Lúng túng khi thực hiện ưu đãi

Theo bản kiến nghị của Công ty cổ phần Đầu tư đô thị Dầu khí Quang Trung (Công ty Quang Trung) ngày 16/5/2017, việc thực hiện Dự án Cải tạo, xây dựng lại Khu A - khu chung cư Quang Trung (Dự án Quang Trung) được ưu đãi đầu tư theo Nghị quyết số 34/2007/NQ - CP, ngày 3/7/2007 (nay là Nghị định số 101/2015/NĐ - CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ).

Những ưu đãi đó đã được UBND tỉnh Nghệ An cụ thể hóa bằng Công văn số 2192/UBND - XD ngày 8/4/2013 và Công văn số 6236/UBND - CN ngày 25/8/2016, về việc “xác nhận chính sách ưu đãi đầu tư cho Dự án Cải tạo, xây dựng lại Khu A - Khu chung cư Quang Trung, TP. Vinh”.

Khu A - Khu chung cư Quang Trung nhìn từ trên cao.

Theo đó, nhà đầu tư được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong phạm vi dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở bảo đảm phù hợp với quy hoạch và quyết định chủ trương đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án.

Thực hiện chủ trương ưu đãi đầu tư khi nhà đầu tư được giao 5.145,7 m2 đất đợt 1, Cục Thuế Nghệ An đã ban hành Công văn số 93/CT- QLCKTTĐ ngày 21/1/2014 với nội dung: "Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất được giao để thực hiện dự án, kể cả phần diện tích được phép chuyển mục đích sử dụng đất”.

Cùng ngày 21/1/2014, Chi cục Thuế TP. Vinh  có Thông báo số 010A/TB-CCT về nộp tiền sử dụng đất, với nội dung: “Diện tích tính tiền sử dụng đất 2.261,0 m2 (1.461,0 m2 đất xây dựng chung cư và 800 m2 đất để xây dựng nhà ở liền kề); Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp là: 36.203.530.000 đồng; Số tiền sử dụng đất, được miễn giảm là: 36.203.530.000 đồng”.

Thế nhưng, khi giao đất đợt 2 (4.972,1 m2), ngày 1/7/2016, Công ty Quang Trung trình hồ sơ tại Cục Thuế Nghệ An để xin xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và ưu đãi đầu tư, thì Cục Thuế đã dừng hồ sơ lại và gửi công văn xin ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh với nội dung: “Phần diện tích 1.041,50 m2 đất xây dựng nhà liền kề được UBND tỉnh Nghệ An giao tại Quyết định số 247/QĐ-UBND.ĐC ngày 4/7/2016 cho chủ đầu tư có được miễn tiền sử dụng đất hay không?”.

Đến nay, đã gần 1 năm, thắc mắc trên của Cục Thuế vẫn chưa được UBND tỉnh Nghệ An giải đáp.

Theo trình bày của Công ty Quang Trung, tổng mức đầu tư của Dự án là 1.028 tỷ đồng, trong đó số tiền chi phí cho việc đền bù, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng khoảng 600 tỷ đồng, nếu chủ đầu tư không được miễn tiền sử dụng đất thì sẽ thua lỗ lớn.

Trong các buổi làm việc với  phóng viên Báo Đầu tư, cán bộ chuyên môn của Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An đều có chung quan điểm rằng, việc miễn tiền sử dụng đất đối với toàn bộ phần diện tích trong phạm vi Dự án Quang Trung là thực hiện đúng Nghị định 101/2015/NĐ - CP của Chính phủ.

Ngày 22/3/2017, Bộ Xây dựng cũng đã có Công văn số 59/BXD - QLN cho ý kiến về vấn đề này. Trong đó nêu: “Theo quy định tại khoản 4, Điều 15, Nghị định số 101/2015/NĐ - CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án.

Như vậy, nếu Dự án Quang Trung là dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và phần diện tích đất để xây dựng nhà ở liền kề 1.041,50 m2 là phần diện tích đất được giao trong phạm vi của dự án này (theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) thì phần diện tích đất để xây dựng nhà ở liền kề này thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất.

