Mối lo ngại có cơ sở…

Trong Hội nghị Bất động sản 2019 do Forbes Việt Nam tổ chức, hầu hết ý kiến của các chuyên gia đều cho rằng bất động sản Việt Nam đang hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi cho sự phát triển mạnh mẽ, thể hiện thông qua mức tăng trưởng kinh tế đáng mơ ước trong khu vực, sức cầu luôn mạnh và ổn định, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu, xu hướng second-home nở rộ…

Tuy nhiên, đến đầu năm 2020, thị trường bất động sản TP.HCM không những không phát huy được lợi thế kể trên mà còn khiến nhiều người e ngại về diễn biến khủng hoảng. Mọi hoạt động giao dịch trên thị trường dường như “khựng” lại, phần lớn vì “nút thắt” pháp lý và sự tác động trực tiếp từ dịch Covid-19. Tuy nhiên, cũng giống như cuộc chiến chống lại Covid-19, giữa gam màu xám, thị trường vẫn có những ánh sáng lạc quan. 

Theo các chuyên gia, những mối lo ngại về tình trạng ảm đạm của bất động sản TP.HCM trong năm 2020 là hoàn toàn có cơ sở khi nút thắt pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ, nguồn cung mới dần cạn kiệt.

Cụ thể, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018, có tới 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp  bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng; 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý, hoặc thanh tra, điều tra. Tháng 3/2019, dù 124 dự án đã được quyết định cho vận hành trở lại bình thường nhưng thực tế đến nay vẫn quây tôn, đóng rào.

Mới đây, lá đơn “cầu cứu” của một tập đoàn bất động sản gửi tới Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã nói thay “tiếng lòng” của hơn trăm doanh nghiệp hiện nay đang gặp phải tình trạng tương tự khi dự án 6.000 tỷ đồng này đã đóng cổng suốt 2 năm do quá trình rà soát chung của khu vực. Đại diện doanh nghiệp cho hay, việc chậm triển khai phát sinh nhiều hệ quả, đặc biệt phát sinh chi phí vốn đầu tư, xây dựng... về lâu dài có thể gây nợ xấu cho ngân hàng, khách hàng biểu tình đòi trả nhà, lấy lại tiền,…

Cùng với khó khăn pháp lý, ngân hàng siết chặt tín dụng bất động sản càng gây khó khăn trực tiếp tới hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như tạo ra rào cản gia nhập với các chủ đầu tư nước ngoài, ảnh hưởng tới môi trường đầu tư chung của TP.HCM.

Không chỉ vậy, tình hình dịch Covid-19 phức tạp cũng là nguyên nhân quan trọng khiến giao dịch trên thị trường TP.HCM trầm lắng. Đa phần các chủ đầu tư đều phải tạm hoãn hoạt động ra mắt, sự kiện mở bán, giao dịch khách hàng trực tiếp… đợi chờ tiến triển tích cực hơn mới dám “bung” hàng. Có thể nói, cung đã ít nay càng khan hiếm.

Điểm sáng tích cực trên bức tranh bất động sản 2020

Mặc dù thị trường bất động sản TP.HCM quý I/2020 gần như “bất động”, các chuyên gia vẫn cho rằng những yếu tố nói trên không hoàn toàn quyết định diễn biến của cả năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) khẳng định những khó khăn của thị trường bất động sản thành phố chỉ có tính nhất thời. Việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thắt chặt thủ tục đầu tư xây dựng sẽ giúp sàng lọc và loại bỏ các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chụp giật, lừa đảo. Bên cạnh đó, cuộc gặp gỡ trao đổi giữa lãnh đạo thành phố và các doanh nghiệp bất động sản ngày 22/2 vừa qua cho thấy động thái quyết liệt của cơ quan chức năng trong việc gỡ khó cho hàng loạt các dự án đang vướng mắc, kéo dài, gia hạn giải quyết tới 30/4, theo chỉ định của Chủ tịch UBND TP.HCM.

Căn hộ hạng A quy hoạch trong không gian xanh mát đang là lựa chọn ưu tiên của nhóm khách hàng cao cấp

Bên cạnh những tín hiệu đáng mừng nói trên, tình trạng bất động sản tại TP.HCM hiện nay được đánh giá vẫn mang đến nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư đã có giấy phép chào bán sản phẩm ra thị trường.

Đầu tiên, sự tăng trưởng chậm lại về nguồn cung là cơ hội có thể tiêu thụ hết lượng hàng tồn kho – được cung cấp trong giai đoạn thị trường hồi phục và tăng trưởng 2014 – 2018. Cụ thể, theo báo cáo của Vietnam Report, thị trường chứng khoán đã có gần 100 doanh nghiệp bất động sản với giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng/doanh nghiệp.

Xét về tính thanh khoản nguồn cung mới bán ra trong năm 2019, tỷ lệ hấp thụ được đánh giá cao với gần 100% căn hộ trung cấp, bình dân đã được tiêu thụ, 69% với phân khúc cao cấp. Do đó, sức cầu được các chuyên gia đánh giá là mạnh, dự báo duy trì ổn định trong năm 2020. Do đó, lượng hàng tồn kho sẽ được tiêu thụ trong thời gian chờ đợi nguồn cung mới.

Thứ hai, hiệp định thương mại tự do EVFTA chính thức được EU phê chuẩn ngày 12/2 vừa qua đã mở ra tín hiệu tích cực với thị trường bất động sản TP.HCM. Cuộc dịch chuyển nguồn nhân sự cấp cao EU sang Việt Nam là nguồn lực thúc đẩy cho các sản phẩm phân khúc hạng A – vốn dẫn dắt toàn bộ nguồn cung căn hộ chung cư của năm 2019, chiếm tỷ lệ 67,1%. Theo thống kê CBRE, giá bán căn hộ hạng A tới quý IV/2019 đã tăng 10% so với năm 2018, đạt mức bình quân 6.308 USD/m2, cho thấy tiềm năng tăng giá của phân khúc này.

Bên cạnh đó, sự tăng trưởng mạnh lượng người giàu có tại Việt Nam cũng góp phần gia tăng sức mua với phân khúc hạng A. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm nhưng nhu cầu ở thực tăng cao sẽ khiến phân khúc này càng trở nên sôi động.

Và quan trọng nhất, khi cơ quan chức năng nhà nước rà soát, chấn chỉnh thị trường, siết chặt tín dụng bất động sản khách hàng có nhu cầu thực sẽ tìm đến với các thương hiệu lớn, các chủ đầu tư có quỹ đất sạch đã được cấp phép, có đủ năng lực và kinh nghiệm phát triển các dự án quy mô lớn, có lộ trình phát triển dài hạn và rõ ràng .

Nhìn chung, giữa diễn biến có phần ảm đạm của thị trường bất động sản TP.HCM đã ánh lên những tín hiệu lạc quan, cho thấy chuyển biến tích cực, sớm sôi động trở lại là hoàn toàn có cơ sở.