vào tổng cộng 39,05% cổ phần của Công ty cổ phần Khu công nghiệp Thành Thành Công - doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực phát triển và kinh doanh khu công nghiệp, hiện sở hữu 1.020 ha đất tại Khu công nghiệp Thành Thành Công ở Tây Ninh.

Không khó để thấy, kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp niêm yết những năm gần đây phụ thuộc vào việc đẩy mạnh khai thác diện tích đất khu công nghiệp sẵn có, nhưng khi quỹ đất cạn dần, nếu không kịp thời bổ sung thì sẽ khó đảm kết quả kinh doanh tăng trưởng ổn định trong dài hạn.