Mặc dù vậy, Cục Thuế tỉnh Nghệ An lại cho rằng, Nghị định 101/2015/NĐ - CP ban hành chính sách ưu đãi nhằm khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã xuống cấp, nên phần diện tích dùng để xây dựng chung cư tái định cư cho người dân và chung cư thương mại mà chủ đầu tư dùng kinh doanh trong phạm vi dự án, đương nhiên được miễn tiền sử dụng đất, còn đối với phần diện tích dùng để xây nhà liền kề, thì Nghị định không nói rõ, nên phải chờ ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh.

Lo ngại về một tiền lệ xấu

Theo bản đồ quy hoạch chia lô đất tỷ lệ 1/500, Dự án Quang Trung có tổng diện tích đất là 34.482 m2, trong đó có 3.257 m2 xây 4 tòa nhà tái định cư, 2.916 m2 xây 3 tòa chung cư thương mại và 7.978,73 m2 đất để xây 78 căn nhà liền kề thương mại. Như vậy, có thể thấy, tại dự án này, “phần phụ” lớn gấp gần 3 lần “phần chính”! Cần lưu ý rằng, những căn nhà liền kề đều nằm tại mặt tiền các phố lớn của TP. Vinh, nên tại thời điểm hiện tại, nếu đấu giá, giá trị của chúng sẽ vào khoảng 40 - 60 triệu đồng/m2. 

Trước thực trạng trên, một cán bộ Cục Thuế Nghệ An chia sẻ, cơ quan (Cục Thuế Nghệ An - PV),  không muốn gây khó khăn cho chủ đầu tư, nhưng trách nhiệm của ngành thuế là phải thận trọng và thực hiện đúng quy định, để tránh làm thất thoát tài sản Nhà nước.

Việc ưu đãi miễn tiền sử dụng đất đã khiến dư luận tại Nghệ An khá hoang mang, khi nhiều người  cho rằng, ưu đãi này có thể tạo nên một tiền lệ cho các nhà đầu tư sẽ thực hiện cải tạo, xây dựng lại những tòa nhà chung cư cũ.

Trong buổi làm việc với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, phóng viên Báo Đầu tư được biết, việc giao đất cho Dự án Quang Trung được thực hiện nhiều đợt, giao đất thời điểm nào thì tính giá đất tại thời điểm đó và việc tính giá đất do đơn vị tư vấn độc lập thực hiện, sau đó phải được Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài chính thông qua trước khi trình UBND tỉnh để ra Quyết định phê duyệt. Được biết, theo Quyết định số 487/QĐ-UBND ngày 9/6/2016 của UBND tỉnh Nghệ An, giá đất bình quân do nhà nước quy định đối với khu đất thực hiện Dự án Quang Trung tại thời điểm đó là 17.635.000 đồng/m2.

Như vậy, căn cứ Quyết định trên, nếu được miễn tiền sử dụng đất đối với cả phần 6.173 m2 xây dựng chung cư và 7.978,73 m2 đất xây nhà liền kề, thì Công ty Quang Trung sẽ “tiết kiệm” được gần 250 tỷ đồng. Trong khi đó, việc bán 78 lô đất có tổng diện tích gần 8.000 m2 bám mặt tiền các phố lớn tại trung tâm Thành phố sẽ mang lại khoản lợi nhuận cho chủ đầu tư trên 400 tỷ đồng và nếu chủ đầu tư xây 78 căn nhà liền kề (4 tầng) để bán, thì lợi nhuận sẽ còn lớn hơn.

Về ách tắc trên, ông Hà Lê Dũng, Phó cục trưởng Cục Thuế tỉnh Nghệ An cho biết: “Chúng tôi đã tham mưu cho UBND tỉnh xin ý kiến Bộ Tài chính, cho đến nay, chúng tôi được biết, Bộ Tài chính cũng đang lấy ý kiến của các bộ, ngành liên quan về vấn đề này”.