-
Đã thực hiện được 53% mục tiêu đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội -
Bốn loại giấy tờ đất trước ngày 15/10/1993 dự kiến được TP.HCM xét cấp sổ hồng -
Hà Nội khẩn trương rà soát bảng giá đất cũ, chuẩn bị xây dựng bảng giá đất mới -
Hủy thông báo mời quan tâm đối với dự án nhà ở xã hội 1.189 tỷ đồng -
Bình Dương sẽ đấu giá 10 khu đất công trong quý IV/2024 -
Đo tác động của bảng giá đất mới tại TP.HCM -
TP.HCM ban hành khung giá cho thuê nhà ở xã hội, thấp nhất từ 96.000 đồng/m2
Đa phần dự án được cầm cố
Trong danh sách dự án đang được cầm cố ngân hàng do Sở Xây dựng TP.HCM công bố có các dự án Greenfield 686 Apartment (686 - Xô Viết Nghệ Tĩnh, quận Bình Thạnh) do Công ty cổ phần Xây lắp thương mại 2 (ACSC) làm chủ đầu tư; Khu chung cư cao tầng Nam An - Kingsway Tower (quận Tân Bình) do Công ty TNHH Siêu Thành làm chủ đầu tư; Khu dân cư Lô M7 Khu A - Đô thị mới Nam TP.HCM do Công ty cổ phần Phát triển Phú Hưng Thái làm chủ đầu tư; Khu chung cư Nhà Sài Gòn (quận Bình Tân) do Công ty TNHH Nhà Sài Gòn làm chủ đầu tư…
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc thế chấp dự án bất động sản cho ngân hàng là hoạt động bình thường trong kinh doanh. Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn đầu tư dự án đó.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản thường cầm cố dự án theo nhiều dạng, như cầm cố quỹ đất dự án, cầm cố từng phần dự án...
Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Trần Anh Group cho rằng, việc doanh nghiệp cầm cố dự án để lấy tiền phát triển dự án là điều hết sức bình thường. “Chủ đầu tư không thể có khoản tiền cả ngàn tỷ đồng để phát triển dự án. Chính vì vậy, doanh nghiệp phải cầm cố dự án cho ngân hàng để lấy tiền phát triển dự án, sau khi bàn giao nhà cho khách hàng, khoản tiền thu về sẽ được chủ đầu tư trả ngân hàng”, ông Vinh nói.
Các doanh nghiệp bất động sản thường cầm cố dự án theo nhiều dạng, như cầm cố quỹ đất dự án, cầm cố từng phần dự án... Ảnh minh hoạ. Nguồn: Internet |
Khách hàng rối trí với chằng chịt quy định
Luật sư Trần Văn Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở hình thành trong tương lai muốn đưa ra giao dịch thì phải có văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Theo đó, dự án nhà ở phải đáp ứng các điều kiện: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM có thông báo nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa ra giao dịch được bán, cho thuê mua. Văn bản của Sở Xây dựng như một chứng thư từ cơ quan nhà nước xác nhận điều kiện giao dịch, song khách hàng đang rất băn khoăn, rối trí vì trong thông báo của Sở Xây dựng lại chằng chịt quy định.
Ví dụ, tại Dự án Nam An (quận Bình Tân) của Công ty TNHH Siêu Thanh, công ty này đã thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng An Bình - Chi Nhánh TP.HCM và Ngân hàng An Bình đã có Văn bản 08/CV-CNHCM3.18 đồng ý cho chủ đầu tư mở bán căn hộ, shophouse, mà không giải chấp đối với các căn hộ, shophouse với điều kiện toàn bộ nguồn thu còn lại của dự án được chuyển về tài khoản Công ty Siêu Thanh mở tại Ngân hàng An Bình và việc bán nhà ở thuộc dự án phải tuân thủ quy định của pháp luật hiện hành.
Từ trường hợp trên, ông Tuấn cho rằng, trên thực tế, khái niệm “giải chấp” trong các văn bản về giao dịch bảo đảm dùng để chỉ việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm, tức là không còn việc thế chấp. Luật Kinh doanh bất động sản 2104 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Luật Nhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định trường hợp bất động sản đang thế chấp được bán, chuyển nhượng, nếu bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý việc bán, chuyển nhượng mà không cần phải “giải chấp” như các dự án trên.
“Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP là quy định mang tính mở hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở khi dự án đang bị thế chấp vẫn được coi là đủ điều kiện nếu “bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp thống nhất việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó”, luật sư Tuấn nói.
Theo luật sư Tuấn, do hệ thống pháp luật thiếu tính thống nhất, nên nhiều vấn đề phát sinh và rủi ro cho các bên khi thực hiện Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
Thứ nhất, quy định tại Điều 19 làm các chủ đầu tư đã đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của dự án không thực hiện việc chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (từng nhà ở), dẫn đến nghịch lý là ngân hàng đang nhận thế chấp quyền sử dụng đất là thuộc phần sở hữu chung của dự án, chứ không thuộc sở hữu riêng của nhà ở, căn hộ nào, nên không còn giá trị xử lý tài sản với từng nhà ở, căn hộ với người mua (đăng ký thế chấp tài sản nào thì chỉ được xử lý tài sản đó).
Thứ hai, các quy định ràng buộc người mua nhà phải chuyển tiền vào các tài khoản trong thông báo của Sở Xây dựng, dẫn đến những khoản tiền người mua đã chuyển trước đây theo thỏa thuận giữ chỗ, thỏa thuận đặt cọc không được ngân hàng chấp nhận. Đây sẽ là tranh chấp lớn nếu xảy ra rủi ro với chủ đầu tư, dự án bị chậm trễ.
Thứ ba, các ngân hàng nói phải thế chấp dự án, thì ngân hàng mới bảo lãnh cho người mua khi chủ đầu tư chậm bàn giao chỉ là nghiệp vụ của ngân hàng, chứ pháp luật không có quy định nào bắt buộc việc như vậy.
-
Đại gia môi giới bất động sản “so găng” trên sàn IPO -
Dậy sóng luồng vốn FDI vào bất động sản công nghiệp -
Thừa Thiên Huế tăng cường kiểm soát thị trường bất động sản tránh đầu cơ sốt ảo -
Thị trường bất động sản: Nghịch lý dự án ngoại ô -
Sức nóng từ đất nền, chung cư lan sang nhà phố -
Đà Nẵng yêu cầu doanh nghiệp tuân thủ các quy định về kinh doanh bất động sản -
Làn sóng đầu tư thông minh từ xu hướng nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe
-
1 Tin vắn Đầu tư Online ngày 24/10 -
2 Trình Quốc hội bổ sung 20.695 tỷ đồng cho Vietcombank: Chính phủ khẳng định không tác động đến ngân sách -
3 Kinh tế năm 2025: Giữ đà, giữ nhịp, tăng tốc, bứt phá -
4 EVN đề nghị được giao đầu tư thêm dự án nguồn điện mới -
5 Giao đầu mối xử lý đề xuất Dự án PPP cao tốc Nha Trang - Đà Lạt
-
Công điện của Thủ tướng Chính phủ về chủ động ứng phó bão TRAMI -
Công an TP.HCM cảnh báo thủ đoạn giả mạo hình ảnh hóa đơn để lừa đảo -
Một cán bộ Cơ sở cai nghiện ma túy số 7 Hà Nội tham gia đánh bạc -
“Phơi sáng” những khối tài sản “tối” liên quan Trương Mỹ Lan - Bài 5: Kẻ khóc, người cười sau phán quyết về khối tài sản “tối”
- Tầm giá 20 triệu nên mua Galaxy S24 Ultra hay iPhone 14 Pro Max cũ
- Vinafeed Group được vinh danh tại giải thưởng Doanh nghiệp xuất sắc châu Á - APEA 2024
- Shinhan Life Việt Nam: Đổi mới trong quản lý nhân sự hướng tới giá trị bền vững
- Doanh nghiệp vay VND chỉ từ 2%/năm khi cầm cố bằng tiền gửi USD
- Kết quả kinh doanh ấn tượng, Chứng khoán Kafi nhận giải “Doanh nghiệp tăng trưởng nhanh 2024”
- Công bố Top 500 Nhà tuyển dụng hàng đầu Việt Nam (VBE500) năm 2024