Thị trường bất động sản đang bị ảnh hưởng lớn từ việc thắt chặt tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp. Ảnh: Đức Thanh

Vốn đóng băng, doanh nghiệp đôn đáo tìm giải pháp

Kênh tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp bị thắt chặt, trong khi thị trường chứng khoán gặp khó khăn khiến doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng “thiếu ô xy”. Trong báo cáo gửi tới Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng thừa nhận, thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm tiếp tục gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm về nguồn cung.

Thực tế, không chỉ khó huy động vốn mới, nhiều doanh nghiệp đang đau đầu tìm nguồn vốn để mua lại trái phiếu trước hạn trước sức ép của nhà đầu tư.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, nhiều doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn trên thị trường, thay vì phát hành trái phiếu, đang tìm cách huy động vốn từ người dân thông qua các hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn. Một số doanh nghiệp đang đàm phán với nhà đầu tư gia hạn tất toán trái phiếu hoặc hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản của công ty.

Chị H.C, một nhà đầu tư cá nhân cho biết, mới đây, chị đã liên hệ với Hưng Thịnh Land đề nghị tất toán lô trái phiếu mà chị đã mua 300 triệu đồng. Tuy nhiên, phía Hưng Thịnh Land đề nghị chị chuyển sang hình thức cho doanh nghiệp vay với lãi suất 12%/năm hoặc chuyển sang mua căn hộ dự án của Công ty.

Trong khi đó, chia sẻ thông tin với phóng viên Báo Đầu tư, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho biết, một số doanh nghiệp đã phải chấp nhận giảm giá 20-30% dự án để bán ra thu tiền về.

Tình trạng căng thẳng về vốn được cho là hệ lụy của việc một thời gian dài doanh nghiệp bất động sản quá mỏng vốn, lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng, cũng như quá dễ dãi trong phát hành trái phiếu.

“Cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý, chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng (vốn chủ đầu tư chỉ chiếm 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án). Chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường. Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định.

Khó khăn trong huy động vốn, khan hiếm về nguồn cung đang tác động trực tiếp tới doanh nghiệp bất động sản và nhiều ngành liên quan.    Ảnh: Đức Thanh. Đồ họa: Đan Nguyễn

Siết rủi ro vẫn phải gỡ nghẽn cho cả thị trường

Tăng trưởng 15,7% trong 8 tháng đầu năm, chiếm gần 21% tổng dư nợ nền kinh tế, tín dụng bất động sản đang tiềm ẩn một số rủi ro, nên việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) “hãm phanh” là cần thiết.

Theo đó, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng khi cấp vốn cho bất động sản phải tăng kiểm soát chất lượng tín dụng, thẩm định, giám sát sử dụng vốn vay... nhằm hạn chế nợ xấu phát sinh, đảm bảo dòng vốn chảy đúng đích.

Đặc biệt, thời gian qua, nhiều ngân hàng thương mại có nghi vấn về công ty sân sau đã phải báo cáo NHNN về mức độ cho vay các doanh nghiệp liên quan, mức độ cho vay các nhóm khách hàng lớn, các dự án bất động sản quy mô lớn…

Lãnh đạo NHNN khẳng định, tín dụng chỉ là một trong nhiều nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản. Tín dụng ngân hàng đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng tới an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Mặc dù tỏ ra thận trọng với tín dụng bất động sản, song lãnh đạo Bộ Xây dựng và NHNN đều nhất trí, thị trường bất động sản là thị trường phức tạp, liên thông, gắn trực tiếp với thị trường tài chính, tiền tệ và các thị trường khác. Các cuộc khủng hoảng kinh tế thường bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường tài chính, tiền tệ và thị trường bất động sản.

Chính vì vậy, bên cạnh kiểm soát chặt chẽ, các chuyên gia và ngân hàng cho rằng, cần nhanh chóng tháo gỡ khó khăn cho thị trường này. Bà Nguyễn Đức Thạch Diễm, Tổng giám đốc Sacombank nhận định, một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là phải giải quyết điểm nghẽn về vốn và thủ tục pháp lý cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

“Nếu không khơi thông nguồn vốn cho lĩnh vực này, nền kinh tế sẽ rất khó phát triển”, bà Diễm khẳng định.

Bất động sản không chỉ chiếm 21% tổng dư nợ cho vay của các ngân hàng, mà còn chiếm tới 70% tài sản thế chấp của các nhà băng. Thị trường bất động sản lao dốc, đóng băng sẽ khiến chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng bị ảnh hưởng.

TS. Trần Đình Thiên, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, việc doanh nghiệp bất động sản (chủ yếu có nhu cầu vay trung, dài hạn) dựa vào vốn ngân hàng (chủ yếu huy động vốn ngắn hạn) là rất gay go. Tuy nhiên, để giảm gánh nặng cho ngân hàng và tháo gỡ vốn cho doanh nghiệp, cần khẩn trương khai thông thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu và cổ phiếu.

Theo chuyên gia này, những sự cố trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp vừa qua đã khiến dòng tiền của tư nhân bị ngưng lại. Nếu không khẩn trương khai thông sẽ đánh mất thời cơ phục hồi kinh tế.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, ngành này đóng góp bình quân khoảng 11% tổng thu ngân sách. Trong đó, bất động sản trực tiếp chiếm 4,5%, góp bình quân khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP. Vì vậy, việc gỡ khó cho thị trường này có ý nghĩa cực kỳ quan trọng trong bối cảnh hiện nay.