Điểm nghẽn về đất đai liên quan đến giải phóng mặt bằng, quy định định giá đất. 

- Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Những khó khăn của thị trường đã được nhận diện. Đó là các vấn đề liên quan đến quy định pháp luật về đất đai, tiền vốn, quy hoạch và thủ tục đầu tư xây dựng. Trong đó, điểm nghẽn về đất đai liên quan đến giải phóng mặt bằng, quy định định giá đất gây khó cho địa phương trong việc thực hiện trình tự, thủ tục định giá đất. Về nguồn vốn, dù ngân hàng đã được nới room tín dụng, nhưng khả năng tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp, người dân như thế nào lại là câu hỏi.

Trước mắt, cần tập hợp danh mục dự án khó khăn của địa phương, phân loại khó khăn mà dự án đang đối mặt: dự án vướng giải phóng mặt bằng, dự án vướng do định giá đất, dự án đang triển khai nhưng tắc vốn…, từ đó có giải pháp cụ thể.

Chẳng hạn, với dự án ở phía Nam, việc gom đất nông nghiệp thành dự án phù hợp với quy hoạch, với kế hoạch sử dụng đất, nhưng không thể triển khai được do vướng quy định đấu thầu vì không thể giao thầu được. Vì vậy, tuỳ từng dự án cụ thể, có thể cho phép chủ đầu tư triển khai, chỉ định chủ đầu tư với giá đất phù hợp giá thị trường.

Hay vấn đề định giá đất, mỗi địa phương làm một cách, có địa phương theo thị trường, sát thị trường. Giá giao dịch mời tổ tư vấn, thực hiện các phương thức xác định doanh thu tương lai và xác định theo giá. Nhưng xác định giá cụ thể, sau này thanh kiểm tra lật lại sẽ có thể thành vấn đề, nên câu chuyện định giá gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, đây là thời điểm nhìn nhận lại vấn đề định giá theo mức giá chung theo địa phương để việc định giá đất dễ dàng hơn. Hiện nay, 70 - 80% doanh nghiệp gặp vướng liên quan đến định giá đất chậm, nhiều dự án không nộp tiền sử dụng đất, nên không triển khai được.

Rất nhiều Dự án nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư, nhưng phải ngừng thi công liên quan đến pháp lý.

- Ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty COPiHOME

Tại TP.HCM, rất nhiều dự án nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư, nhưng phải ngừng thi công giữa chừng vì vướng mắc liên quan đến pháp lý. Thậm chí, có trường hợp được cấp phép xây dựng, nhưng sau đó lại bị thu hồi. Lỗi để xảy ra tình trạng này đến từ hai phía, cả doanh nghiệp và chính quyền địa phương tại thời điểm cấp phép.

Trong trường hợp như vậy, doanh nghiệp địa ốc bị thiệt hại rất lớn. Dự án đã được doanh nghiệp đầu tư để hoàn thiện hạ tầng, bán cho khách hàng, thu tiền khách hàng…, rồi khi dừng thi công, việc bàn giao sẽ chậm, doanh nghiệp phải trả lãi chậm bàn giao nhà cho khách hàng...

Chưa kể, các dự án này còn làm xấu hình ảnh của TP.HCM và ảnh hưởng lớn tới sự phát triển của doanh nghiệp, người dân mua nhà… Chính vì vậy, doanh nghiệp mong cơ quan chức năng 

Chính sách hỗ trợ mới chỉ tập trung hỗ trợ người mua nhà ở xã hội, mà không hỗ trợ doanh nghiệp xây nhà ở xã hội.

- Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Lê Thành

Thời gian qua, Chính phủ chỉ đạo tập trung tháo gỡ cho thị trường bất động sản, đưa ra nghị quyết về việc phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trong vài năm tới. Nhưng chính phân khúc được cho là tạo động lực phục hồi cho thị trường hiện nay cũng gặp không ít vướng mắc.

Đầu tiên là nguồn vốn. Doanh nghiệp phải làm nhà ở xã hội thì mới có nhà cho người dân mua. Nhưng vừa qua, chính sách hỗ trợ chỉ tập trung hỗ trợ người mua nhà ở xã hội, mà không hỗ trợ doanh nghiệp - người làm ra nhà ở xã hội. Bằng chứng là thời gian qua, ngân hàng chỉ hỗ trợ lãi suất, tiền cho người vay mua nhà ở xã hội. Nhưng hỏi có nguồn tiền nào để cho doanh nghiệp vay thì thì không có. Như vậy, với những người đang có nhu cầu mua nhà ở xã hội, thì nhà đâu để mua?

Tiếp nữa là các vấn đề liên quan đến pháp lý. Việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đã nói từ nửa năm nay, nhưng chưa có văn bản nào ban hành cụ thể. Chúng tôi là doanh nghiệp, nên cần cụ thể, bởi cơ bản, lãnh đạo, cán bộ ở các tỉnh, thành phố cũng sợ nếu không có văn bản cụ thể, làm mà sai họ phải chịu. Vì vậy cần có văn bản, quy định cụ thể để họ làm.

Tóm lại, cơ quan nhà nước từ Trung ương cần có quy trình riêng. Ví dụ, phải quy định rõ nếu doanh nghiệp hỏi mà trong 10 - 15 ngày không trả lời xem như đồng thuận, để chúng tôi có thể áp dụng. Một văn bản mà hỏi sở này đến sở khác lòng vòng 4 - 5 tháng vẫn chưa có câu trả lời, thì quá khó cho doanh nghiệp.

