Người xưa có câu “tậu trâu, cưới vợ, làm nhà” là ba việc chính của đời người đàn ông. Tôi không thông tường lắm những nỗi khổ của người trẻ đô thị, nhưng với người mang mác “tỉnh lẻ” về Hà Nội học tập và lập nghiệp mà vận ba tiêu chí đó vào mình để chứng minh “đủ ba việc ấy mới là đàn ông” thì chỉ có ai cùng cảnh mới thấm.

Thấm thoát cũng hơn cả thập niên tôi ở Hà Nội, cứ cho là công việc tạm ổn định, có một gia đình nhỏ. Bao năm chắt bóp chi tiêu đủ thứ và chán cảnh mà mấy đứa bạn cứ nói giảm, nói tránh là “mua nhà trả góp từ thời còn sinh viên” nhưng người đứng tên vẫn mãi là chủ nhà, tôi và “chị xã” quyết định vay mượn thêm để "tậu nhà”.

Cũng là người hay “lang thang” trên mạng, hay cập nhật tin tức hàng ngày, nhất là chủ đề “nhà ở” nên vợ chồng tôi rất đắn đo về chuyện chọn ở đất nền hay chung cư. Bởi tiền nhiều để mua chung cư hạng sang thì không có, mà giá bình dân thì chỉ nhìn những cảnh của mấy anh bạn tôi dính vào các căn nhà giá rẻ như khu Linh Đàm thì cũng khốn khổ. Đấy là chưa nói đến các dịch vụ, chất lượng, an toàn hay cháy nổ...

Suy đi tính lại, chúng tôi chọn cách sống ở mặt đất và chấp nhận ra ngoại thành bởi “móc rách hầu bao” và vay thêm kha khá cũng chỉ có hơn tỷ đồng. Và chỉ được mua mảnh đất dưới số tiền đó, chứ không hơn.

Rồi một ngày cuối tháng 7 tôi mon men theo lời mời trên các trang mạng bán đất nền của môi giới về mạn Hoài Đức, Phúc Thọ, Quốc Oai… để tìm “mảnh đất cắm dùi”.

Hay những người “đầu tư” hơn thì in thành tấm đề can với đầy đủ thông tin, số điện thoại, tên tuổi, dịch vụ cung cấp treo lên bất cứ đâu, miễn là tầm nhìn tốt để ai có nhu cầu thì liên hệ. Và họ nhiệt tình, xởi lởi, xông xáo lắm khi mình liên hệ. Bởi, chỉ cần gọi một lần thôi là họ thường xuyên chăm sóc, tư vấn cả tuần, thậm chí cả tháng còn có người quan tâm gọi hỏi: “Anh đã mua được đất chưa?”.

Tuy nhiên, do môi giới là những tay ngang nên giá cả cũng nhìn mặt khách mà hét trên trời dưới biển, thậm chí những “món quà khuyến mãi” kèm theo như đất đang có tranh chấp, nhà có người nghiện hút ngăn cản hay những lời dọa dẫm về húy kỵ phong thủy tà ma sau đó cũng rất dễ khiến người mua chấp nhận mất cọc để “bỏ của chạy lấy người” như chơi.

Luận về trải nghiệm đi mua bán đất chắc tôi không dám “múa rìu qua mắt thợ”, nhưng cũng xin góp nhặt một vài kinh nghiệm của người trực tiếp mua nhà đất để bạn đọc cùng suy ngẫm.

Bởi, các môi giới tôi tiếp cận đa số là nông dân, phải khẳng định họ là những nông dân thực thụ, “bị” lên phố trong quá trình đô thị hóa nhanh như hỏa tiễn hiện nay. Nghiễm nhiên, những làng, xã của họ, đất cũng trở nên “sốt” theo xu thế.

Và nói như chị Vân, ở Dương Liễu (Hoài Đức) cũng từ một nông dân trở thành tay buôn đất rằng: “Dại gì mà không làm khi tiền nhiều mà nhàn hơn làm ruộng”. Hay gia đình anh chị Sáu, Luyện ở Phú Cát (Quốc Oai), người giới thiệu đất cho tôi cũng từ một nông dân rồi khi có quy hoạch khu giãn dân trong xã cũng bỏ ruộng lên bán hàng nước và kiêm luôn chân môi giới đất nền.

Nhìn họ vẫn chưa thoát khỏi bộ dạng chân lấm tay bùn nhưng nghe giới thiệu thì có vẻ rất am tường từng khu đất về nguồn gốc, xuất xứ, loại đất và thời gian sử dụng, thậm chí cả mật độ xây dựng. Và họ biết rõ cả những ai mua ở đây và đường đi nước bước làm hồ sơ ra sao.

Các môi giới tôi tiếp cận đa số là... nông dân

Nhưng bao giờ cũng có “câu chốt”, “lấy lòng” đằng sau kiểu như anh Luyện là: “Chú cứ mua đi, ở đây toàn loại đất nông nghiệp kiểu này thôi. Nếu mua anh đảm bảo có sổ đỏ, bao luôn cả xây dựng, thậm chí xây một trăm phần trăm cũng được". Rồi anh chỉ tay về khu nhà biệt thự cạnh đó nói, nhà đấy cũng là đất nông nghiệp, nhưng xây biệt thự 100% diện tích cũng vô tư".

