HoREA cho rằng nếu tính giá đất giai đoạn 2019 - 2024 sẽ nhiều hệ quả xấu cho thị trường bất động sản.

Cụ thể, văn bản số 116/2019/CV- HoREA do ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA ký cho rằng, tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng”.

Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ”.

Nghị định 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về Khung giá đất có hiệu lực kể từ ngày 29/12/2014, tại Điều 5 quy định “Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương”.

Khoản 3, Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định “Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất…”.

Theo cách làm này, đã dẫn đến tình trạng giá đất trong “Bảng giá đất” của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phổ biến chỉ bằng khoảng 30-50% giá đất thực tế trên thị trường. Đây là điểm bất hợp lý vì không đảm bảo được nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai.

Tuy nhiên, trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai 2013 thì Chính phủ phải ban hành Khung giá đất (mới) áp dụng cho giai đoạn 2019-2024, vì khung giá đất hiện nay sẽ hết hiệu lực ngày 29/12/2019.

Theo ông Châu, Nghị định 104/2014/NĐ-CP hiện nay có những bất cập. Ví du, bất cập và hạn chế trong phân vùng kinh tế. Điều 4 Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định 07 Vùng kinh tế trong cả nước để xác định “Khung giá đất” đối với các loại đất trong từng vùng, bao gồm: Vùng trung du miền núi phía Bắc; Vùng đồng bằng sông Hồng; Vùng Bắc Trung bộ; Vùng duyên hải Nam Trung bộ; Vùng Tây nguyên; Vùng Đông Nam bộ; Vùng đồng bằng sông Cửu Long.

Phân chia vùng kinh tế quá rộng, chưa hợp lý, mà lẽ ra nên phân chia nhiều vùng hơn, mỗi vùng bao gồm các tỉnh có đặc điểm tương đồng.

Quy định Khung giá đất của các đô thị “Vùng Bắc Trung bộ” có mức giá đất thấp hơn các đô thị thuộc các “Vùng kinh tế” khác (chỉ cao hơn giá đất Vùng trung du và miền núi phía Bắc và Vùng Tây nguyên), đến nay không còn phù hợp, do sự phát triển mạnh về kinh tế xã hội và tốc độ đô thị hóa cao ở “Vùng Bắc Trung bộ” như Khu kinh tế Nghi Sơn, Khu công nghiệp Hoàng Mai, Khu kinh tế Vũng Áng - Formosa...

Quy định Khung giá đất của 2 đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP.HCM) có mức giá như nhau là không hợp lý và không phù hợp với tình hình thực tiễn, đặc thù và sự khác biệt của hai thành phố.

Quy định Khung giá đất của 3 thành phố trực thuộc trung ương (Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ) có mức giá ngang với mức giá của các đô thị loại I trong cùng Vùng kinh tế là chưa hợp lý, do 3 thành phố trực thuộc trung ương này có quy mô nền kinh tế vượt trội hơn các đô thị loại I trong Vùng….

Ông Châu cho rằng với nhiều bất cập như trên, nếu áp dụng điều chỉnh tăng khung giá đất giai đoạn 2019-2024 sẽ gây ra nhiều hệ lụy tác động tiêu cực đến thị trường.

Đơn cử việc tăng hệ số khung giá đất có thể làm tăng giao dịch trên thị trường ngầm. Cụ thể, khung giá đất tác động trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức, cộng đồng doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản. Việc tăng khung giá đất trong bảng giá khiến nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Để tránh nghĩa vụ tài chính, một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp sổ đỏ mà chọn giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng thị trường ngầm. Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

Tăng khung giá đất sẽ tác động trực tiếp đến giá cả thị trường bất động sản: Giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Khung giá đất tác động trực tiếp đến quy mô giao dịch trên thị trường. Giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà, có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường. Trước hết là tác động tới phân khúc cao cấp, condotel… tiếp theo là giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp đang rất nóng hiện nay.

Tác động đến môi trường đầu tư. Nếu khung giá đất có mức giá quá cao sẽ tác động đẩy giá thị trường lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án, tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản. Hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng nguồn thu ngân sách. Nếu biên độ tăng giá trong khung giá đất quá lớn thì có thể dẫn đến việc tận thu. Trước mắt, có thể làm cho nguồn thu ngân sách nhà nước tăng, nhưng về lâu dài sẽ lợi bất cập hại, bởi vì có thể dẫn đến doanh nghiệp thu hẹp hơn quy mô sản xuất kinh doanh, người dân không làm được “sổ đỏ” chuyển sang giao dịch ngầm, mà hệ quả là có thể làm sụt giảm nguồn thu của Nhà nước.

Do vậy, HoREA đề nghị Chính phủ xem xét, cân nhắc kỹ biên độ tăng giá thật hợp lý, hợp tình cho Khung giá đất giai đoạn 2019-2024.

HoREA cũng kiến nghị bãi bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" và giao quyền cho UBND cấp tỉnh chủ động chịu trách nhiệm ban hành "Bảng giá đất" để đảm bảo được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

HoREA cũng kiến nghị giữ nguyên mức giá tối thiểu, tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay, gồm giá tối thiểu: 1,5 triệu đồng/m2; giá tối đa: 215,4 triệu đồng/m2. Khung giá đất thương mại, dịch vụ tối thiểu 1,2 triệu đồng/m2, tối đa 172,3 triệu đồng/m2. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 900 nghìn đồng/m2, tối đa 129,2 triệu đồng/m2.

Theo phương án này thành phố có thể quy định bảng giá đất với mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với Khung giá đất.