Thời gian vừa qua, trên thị trường bất động sản đã xảy ra rất nhiều vụ việc khiếu kiện giữa các cư dân sinh sống tại các tòa nhà chung cư, khách hàng mua căn hộ chung cư, với các chủ đầu tư liên quan tới vấn đề về cách tính diện tích căn hộ.

Xuất phát điểm của xung đột này là do có nhiều cách hiểu khác nhau được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật. Cụ thể, tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định diện tích sàn căn hộ mua bán được xác định theo hai phương pháp: Phương pháp tính kích thước thông thủy của căn hộ và phương pháp thứ hai là tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ (sườn tường).

	Khách hàng chung cư Đại Thanh phản đối chủ đầu tư tính sai diện tích căn hộ.

Tuy nhiên, trong Thông tư 16 lại không quy định rõ trường hợp, nếu tính theo phương pháp tính tim tường bao thì có bao gồm cả khung, cột, tường chịu lực hay không? Bởi nếu căn cứ Luật Nhà ở thì các phần diện tích khung, cột, tường... nằm trong diện tích sở hữu chung và như vậy chủ đầu tư sẽ không được tính vào diện tích căn hộ.

Trên thực tế, mặc dù áp dụng cách tính diện tích từ tim tường bao nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tính các phần diện tích khung, cột, tường vào diện tích căn hộ cho khách hàng.

GS. Đặng Hùng Võ Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều là hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ không phải là các quy định buộc phải tính như vậy. Điều quan trọng nhất để tính toán về diện tích, đơn giá hoặc giá trị là cam kết trong hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua nhà.

Trường hợp hai bên đã cam kết đầy đủ trong hợp đồng thì hai bên sẽ thực hiện theo cam kết đó. Trường hợp hai bên có cam kết nhưng chưa đầy đủ để có thể tính toán diện tích, giá trị thì hai bên tiếp tục thương thảo để đi đến cam kết, căn cứ để cam kết có thể giữa vào các hướng dẫn của Nghị định 71 và thông tư 16. Nếu hai bên không tiếp tục cam kết được thì có thể giải quyết bằng tòa án theo quy định của pháp luật dân sự.

“Theo tôi, đây không phải là các quy định bắt buộc mà chỉ là hướng dẫn nên cũng không nên nhìn dưới góc độ là các nhà quản lý tạo sơ hở pháp luật để làm lợi cho chủ đầu tư. Điều quan trọng nhất vẫn là cam kết giữa hai bên”, GS Võ bình luận.

Thời gian qua, trên thị trường xuất hiện nhiều Dự án bán căn hộ nhưng trong Hợp đồng không quy định cách tính nào (thông thủy hay tim tường) mà chỉ quy định phần sở hữu chung và sở hữu riêng thì diện tích sàn căn hộ sẽ được tính như thế nào. Đây cũng là một vấn đề được nhiều khách hàng quan tâm.

Ông Nguyễn Trọng Hiền, Trưởng phòng Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng) cho rằng, cách tính diện tích đã được Bộ Xây dựng quy định tại Thông tư 16, nhưng ở đây tính diện tích nhà chung cư khi đưa vào sử dụng, các quy định pháp luật thay đổi liên tục và phải dựa vào văn bản pháp luật hiện hành.

Trên cơ sở văn bản pháp luật Thông tư16 đã có hướng dẫn thỏa thuận trong quá trình tính và trong Thông tư 16 cũng ban hành mẫu hợp đồng. Hợp đồng ghi rõ diện tích chung, riêng và diện tích căn hộ. Ngay trong Nghị định 71, trong quá trình giao dịch người mua nhà, chủ đầu tư cũng phải nêu rõ cách tính trong hợp đồng mua nhà.

“Trường hợp hợp đồng trước thời điểm có Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì chúng ta phải dựa trên hợp đồng cụ thể để hướng dẫn người mua nhà và chủ đầu tư. Căn cứ các quy định để có thương lượng, thảo thuận về cách tính. Tôi lưu ý, hợp đồng mua bán dựa trên thỏa thuận dân sự của người mua và chủ đầu tư. Theo quy định, hợp đồng đã tuân theo Luật dân sự, nếu xảy ra tranh chấp thì phải chuyển sang tòa án xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật”, ông Hiền cho biết.

Còn Luật sư Ngô Thế Thêm, Văn phòng luật sư Doanh Gia cũng khẳng định, Thông tư số 16/2010/TT-BXDquy định về hợp đồng mua bán căn hộ phải đáp ứng các quy định của Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Đồng thời, có hướng dẫn thêm cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo hai cách mà bạn nói ở trên. Điều này cũng phù hợp với việc công khai cách tính. T

Tuy nhiên, trong mẫu hợp đồng mua bán nhà ở, ban hành kèm theo thông tư 16 lại không chi tiết các vấn đề như: Phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng, diện tích sàn căn hộ và diện tích thực tế mua bán là diện tích nào?. Diện tích sàn căn hộ là diện tích chung hay diện tích riêng? hay cả diện tích chung và diện tích riêng? Chính vì điều này nên dẫn đến rất nhiều cách hiểu khác nhau và theo Luật sư Thêm, diện tích sàn bao gồm cả diện tích chung và diện tích riêng. Và dù có hướng dẫn như thế nào đi chăng nữa thì điều quan trọng nhất, thì giữa bên mua và bên bán phải thống nhất với nhau./

Hữu Tuấn