Tuy nhiên, thực tế rất nhiều trường hợp xuống tiền mua thì dễ, đến khi xây nhà là cả nỗi đoạn trường vì lạ nước lạ cái, chạy vạy đủ chuyện, đủ cửa. Tệ hơn là có những khu đất vì ham rẻ nên mua, nhưng không làm được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chủ nhân vẫn làm nhà kiên cố để ở. Và khi cơ quan chức năng vào cuộc thì mất cả chì lẫn chài.

Việc này không chỉ các khu đất ngoại thành, mà chính các quận, huyện gần Hà Nội hơn như Thanh Xuân, Thanh Trì, Long Biên,… không ít trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp bị cưỡng chế.

Theo luật sư Trần Tuấn Anh, Đoàn luật sư Hà Nội, về nguyên tắc, với các loại đất nông nghiệp nếu chưa chuyển mục đích sử dụng thì đương nhiên không được xây dựng nhà ở, công trình kiên cố. Bên cạnh đó, Khoản 1, Điều 170, Luật Đất đai năm 2013 quy định một trong những nghĩa vụ của người sử dụng đất là “sử dụng đất đúng mục đích”.

Muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp trước tiên phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/huyện và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp không xin chuyển mục đích sử dụng đất thì người mua ngôi nhà đó sẽ gặp phải không ít rủi ro.

Cụ thể, luật sư Trần Tuấn Anh cho biết, theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy…, thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục trước bạ sang tên.

Theo quy định tại Điều 35, Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.

Trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà bằng giấy viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137, Bộ Luật Dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Đó là câu chuyện của anh Thắng bạn tôi, nhà ở Cầu Diễn cũng lọ mọ lên tận Hòa Bình để mua đất nông nghiệp làm nhà vườn nhưng chưa đủ thủ tục nên bị “tuýt còi”. Thế rồi sau đó là hàng năm trời đôn đáo lo các thủ tục chuyển mục đích vừa mất thời gian, tiền bạc và đến giờ vẫn trong tình trạng "đất treo" mà không xây cất gì được…

Ấy thế mà đất nông nghiệp cũng không ít người hỏi mua. Chỉ ngồi ở quán hàng nước vợ chồng anh Luyện, chị Sáu dăm mười phút, chúng tôi chứng kiến 3 đến 5 xe ô tô qua lại nơi đây. Hỏi chủ hàng nước mới biết, “đấy là những người đang đi tìm mua đất”. Đó là dân buôn đích thực, toàn mua hàng héc-ta để làm biệt thự, nhà vườn theo kiểu nghỉ dưỡng.

Đúng là “cá ăn có tầng”, những môi giới không chuyên như anh Luyện vẫn kiếm hoa hồng như chơi. Mà họ “cắt phế” cả hai đầu. Bình quân một thương vụ thành công ít cũng có dăm chục, một trăm triệu. Còn ai có tiền đầu tư bán lại thì con số lời lãi sẽ còn tăng.

Các cò đất này "chiến" bất cứ loại đất nào từ đất vườn, đất trang trại, đất ao... Còn được giới thiệu là “có sổ đỏ” cứ có người mua là họ môi giới. Thậm chí còn dùng cả “chiêu” phong thủy, hỏi tuổi tác để tư vấn cả hướng đất cho người mua.

Cũng qua lần mò trên các trang rao bán đất nền ngoại thành, chúng tôi tìm đến Khu dân cư Adoland Capital 8 (Phú Cát, Quốc Oai) do Công ty cổ phần Tập đoàn Adoland rao bán. Nhưng khi đến tận nơi và nghe ngóng từ người dân xung quanh mới biết đây là “dự án ma”. Người dân cho biết thêm, chủ công ty trên cũng là một nông dân thực thụ. Lúc đầu cũng chập chững môi giới, nhưng   muốn “giàu nhanh” nên bán “vịt trời”.

Nhờ anh bạn là phóng viên báo địa phương kiểm tra lại thông tin từ cấp chính quyền cho chắc chắn mới biết, chủ lô đất này là bà Nguyễn Tường Vy (trú tại Tây Hồ, Quảng An, Hà Nội). Đất được giao theo Dự án Tây Quốc Oai (quyết định 507 của tỉnh Hà Tây (cũ) từ những năm 1992 - 1993).

Lô đất nằm tại tờ bản đồ số 17, thửa đất số 8, và có số phát hành BT792368 trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong diện tích 4.567 m2 có 400 m2 là đất ở, còn lại là trồng cây lâu năm (50 năm). Lô đất trên đang trồng cây lâu năm do người dân lên làm kinh tế mới, nếu chuyển đổi sang đất ở thì cũng không quá 120 m2 theo quy định. UBND huyện Quốc Oai cũng đã có thông báo về việc này.

Nghĩ lại cũng may, nếu như vợ chồng tôi mà vô phúc vớ phải lô đất trong dự án trên thì đúng là “nhà mất, nợ mang”… Sau thời gian này, tôi rút ra kinh nghiệm là cứ chắc mà làm, nhất là các thủ tục pháp lý lên quan đến mảnh đất cần mua. Cần phải kiểm tra thông tin chi tiết loại đất, mật độ xây dựng…. ít nhất từ chính quyền địa phương.

Bởi đi mua đất, chỉ kỳ vọng giá hợp lý thôi, chứ ít khi có chuyện đất đẹp lại rẻ, vì bây giờ người khôn của khó lắm!.