Quay về baodautu.vn | Hotline: 0965 946 888

Mua bán trái phép đất xen kẹt: Chế tài mới vẫn khó dẹp
Mặc dù Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định tăng nặng mức xử phạt hành vi chuyển nhượng đất không giấy tờ pháp lý đã có hiệu lực gần 2 tháng, nhưng việc rao bán đất xen kẹt vẫn diễn ra công khai và rầm rộ.

Tăng nặng mức xử phạt

Để bịt các kẽ hở của pháp luật, hạn chế việc mua bán đất không có giấy tờ ảnh hưởng không tốt tới thị trường bất động sản và quyền lợi của người dân, cuối năm 2019, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ ngày 5/1/2020, thay thế Nghị định số 102/2014/NĐ-CP. Trong đó, mức phạt với các hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất tăng lên nhiều lần so với quy định cũ.

Theo đó, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1, Điều 41, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện theo quy định này, nhưng chưa được UBND cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 194, Luật Đất đai thì bị xử phạt từ 20 - 500 triệu đồng tùy theo diện tích.

Tăng nặng mức xử phạt Để bịt các kẽ hở của pháp luật, hạn chế việc mua bán đất không có giấy tờ ảnh hưởng không tốt tới thị trường bất động sản và quyền lợi của người dân, cuối năm 2019, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ ngày 5/1/2020, thay thế Nghị định số 102/2014/NĐ-CP. Trong đó, mức phạt với các hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất tăng lên nhiều lần so với quy định cũ.  Theo đó, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1, Điều 41, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện theo quy định này, nhưng chưa được UBND cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 194, Luật Đất đai thì bị xử phạt từ 20 - 500 triệu đồng tùy theo diện tích.  Đáng chú ý, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1, Điều 41, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trở lên thì hình thức và mức xử phạt từ 50 triệu đồng đến 1 tỷ đồng tùy diện tích.  Nghị định này cũng nêu rõ, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền. Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 2 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa là 40 triệu đồng).  ảnh 1 Cấp chính quyền địa phương khó kiểm soát được việc người dân sang nhượng đất xen kẹt bằng giấy viết tay  Tại Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai 2013 cũng quy định: Người sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế, tình trạng mua bán đất xen kẹt không giấy tờ trên  địa bàn Hà Nội vẫn diễn ra phổ biến.  Chế tài khó chặn được việc bán đất xen kẹt  Mặc dù quy định đã có hiệu lực, nhưng theo tìm hiểu thực tế của phóng viên Báo Đầu tư bất động sản, tình trạng mua bán đất xen kẹt không giấy tờ ở Hà Nội vẫn diễn ra bình thường. Thậm chí, có người không biết quy định cấm việc mua bán đất xen kẹt.  Gõ cụm từ “mua đất xen kẹt ở Hà Nội” trên thanh tìm kiếm Google, chỉ mất 0,46 giây đã cho 434.000 kết quả. Hầu hết các quận, huyện ở Hà Nội đều có việc mua bán loại đất này.  Trong vai người có nhu cầu tìm mua đất, phóng viên Báo Đầu tư bất động sản tìm đến ông Tùng ở Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) để tìm hiểu về mảnh đất xen kẹt 30 m2 mà ông đang rao bán với giá 550 triệu đồng, có nhà cấp 4 ngay gần chân cầu Mễ Trì.  Khi phóng viên băn khoăn về việc mua bán đất xen kẹt không có giấy tờ sẽ bị phạt, ông Tùng nói: “Đất của gia đình, mua bán như thế nào là quyền của tôi, sao lại phạt”.  Phóng viên tiếp tục tìm đến một chủ đất đang rao bán đất xen kẹt khác tại phường Tứ Liên, quận Tây Hồ. Anh Hải, người rao bán đất cho biết, đang có nhu cầu bán mảnh đất gần 50 m2 đã xây nhà 2 tầng, 1 tum với giá hơn 1 tỷ đồng.  “Khu đất nhà mình đang thuộc quy hoạch Dự án giờ không làm được sổ đỏ, nhưng nếu anh mua thì sau này sẽ được bồi thường lớn và có thể có nhà tái định cư”, anh Hải cho biết.  Theo tìm hiểu của phóng viên, trong số những người rao bán đất xen kẹt, có người không biết có quy định về việc cấm rao dịch loại đất này như ông Tùng, nhưng cũng có nhiều người nắm rõ quy định, nhưng tìm cách lách.  Chẳng hạn, khi phóng viên băn khoăn về việc mua bán đất xen kẹt sẽ bị phạt, anh Hải khẳng định: “Anh không lo bị phạt, chỉ cần anh đồng ý chúng ta sẽ viết giấy mua bán tay với nhau và lùi thời gian trước ngày Nghị định có hiệu lực là ‘ô kê’. Hai bên không báo chính quyền, thì họ sẽ không biết, vì vẫn nghĩ tôi là tên chủ khu đất trên hồ sơ quản lý”.  Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư bất động sản, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, các quận, huyện là đơn vị quản lý trực tiếp các loại đất này. Luật đã có quy định, có vướng mắc gì, các địa phương có thể xin ý kiến lên trên.  Đại diện Đội thanh tra xây dựng phường Long Biên, quận Long Biên cho biết: “Việc Nghị định 91 có hiệu lực sẽ hạn chế phần nào việc mua đất xen kẹt. Vì người mua nếu biết là bị phạt rất nặng sẽ sợ không dám mua nữa. Tuy nhiên, việc này cũng khó kiểm soát, vì đây là thỏa thuận dân sự, nếu hai bên không có tranh chấp thì khó phát hiện. Trong trường hợp có phát sinh mâu thuẫn giữa hai bên, khi đó cơ quan quản ký mới nắm để vào cuộc xử lý cả hai”.  Tương tự, đại diện UBND phường Đức Thắng, quận Bắc Từ Liêm cũng cho biết, việc xử lý mua bán đất xen kẹt không giấy tờ rất khó. Vì khi giao dịch, người dân không qua chính quyền. Chính quyền không biết họ bán cho ai, vì trên quản lý hồ sơ, người chủ đầu tiên vẫn là người được giao sử dụng hoặc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp.  “Trên thực tế, tất cả mọi việc liên quan, như giải phóng mặt bằng, bồi thường, chúng tôi đều liên lạc với người chủ đầu tiên. Còn những người mua bán trái luật thì chẳng có bằng chứng, cơ quan nào chứng nhận quyền sử dụng cả. Thông thường, khi khu đất bị giải phóng mặt bằng mới xảy ra câu chuyên pháp lý, kiện tụng nhau. Việc mua bán đất xen kẹt trái phép này là mua bán dân sự, người dân tự giao dịch với nhau. Phường chỉ quản lý khi có hoạt động xây dựng sai phép trên khu đất đó, vì loại đất này là đất không được phép xây dựng”, vị đại diện này nói.  Cùng quan điểm này, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định, Nghị định 91 đã tăng nặng mức phạt nhưng khó dẹp được tình trạng mua bán đất xen kẹt ở các đô thị vì khó triển khai, cộng với các dấu hiệu và hành vi rất đa dạng, phức tạp. Vấn đề này không chỉ diễn ra ở Hà Nội, TP.HCM, mà còn ở các tỉnh, thành phố khác.  Đây là giao dịch dân sự, nên rất khó kiểm soát. Vì người mua và người bán “đi đêm” giao dịch với nhau. Cấp chính quyền chỉ biết được khi xảy ra mâu thuẫn, kiện cáo về pháp lý, lợi ích của các bên. Điều này gây nên những hệ lụy xấu cho thị trường bất động sản hoặc ảnh hưởng đến tiến độ các Dự án khi phải giải phóng mặt bằng loại đất này. Vì khi đó sẽ nảy sinh mâu thuẫn, khiếu kiện về lợi ích giữa người mua và người bán, gây rủi ro cao.  “Chính vì thế, khách hàng phải hết sức thận trọng khi giao dịch. Trong quá trình xác minh, rà soát, đặc biệt là thông tin, nguồn gốc mảnh đất và giấy tờ chứng minh cần có sự tham vấn từ luật sư, chính quyền địa phương để hạn chế những tranh chấp, thiệt hại không đáng có về sau. Mặt khác, cấp chính quyền địa phương cần đẩy nhanh việc rà soát cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân theo quy định của pháp luật để hạn chế việc mua bán trái phép, hạn chế rủi ro cho thị trường đia ốc và thu ngân sách cho Nhà nước”, luật sư Phượng khuyến cáo.
Việc mua bán đất xen kẹt không giấy tờ vẫn diễn ra phổ biến

