Gần đây, Tòa án Nhân dân TP. Hà Nội có quyết định không chấp nhận cho Ngân hàng V. phát mại một bất động sản do được thế chấp khi khoản vay đã quá hạn.

Cụ thể, vào năm 2010, Ngân hàng V. ký hợp đồng tín dụng cho Công ty TNHH Q. (huyện Ðan Phượng, Hà Nội) vay số tiền 8 tỷ đồng nhằm bổ sung vốn lưu động, thanh toán tiền mua nguyên vật liệu sản xuất, kinh doanh...

Ngân hàng đã giải ngân đủ số tiền trên theo 3 khế ước nhận nợ. Mỗi khế ước không quá 6 tháng.

Doanh nghiệp thế chấp tài sản là 3 bất động sản của bên thứ ba để đảm bảo cho khoản vay, bao gồm quyền sử dụng khu đất diện tích 1.009 m2 tại xã Liên Trung, huyện Ðan Phượng, Hà Nội; khu đất 57,8 m2 ở huyện Từ Liêm (nay là quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) và khu đất 48.000 m2 ở huyện Lập Thạch, Vĩnh Phúc.

Tính đến ngày 25/1/2012, doanh nghiệp chỉ thanh toán được 521 triệu đồng, từ đó đến nay không trả được gốc và lãi. Kể từ ngày 26/3/2012, Ngân hàng V. đã chuyển khoản vay trên sang nợ quá hạn.

Năm 2019, ngân hàng khởi kiện yêu cầu doanh nghiệp phải thanh toán nợ gốc và lãi là 24,9 tỷ đồng.

Trong trường hợp không thanh toán được, ngân hàng có quyền phát mại 3 khối nhà đất trên. Tòa sơ thẩm đã chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của ngân hàng.

Vụ việc kéo dài đến nay vì doanh nghiệp và chủ tài sản không đồng ý phát mại khu đất 48.000 m2 ở huyện Lập Thạch, Vĩnh Phúc.

Chủ tài sản cho biết, ngày 24/7/2012 - thời điểm thế chấp tài sản, cũng là ngày ngân hàng hứa sẽ giải ngân cho doanh nghiệp vay tiền để đầu tư phát triển trang trại, song lại bội tín.

Hợp đồng thế chấp tài sản này thể hiện 2 nội dung là tài sản đảm bảo cho khoản vay của hợp đồng tín dụng (bảo lãnh) và ngân hàng sẽ cho doanh nghiệp vay thêm 960 triệu đồng.

Tòa án phúc thẩm cho rằng, trên thực tế, ngân hàng không thực hiện cam kết là cho doanh nghiệp vay thêm 960 triệu đồng.

Mặt khác, khoản nợ của doanh nghiệp đã quá hạn từ ngày 26/3/2012 - thuộc nợ xấu nhóm 3, nên theo quy định, ngân hàng không được cho vay tiếp.

Theo tòa án, khi khách hàng mất thanh khoản, mất khả năng trả nợ, ngân hàng tiếp tục ký hợp đồng thế chấp để mang tài sản của bên thứ ba vào xử lý là vi phạm Ðiều 132, Bộ luật Dân sự năm 2005.

Hơn nữa, bên nhận tài sản là bên soạn thảo hợp đồng, tức là bên có thế mạnh, nên tòa giải quyết theo Ðiều 404 - Bộ luật Dân sự 2015 (tương ứng với Ðiều 409 - Bộ luật Dân sự 2005) có lợi cho bên yếu thế. Trong khi đó, ngân hàng cho rằng, chủ tài sản đồng ý, tự nguyện ký hợp đồng thế chấp, nên vẫn có quyền xử lý tài sản.

Do hợp đồng thế chấp vi phạm các Ðiều 124, 132 và 361 của Bộ luật Dân sự 2015 nên không phát sinh hiệu lực.

Tòa án tuyên ngân hàng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giải chấp cho chủ tài sản, đồng nghĩa với việc ngân hàng không được phát mại tài sản trên.

Tuy nhiên, tòa phúc thẩm cũng xác định lại lãi suất quá hạn và tuyên buộc doanh nghiệp phải thanh toán cho ngân hàng tổng số tiền là 15,4 tỷ đồng.

Theo chuyên gia xử lý nợ xấu của một ngân hàng thương mại, với một khoản vay quá hạn, về lý thuyết thì ngân hàng nhận lại tài sản với điều kiện bên vay đồng ý và chủ động tự nguyện bàn giao tài sản. Ngân hàng sẽ làm theo quy trình để bán đấu giá, thu hồi nợ.

Tuy nhiên, trên thực tế, chủ tài sản vẫn có thể gây khó dễ, không bàn giao tài sản, hoặc ngân hàng không bán được tài sản vì nhà đất ở vị trí xấu, lúc cho vay giá cao, đến khi xử lý thì giá giảm… dẫn đến có nhiều khoản vay kéo dài nhiều năm mà không thể giải quyết dứt điểm.

“Trong quá trình vay vốn, việc bổ sung tài sản đảm bảo là bình thường. Tuy nhiên, nếu khoản vay thuộc nợ xấu từ nhóm 3 thì theo quy định, nhà băng sẽ không được cho vay thêm. Giả sử, cán bộ tín dụng có hứa hẹn sẽ cho vay tiếp thì nên hiểu rằng, đó chỉ là một “thủ thuật” để thu hồi nợ”, vị chuyên gia này chia sẻ thêm.