Chia sẻ tại buổi tọa đàm bất động sản với chủ đề: “Đường đến thập kỷ tăng trưởng mới” do Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) tổ chức mới đây, các chuyên gia trao đổi về nhiều nội dung như sự phục hồi của thị trường, tác động của các luật mới, bài toán nguồn cung - cầu và triển vọng giá nhà trong những năm tới.

Việc thị trường TP.HCM thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cũng được nhiều chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp nhìn nhận. Từ đó đề nghị chính quyền thành phố thúc đẩy phân khúc này trong năm 2025, với mục tiêu làm nổi bật vai trò của nhà ở xã hội trong chính sách phát triển đô thị.

Thị trường bất động sản TP.HCM cần có những sản phẩm trung và thậm chí cao cấp để phục vụ nhu cầu của lực lượng lao động chất lượng cao. (Ảnh: Lê Toàn)

Song, TS.Đinh Thế Hiển - chuyên gia tài chính cho rằng, bên cạnh việc phát triển nhà ở xã hội, TP.HCM cần có thêm các loại hình nhà ở chung cư tầm trung và cao cấp. Lý do là TP.HCM được Đảng, Chính phủ và chính quyền thành phố định hướng trở thành một trung tâm kinh tế - xã hội hàng đầu cả nước, với mức thu nhập bình quân đầu người (GDP) cao nhất và khả năng cạnh tranh ngang tầm với các thành phố lớn trong khu vực.

Theo ông Hiển, thành phố không chỉ là nơi tập trung các lao động phổ thông mà cần là điểm đến của lực lượng lao động chất lượng cao, gồm kỹ sư, chuyên gia, cán bộ trung cấp và cao cấp. Họ sẽ là lực lượng nòng cốt dẫn dắt sự phát triển trong 10 năm tới. 

Vì vậy, TP.HCM cần đảm bảo môi trường sống và làm việc phù hợp để thu hút nguồn nhân lực này. Đặc biệt, trong bối cảnh thành phố định hướng trở thành trung tâm tài chính quốc tế và phát triển mạnh mẽ các khu công nghệ cao.

Đơn cử như tại TP.Thủ Đức, theo chuyên gia thì nơi đây phải được phát triển để trở thành một đô thị hiện đại. Một trung tâm kinh tế tri thức với các dự án tầm cỡ, thu hút các chuyên gia và nhà đầu tư trong và ngoài nước. Chứ không thể chỉ dừng lại ở việc xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản mà cần có những khu đô thị đồng bộ, mang tính đột phá.

“Đây là con đường giúp TP.HCM thực sự vươn lên tầm vóc mới, khẳng định vai trò là đầu tàu kinh tế của cả nước và trở thành một thành phố đẳng cấp quốc tế”, TS.Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.

Ở góc độ là lãnh đạo doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành cho rằng, trong dài hạn thì chắc chắn thị trường bất động sản TP.HCM sẽ có đầy đủ các phân khúc, từ cao cấp cho đến nhà ở xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu của tất cả các tầng lớp dân cư.

Theo ông Nghĩa, cần phải nhìn nhận thị trường nhà ở TP.HCM như một kim tự tháp ngược. Phần đáy kim tự tháp (phần lớn nhất) là nhóm người có thu nhập trung bình và thấp chiếm số lượng đông đảo nhất, đồng thời có nhu cầu nhà ở cao nhất, nhưng nguồn cung lại ít nhất.

Ngược lại, phân khúc cao cấp – nơi nhu cầu thấp hơn – lại được đầu tư mạnh nhất. Điều này dẫn đến sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm, khi phần "đế" của thị trường chưa được đầu tư đủ, còn phần "đỉnh" lại bị tập trung quá mức. 

Sự lệch pha này không chỉ khiến việc tiếp cận nhà ở của đại đa số dân cư gặp khó khăn, mà còn tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Thông tin về tình hình thị trường bất động sản tại TP.HCM, bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho hay, thị trường bất động sản năm 2024 bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, dự kiến có khoảng 30.000 căn hộ mới được chào bán. Song, phần lớn nguồn cung chủ yếu tập trung ở Hà Nội với hơn 27.000 căn hộ. Đây là sự thay đổi lớn so với trước đây.

Còn tại TP.HCM, đâu đó vẫn gặp khó khăn do các vướng mắc pháp lý nên nguồn cung mới phục hồi chậm. Sang năm 2025, dự kiến cũng chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới và sẽ tăng lên 11.000 căn vào năm 2026. Trong ngắn hạn, giá nhà khó có cơ sở để giảm, trừ khi có các biện pháp giãn dân mạnh mẽ, vốn cần thời gian dài để thực hiện.

Theo bà Dũng, ở phân khúc trung bình và bình dân, nguồn cung vẫn thiếu hụt nghiêm trọng, gây áp lực lớn lên nhu cầu nhà ở của người dân. Tình trạng này đặc biệt rõ nét tại TP.HCM, nơi hạ tầng chưa được cải thiện nhiều và giá đất tại các khu vực trung tâm tăng cao.