Dự án Khu nhà ở thấp tầng Nam Khang đã phân lô bán nền từ lâu.

62 dự án không đủ điều kiện làm nhà ở thương mại

Theo tìm hiểu của chúng tôi, 62 dự án mà Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM vừa công bố không đáp úng điều kiện làm nhà ở thương mại, chủ yếu do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định tại khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 4, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự năm 2022).

Trong danh sách dự án nêu trên, có hàng loạt dự án của “đại gia” tên tuổi trong làng bất động sản phía Nam, như Khu nhà ở thấp tầng Nam Khang, diện tích 6,5 ha, do Công ty Bất động sản Nam Khang làm chủ đầu tư; Khu căn hộ để bán Sila Thảo Điền do Công ty cổ phần I Con làm chủ đầu tư; Khu nhà ở Thới An, diện tích 7,12 ha, do Công ty TNHH Xây dựng kinh doanh phát triển nhà Sang Anh làm chủ đầu tư; Chung cư sông Sài Gòn (Saigon River Apartment), diện tích 2,83 ha, do Công ty cổ phần Bất động sản Hiệp Phúc làm chủ đầu tư; Khu dân cư Linh Trung, diện tích 2,71 ha, do Công ty cổ phần Minh Long Đông Sài Gòn làm chủ đầu tư; Khu phức hợp Trường Phước Lộc, diện tích 7,1 ha, do Công ty cổ phần Bất động sản Trường Phát Lộc làm chủ đầu tư; Dự án khu nhà ở An Phú, diện tích 6,1 ha, do Công ty cổ phần Địa ốc Thủ Thiêm làm chủ đầu tư; Khu nhà ở tại phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân, diện tích 2,5 ha, do Công ty cổ phần Phát triển Hoa Lâm làm chủ đầu tư; Dự án Khu dân cư CityLand do Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố làm chủ đầu tư; Khu nhà ở Doxaco do Công ty TNHH Xây dựng Đô Thị Mới làm chủ đầu tư; Dự án Đầu tư xây dựng Khu căn hộ NewSun do Công ty cổ phần Kim Tây Nam làm chủ đầu tư; Dự án Khu thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng (Sao Mai Skyline Plaza) do Công ty cổ phần Tập đoàn Sao Mai làm chủ đầu tư; Khu nhà ở Thế kỷ 21 do Công ty cổ phần Thế kỷ 21 làm chủ đầu tư; Dự án Khu dân cư NBB Garden III do Công ty cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy là chủ đầu tư…

Không đủ điều kiện, nhưng đã phân lô bán nền từ lâu

Tư liệu của chúng tôi thể hiện, 62 dự án nêu trên nằm trong số 117 hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án bất động sản mà Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM đang thụ lý. Việc báo cáo các dự án nêu trên là thực hiện ý kiến chỉ đạo của UBND TP.HCM tại Văn bản số 5334/VP-DA ngày 1/6/2023.

Như vậy, với 62 dự án nêu trên, trên văn bản giấy tờ thì chỉ mới ở giai đoạn đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, tức chỉ là bước đầu tiên trong quá trình chuẩn bị hồ sơ pháp lý cho một dự án bất động sản. Nếu doanh nghiệp không vượt qua được bước này, dự án không thể thực hiện các thủ tục tiếp theo.

Thế nhưng, hàng loạt dự án đã phân lô bán nền từ lâu. Điển hình là Dự án Khu nhà ở thấp tầng Nam Khang do Công ty Bất động sản Nam Khang làm chủ đầu tư. Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, tại dự án này, nhà đầu tư không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở. Dự án còn vướng mắc về nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Nhưng từ tháng 11/2018, chủ đầu tư đã ký kết Hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc May (Công ty Mayland). Theo đó, Công ty Nam Khang có nghĩa vụ thực hiện toàn bộ yêu cầu, thủ tục pháp lý để triển khai Dự án; Mayland có nghĩa vụ đầu tư tiền và thực hiện công tác khai thác, phân phối sản phẩm. Kết quả, 147 khách hàng đã đặt cọc mua nền với số số tiền hơn 172 tỷ đồng và không thấy nền đâu, Dự án vẫn hoang lạnh, mới đi tố cáo.

