Hàng trăm dự án bất động sản tại TP.HCM bị tắc sổ hồng do không tính được tiền sử dụng đất. Trong ảnh: Dự án Lake View của Novaland

Doanh nghiệp chờ, cơ quan quản lý cũng khổ

Thị trường bất động sản không chỉ tắc nghẽn về thanh khoản, dòng vốn, mà không ít dự án còn bị ách tắc tại khâu xác định tiền sử dụng đất khi thủ tục đóng tiền sử dụng đất bị động trước các phương án định giá. Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá theo quy định hiện hành được các chuyên gia nhận định là phù hợp với thông lệ quốc tế, nhưng khi áp dụng trong thực tiễn thì có một số bất cập.

Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Nam Sài Gòn (thuộc Công ty cổ phần Đầu tư LDG) có đến 2 dự án “đứng hình” vì không đóng được tiền sử dụng đất. Đó là Khu chung cư cao tầng đại lộ Võ Văn Kiệt (High Intela) và Khu chung cư cao tầng tại đường An Dương Vương (West Intela).

Cả hai dự án trên được chấp thuận đầu tư từ năm 2015, thẩm định thiết kế cơ sở từ tháng 3/2017, cấp phép xây dựng phần ngầm từ tháng 8/2018. Trên cơ sở đó, chủ đầu tư đã tổ chức thi công phần ngầm và được thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM kiểm tra hiện trạng công trình từ tháng 5/2019.

Theo quy định, sau khi hoàn thành phần ngầm, chủ đầu tư xin phép để xây dựng tiếp phần trên. Đồng thời, Sở Tài Nguyên và Môi trường thực hiện các thủ tục để Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố đánh giá, tính giá trị tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp nộp vào ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, đã nhiều năm trôi qua, doanh nghiệp vẫn chưa thể đóng tiền sử dụng đất do đang chờ cơ quan chức năng thẩm định giá đất. Khoảng thời gian chờ đợi này đồng nghĩa với việc dự án không thể tiếp tục triển khai, dù có dự án đã hoàn thành phần móng, khiến doanh nghiệp bị chôn vốn.

Trong khi nhiều chủ đầu tư nóng lòng chờ nộp tiền, thì cơ quan quản lý lại than khổ vì những vướng mắc trong công tác định giá đất. Trong văn bản kiến nghị gửi Chính phủ, UBND TP.HCM cho biết, khi xác định, thẩm định và quyết định giá đất cụ thể, Thành phố gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.

Cụ thể, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định phải lập kế hoạch định giá đất cụ thể để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt, trên cơ sở đó tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu. Tuy nhiên, việc lập kế hoạch không thể thực hiện vì việc xây dựng kế hoạch mang tính dự báo vừa khoa học, vừa bám sát thực tiễn là vô cùng nan giải.

Đồng thời, việc tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu gặp nhiều khó khăn, bất cập, chồng chéo quy định pháp luật, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện. Trong khi đó, việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể còn nhiều vướng mắc do quá nhiều hạn chế khi thông tin thị trường chưa minh bạch. Thông tin giá cả trong các hợp đồng giao dịch cũng chưa phản ánh đúng giá trên thị trường.

Áp dụng hệ số K để giải mã “ẩn số” tiền sử dụng đất

Theo các chuyên gia, giá đất là một trong những yếu tố trọng yếu ảnh hưởng trực tiếp đến cấu thành giá sản phẩm. Do đó, nếu phương pháp tính đúng, cách tính rõ ràng, minh bạch, sẽ tạo thuận lợi cho sự phát triển thị trường bất động sản, như Nhà nước thu ngân sách nhanh chóng, doanh nghiệp tính toán được chi phí đầu vào, từ đó đưa ra giá bán phù hợp và kịp thời trên thị trường.

Trước những bất cập đã chỉ ra, UBND TP.HCM tiếp tục kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép Thành phố áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất trên địa bàn Thành phố (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất trên 30 tỷ đồng, hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.

Đề xuất trên của Thành phố nhận được sự đồng tình của các thành viên trên thị trường và nếu được thông qua, có thể giúp hàng trăm dự án bất động sản đang bế tắc giải mã được các “ẩn số” về tiền sử dụng đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quy định việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở thương mại theo 4 phương pháp định giá đất như hiện nay có một số bất cập. Chẳng hạn, ở bước định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, song nhiều đơn vị tư vấn định giá đất từ chối tham gia định giá đất do sợ rủi ro.

Còn ở bước thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng Thẩm định giá đất cấp tỉnh thẩm định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án. Cách làm này có thể gây ra rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan. Đồng thời, việc này cũng mất nhiều thời gian của các bên tham gia, mà không đạt được kết quả tin cậy, khi trong một thửa đất, có thể cho ra 2 kết quả khác nhau, nếu áp dụng nhiều phương pháp tính.

Do đó, việc áp dụng phương pháp hệ số K đối với tất cả các dự án bất động sản đã công thức hóa và định lượng được việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này sẽ không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ vì không định tính như trước đây. Thêm vào đó, đề xuất này giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn, doanh nghiệp có thể tiên lượng được tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước.

Tương tự, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cũng kỳ vọng, kiến nghị trên sẽ được thông qua, bởi nếu giải quyết được câu chuyện tiền sử dụng đất, sẽ giải quyết rất nhiều vấn đề cho các dự án bất động sản, nhất là những dự án bị “treo” sổ hồng cả chục năm.

Phương pháp này sẽ giúp doanh nghiệp chủ động trong việc lên kế hoạch kinh doanh, từ đó đưa ra giá thành phù hợp. Trong khi đó, Nhà nước kiểm soát được nguồn giao dịch, minh bạch về thuế, từ đó hạn chế tối đa các giao dịch ảo, bong bóng như thời gian qua. Còn cán bộ chuyên trách cũng mạnh dạn vì có khung pháp lý rõ ràng khi áp dụng tính tiền đất, không còn tâm lý e ngại.