Đáng chú ý, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1, Điều 41, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trở lên thì hình thức và mức xử phạt từ 50 triệu đồng đến 1 tỷ đồng tùy diện tích.

Nghị định này cũng nêu rõ, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền. Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 2 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa là 40 triệu đồng).

Tại Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai 2013 cũng quy định: Người sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên, trên thực tế, tình trạng mua bán đất xen kẹt không giấy tờ trên địa bàn Hà Nội vẫn diễn ra phổ biến.

Cấp chính quyền địa phương khó kiểm soát được việc người dân sang nhượng đất xen kẹt bằng giấy viết tay
Cấp chính quyền địa phương khó kiểm soát được việc người dân sang nhượng đất xen kẹt bằng giấy viết tay

Chế tài khó chặn được việc bán đất xen kẹt

Mặc dù quy định đã có hiệu lực, nhưng theo tìm hiểu thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tình trạng mua bán đất xen kẹt không giấy tờ ở Hà Nội vẫn diễn ra bình thường. Thậm chí, có người không biết quy định cấm việc mua bán đất xen kẹt.

Gõ cụm từ “mua đất xen kẹt ở Hà Nội” trên thanh tìm kiếm Google, chỉ mất 0,46 giây đã cho 434.000 kết quả. Hầu hết các quận, huyện ở Hà Nội đều có việc mua bán loại đất này.

Trong vai người có nhu cầu tìm mua đất, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tìm đến ông Tùng ở Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) để tìm hiểu về mảnh đất xen kẹt 30 m2 mà ông đang rao bán với giá 550 triệu đồng, có nhà cấp 4 ngay gần chân cầu Mễ Trì.

Khi phóng viên băn khoăn về việc mua bán đất xen kẹt không có giấy tờ sẽ bị phạt, ông Tùng nói: “Đất của gia đình, mua bán như thế nào là quyền của tôi, sao lại phạt”.

Phóng viên tiếp tục tìm đến một chủ đất đang rao bán đất xen kẹt khác tại phường Tứ Liên, quận Tây Hồ. Anh Hải, người rao bán đất cho biết, đang có nhu cầu bán mảnh đất gần 50 m2 đã xây nhà 2 tầng, 1 tum với giá hơn 1 tỷ đồng.

“Khu đất nhà mình đang thuộc quy hoạch dự án giờ không làm được sổ đỏ, nhưng nếu anh mua thì sau này sẽ được bồi thường lớn và có thể có nhà tái định cư”, anh Hải cho biết.

Theo tìm hiểu của phóng viên, trong số những người rao bán đất xen kẹt, có người không biết có quy định về việc cấm rao dịch loại đất này như ông Tùng, nhưng cũng có nhiều người nắm rõ quy định, nhưng tìm cách lách.

Chẳng hạn, khi phóng viên băn khoăn về việc mua bán đất xen kẹt sẽ bị phạt, anh Hải khẳng định: “Anh không lo bị phạt, chỉ cần anh đồng ý chúng ta sẽ viết giấy mua bán tay với nhau và lùi thời gian trước ngày Nghị định có hiệu lực là ‘ô kê’. Hai bên không báo chính quyền, thì họ sẽ không biết, vì vẫn nghĩ tôi là tên chủ khu đất trên hồ sơ quản lý”.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, các quận, huyện là đơn vị quản lý trực tiếp các loại đất này. Luật đã có quy định, có vướng mắc gì, các địa phương có thể xin ý kiến lên trên.