Thị trường bất động sản đang chịu tác động của 9 luật và 20 thủ tục hành chính.

- Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam

Những yếu tố liên quan đến pháp lý là một trong những vướng mắc lớn nhất tác động đến các chủ đầu tư và thị trường bất động sản. Đây không phải là vấn đề mới, mà đã được đề cập từ rất lâu, nhưng không thể không nói tới vì điều này vẫn tác động rất lớn. Hiện nay, thị trường bất động sản đang chịu tác động của 9 luật và 20 thủ tục hành chính khác nhau. Điều đáng nói là, những điều khoản ở mỗi luật lại có cách thực thi khác nhau, nói cách khác là có sự chồng chéo…, dẫn đến khó khăn trong quá trình thực hiện triển khai dự án.

Ngoài những vướng mắc liên quan đến pháp lý, thì những chính sách về tín dụng, Luật Đất đai sửa đổi và thu thuế bất động sản thứ hai… cũng là yếu tố quan trọng tác động tới thị trường bất động sản trong năm 2023, thậm chí còn kéo dài tới năm 2024-2025. Nếu không giải quyết được những yếu tố này, thì có lẽ, thị trường vẫn sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Vấn đề lớn nhất hiện nay cần tháo gỡ là tín dụng. 

- Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Chúng tôi kỳ vọng rất lớn vào Hội nghị trực tuyến do Thủ tướng chủ trì nhằm tháo gỡ ngay những khó khăn của thị trường cho cả phía chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Thủ tướng cũng có chỉ đạo trọng tâm cần phải tháo gỡ là những dự án có đầy đủ pháp lý, dự án hướng về nhu cầu thật, dự án có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Nhưng vướng mắc hiện nay cũng đang nằm ở các dự án bất động sản thương mại, nên cũng cần phải phân loại dự án phù hợp để hỗ trợ tháo gỡ.

Hiện có 2 vướng mắc lớn nhất của doanh nghiệp là dòng vốn và pháp lý. Riêng vướng mắc pháp lý chiếm 70%, nên các dự án không vận hành được theo một quy luật bình thường, khiến nguồn lực của các doanh nghiệp bị chôn chặt. Lúc này, ngay cả doanh nghiệp muốn bán rẻ dự án để lấy tiền về trả nợ cũng không được, do pháp lý không đủ và bên mua không vay được tiền.

Do vậy, vấn đề cần tháo gỡ lớn nhất hiện nay là tín dụng. Không chỉ doanh nghiệp bất động sản, mà bản thân người mua nhà cũng cần được tiếp cận vốn với mức lãi suất hợp lý hơn. Chính người mua nhà mới tạo thanh khoản, tạo dòng tiền.

Vấn đề thứ hai là trái phiếu doanh nghiệp. Bộ Tài chính đang nỗ lực tháo gỡ, nhưng cần phải làm nhanh hơn nữa.

Vấn đề nữa là, cần sửa ngay một số nghị định trong luật hiện hành, như vấn đề đất công xen cài trong dự án. Dù Nghị định 68/2022/NĐ-CP đã có nhiều quy định thông thoáng, nhưng đến nay, TP.HCM và nhiều tỉnh, thành phố khác vẫn chưa triển khai thực hiện…

Tâm lý của các nhà đầu tư sẽ dần phục hồi.

- Ông Marc Townsend, Chủ tịch Arcadia Consulting Việt Nam 

Với các chính sách phát triển rõ ràng, thu hút chuyển dịch dòng vốn đầu tư nước ngoài, cùng triển vọng tăng trưởng kinh tế của Việt Nam được đánh giá tích cực, tâm lý của các nhà đầu tư sẽ dần phục hồi. Không gian tự lưu trữ, ký túc xá công nhân, trung tâm dữ liệu, bếp trung tâm và viện dưỡng lão là những gợi ý tài sản đầu tư sinh lời “ngách” đáng tham khảo.

Dòng tiền sẽ là vua. Khi nhà đầu tư kết hợp sáng tạo giữa tài sản cốt lõi và tài sản thay thế cũng như kỹ thuật tạo ra lợi nhuận liên tục, danh mục đầu tư sẽ tăng khả năng phục hồi trước những biến động và bất ổn đang diễn ra. Nhưng trước tiên, chúng ta cần chuẩn bị tinh thần để đối mặt với nhiều áp lực hơn.

Việc hợp lý hóa thủ tục xin cấp phép Dự án bất động sản sẽ hỗ trợ thị trường phát triển bền vững hơn. 

- Ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Vietnam

Việc Chính phủ tiếp tục chú trọng hợp lý hóa thủ tục xin cấp phép dự án bất động sản sẽ hỗ trợ để thị trường trở nên bền vững hơn trong dài hạn, giảm sự phụ thuộc vào một số nhà phát triển lớn và cũng tạo ra nhiều cạnh tranh lành mạnh, tốt hơn cho thị trường.

Tôi cho rằng, thời gian sắp tới sẽ còn nhiều khó khăn mà các chủ đầu tư sẽ phải vượt qua, chủ yếu là khó khăn về huy động vốn và lấy lại niềm tin từ đối tác, khách hàng. Chi phí huy động vốn bị đẩy lên cao cũng sẽ làm chậm quá trình phát triển và làm giảm nguồn cung, ảnh hưởng đến tất cả các phân khúc của thị trường.

Trong năm nay, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ phát triển năng động nhất, với giá cho thuê ổn định.