Từ đây mới ‘lòi” ra chuyện, Mayland và Công ty Nam Khang mâu thuẫn với nhau. Công ty Nam Khang cho rằng, Công ty Mayland đã kêu gọi nhiều sàn bất động sản quảng cáo, tự ý ký kết hợp đồng và huy động vốn của khách hàng, không theo thỏa thuận ban đầu. Nam Khang đã yêu cầu Mayland chấm dứt việc ký kết hợp đồng với khách hàng, song Mayland không những không thực hiện, mà còn tiếp tục ký kết hợp đồng, huy động vốn của nhiều khách hàng khác.

Còn phía Công ty Mayland cho biết, Nam Khang không thực hiện đúng tiến độ về thủ tục, pháp lý dự án như đã thỏa thuận, vi phạm nghiêm trọng hợp đồng…

Nhiều nhà đầu tư trước nguy cơ trắng tay

Với 62 dự án không đáp ứng các điều kiện của Luật Nhà ở năm 2014 nêu trên, Sở Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị UBND TP.HCM “không chấp thuận chủ trương đầu tư, vì không đáp ứng điều kiện để được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở; đồng thời, thông tin cho nhà đầu tư được biết về việc không tiếp tục xử lý hồ sơ đề nghị của nhà đầu tư”.

Sở Kế hoạch và Đầu tư “kiến nghị UBND TP.HCM không chấp thuận chủ trương đầu tư cho các Dự án này (62 Dự án), vì không đáp ứng điều kiện để được chấp thuận làm chủ đầu tư Dự án nhà ở theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở; đồng thời, thông tin cho nhà đầu tư được biết về việc không tiếp tục xử lý hồ sơ đề nghị của nhà đầu tư”.

Với kiến nghị này, nhiều chủ đầu tư đã bỏ tiền tỷ vào dự án và mỏi mòn chờ gỡ vướng nhiều năm qua tới giờ đứng trước nguy cơ… trắng tay.

Một điển hình là Dự án Khu nhà ở Doxaco do Công ty TNHH Xây dựng Đô thị Mới làm chủ đầu tư. Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư, dự án này có nhiều vướng mắc, như nhà đầu tư không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở; vướng mắc về nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Được biết, tại cuộc họp hồi cuối năm 2021 của UBND TP.HCM về tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ Dự án Khu chức năng số 19 thuộc Khu đô thị mới Nam TP.HCM, Công ty TNHH Xây dựng Đô thị Mới cho biết đã đền bù xong 100% diện tích từ năm 2017, nhưng nay vẫn không thể triển khai do luật liên quan sửa đổi, bổ sung, buộc Công ty phải làm thủ tục lại từ đầu, phải lập hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Từ năm 2021, Công ty đã hoàn tất hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư, gửi cơ quan chức năng và đang chờ hồi đáp. Thế nên, với công bố cùng kiến nghị không chấp thuận chủ trương đầu tư của Sở Kế hoạch và Đầu tư, doanh nghiệp đứng nguy cơ “tiền mất, tật mang” hoặc lại một hành trình “xóa cờ làm lại”.

Đó là chưa nói, hàng trăm khách hàng đã mua nền tại các dự án không được chấp thuận đầu tư sẽ khốn đốn.

Theo một chủ đầu tư dự án (xin không nêu tên), danh sách 62 dự án không đủ điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư do vướng Luật Nhà ở vì dự án chỉ có đất nông nghiệp và các loại đất khác mà không dính tới đất ở. Trong khi đó, theo Luật Đất đai 2014, Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương, thì cho doanh nghiệp mua các loại đất, kể cả đất nông nghiệp, để phát triển dự án, miễn phù hợp quy hoạch. Như vậy, có thể thấy, Luật Nhà ở đang có độ chênh với Luật Đất đai và Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Do đó, cần phải tiếp tục nghiên cứu để có giải pháp tháo gỡ, chứ không thể “xóa cờ”, đẩy chủ đầu tư và khách hàng vào tình trạng trắng tay.