Đại diện Đội thanh tra xây dựng phường Long Biên, quận Long Biên cho biết: “Việc Nghị định 91 có hiệu lực sẽ hạn chế phần nào việc mua đất xen kẹt. Vì người mua nếu biết là bị phạt rất nặng sẽ sợ không dám mua nữa. Tuy nhiên, việc này cũng khó kiểm soát, vì đây là thỏa thuận dân sự, nếu hai bên không có tranh chấp thì khó phát hiện. Trong trường hợp có phát sinh mâu thuẫn giữa hai bên, khi đó cơ quan quản ký mới nắm để vào cuộc xử lý cả hai”.

Tương tự, đại diện UBND phường Đức Thắng, quận Bắc Từ Liêm cũng cho biết, việc xử lý mua bán đất xen kẹt không giấy tờ rất khó. Vì khi giao dịch, người dân không qua chính quyền. Chính quyền không biết họ bán cho ai, vì trên quản lý hồ sơ, người chủ đầu tiên vẫn là người được giao sử dụng hoặc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp.

“Trên thực tế, tất cả mọi việc liên quan, như giải phóng mặt bằng, bồi thường, chúng tôi đều liên lạc với người chủ đầu tiên. Còn những người mua bán trái luật thì chẳng có bằng chứng, cơ quan nào chứng nhận quyền sử dụng cả. Thông thường, khi khu đất bị giải phóng mặt bằng mới xảy ra câu chuyên pháp lý, kiện tụng nhau. Việc mua bán đất xen kẹt trái phép này là mua bán dân sự, người dân tự giao dịch với nhau. Phường chỉ quản lý khi có hoạt động xây dựng sai phép trên khu đất đó, vì loại đất này là đất không được phép xây dựng”, vị đại diện này nói.

Cùng quan điểm này, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định, Nghị định 91 đã tăng nặng mức phạt nhưng khó dẹp được tình trạng mua bán đất xen kẹt ở các đô thị vì khó triển khai, cộng với các dấu hiệu và hành vi rất đa dạng, phức tạp. Vấn đề này không chỉ diễn ra ở Hà Nội, TP.HCM, mà còn ở các tỉnh, thành phố khác.

Đây là giao dịch dân sự, nên rất khó kiểm soát. Vì người mua và người bán “đi đêm” giao dịch với nhau. Cấp chính quyền chỉ biết được khi xảy ra mâu thuẫn, kiện cáo về pháp lý, lợi ích của các bên. Điều này gây nên những hệ lụy xấu cho thị trường bất động sản hoặc ảnh hưởng đến tiến độ các dự án khi phải giải phóng mặt bằng loại đất này. Vì khi đó sẽ nảy sinh mâu thuẫn, khiếu kiện về lợi ích giữa người mua và người bán, gây rủi ro cao.

“Chính vì thế, khách hàng phải hết sức thận trọng khi giao dịch. Trong quá trình xác minh, rà soát, đặc biệt là thông tin, nguồn gốc mảnh đất và giấy tờ chứng minh cần có sự tham vấn từ luật sư, chính quyền địa phương để hạn chế những tranh chấp, thiệt hại không đáng có về sau. Mặt khác, cấp chính quyền địa phương cần đẩy nhanh việc rà soát cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân theo quy định của pháp luật để hạn chế việc mua bán trái phép, hạn chế rủi ro cho thị trường đia ốc và thu ngân sách cho Nhà nước”, luật sư Phượng khuyến cáo.

Tôi đi mua đất xen kẹt giữa... Thủ đô
Lúc đầu cứ nghĩ đất xen kẹt là sản phẩm được giới “người nghèo đô thị” như tôi ưa chuộng và mua nhanh bán nhanh vì giá trị thấp, vị trí...
Bình luận bài viết này
Xem thêm trên Bất động sản