Các chung cư tại Hà Nội vẫn đang có giá khá cao, chưa ghi nhận tình trạng “cắt lỗ” (SẢnh: Trương Thanh)

Chiêu thu hút khách hàng

Trên mạng xã hội, nhiều môi giới viên đang truyền tai nhau những căn hộ “cắt lỗ” tại một số chung cư trên địa bàn quận Nam Từ Liêm (Hà Nội). Theo đó, mức giảm dao động trong khoảng 100 - 200 triệu đồng/căn. Đa phần những căn được rao là căn 2 phòng ngủ, diện tích thông thủy 63 - 67 m2.

Chia sẻ với phóng viên, chị Tuyết Trang, nhân viên định giá đất, trước kia từng làm môi giới viên cho biết, sự hiện diện của những lời rao “cắt lỗ” căn hộ không đại diện cho xu hướng chung của thị trường, bởi ở bất kỳ thời điểm nào, những cụm từ như “cắt lỗ, giảm giá, bán gấp, bắt đáy”... luôn thu hút sự chú ý của khách hàng, tạo cảm giác rằng, họ đang nhận được một món hời.

“Không chỉ chung cư, nhiều người bán nhà phố và đất nền cũng thường xuyên dùng bài ‘cắt lỗ’ để câu khách. Với chung cư thứ cấp, kể cả khi chủ nhà có giảm giá bán thì đó cũng chỉ là giảm mức lãi kỳ vọng, chứ không thể đến mức lỗ”, chị Tuyết Trang nêu thực tế.

Cũng theo chị Trang, vào thời điểm năm 2018 - 2019, giá căn hộ tại các khu đô thị ở quận Nam Từ Liêm chỉ hơn 30 triệu đồng/m2, nhưng nay đã tăng lên thành 65 - 70 triệu đồng/m2, do đó, việc chủ nhà bán lỗ là điều không thể.

Chị Linh, một khách hàng đang tìm mua chung cư kể, chị tìm được một căn hộ rao cắt lỗ 100 triệu đồng, nhưng khi thảo luận giá mới vỡ lẽ căn hộ này đắt hơn giá sơ cấp 200 triệu đồng. “Gọi là cắt lỗ, chứ thực ra là chủ nhà bớt chút lãi thôi”, chị Linh nhận xét.

Tuy nhiên, với các dự án chung cư sơ cấp, việc “cắt lỗ” vẫn có khả năng xảy ra. Anh Mạnh Tuấn, một nhà đầu tư “tay ngang” cho biết, bản thân anh cũng phải trả giá đắt khi “say sóng” chung cư.

“Trước những ưu đãi từ chủ đầu tư như chiết khấu cao, ân hạn nợ gốc một năm, lãi suất hấp dẫn, có lúc tôi cũng  bị xiêu lòng. Tuy nhiên, khi bắt đầu phải đóng tiền theo tiến độ, áp lực tài chính mới bắt đầu lộ rõ”, anh Tuấn kể.

Theo đó, anh mua căn hộ 67 m2 với giá 5,3 tỷ đồng, thời điểm bàn giao dự kiến vào quý II/2027. Trong đợt thanh toán đầu tiên, anh sẽ phải đóng hơn 1 tỷ đồng. Trong các đợt sau, cứ cách 3 tháng, anh sẽ phải đóng tiếp khoảng 260 triệu đồng.

“Tôi sử dụng đòn bẩy tài chính để 'lướt sóng', nhưng hiện lượng khách quan tâm căn hộ không như kỳ vọng. Thậm chí, có tuần tôi không nhận được bất kỳ cuộc gọi hỏi mua nào. Lo lắng vì sắp đến đợt thanh toán tiếp theo, tôi quyết định giảm giá khoảng 100 triệu đồng để dễ tìm khách”, anh Tuấn chia sẻ.

Bài học cho người mua ở thực

Trong vai người đi mua nhà, phóng viên được một môi giới tư vấn rằng, nếu khách hàng có tổng thu nhập là 40 triệu đồng/tháng và có sẵn 500 triệu đồng thì nên cố gắng vay ngân hàng để mua một căn hộ mới có giá 3,2 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, nhân viên tư vấn cho biết, nếu người mua xuống tiền sớm sẽ nhận được nhiều chương trình ưu đãi thanh toán hấp dẫn. Còn nếu chần chừ, giá nhà sẽ tiếp tục tăng lên và rất khó mua.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu nhận định, nhiều môi giới luôn thúc giục người mua nhà vay tiền ngân hàng trả góp. Tuy nhiên, họ lại không quan tâm khách hàng của mình sẽ xoay xở ra sao với khoản nợ. Nếu người vay không kịp thanh toán, căn nhà mà họ hằng mơ ước sẽ bị chấm dứt hợp đồng mua bán, giấc mộng an cư cứ vậy mà ngày càng xa vời.

“Nhiều ngân hàng đang tung ra các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi rất thấp, song thời hạn ưu đãi chỉ kéo dài trong khoảng 3 - 6 tháng, sau đó lãi suất sẽ về mức thả nổi, dựa trên lãi suất tiền gửi cộng với biên độ lãi suất 3 - 5%, nên lãi thực tế khá cao”, ông Hiếu phân tích.

Vị chuyên gia này khuyến cáo, người mua nhà chỉ nên sử dụng đòn bẩy tài chính khi số tiền phải trả cả gốc và lãi hàng tháng không được vượt quá 50% tổng thu nhập. Nếu tỷ lệ vượt quá 80%, rủi ro vỡ nợ là rất lớn.

Tương tự, theo ông Nguyễn Duy Chuyền, nhà sáng lập Công ty Doctor Housing, việc một gia đình trẻ có tổng thu nhập 40 triệu đồng/tháng, nhưng vay tới 2,8 tỷ đồng để mua nhà là một quyết định đầy rủi ro. Khi hết thời hạn cho vay ưu đãi, khoản tiền lãi phải trả có thể lên tới 28 - 30 triệu đồng/tháng, chưa tính nợ gốc.

Ngoài ra, ông Chuyền cảnh báo, nhân viên tư vấn thường khuyên khách hàng sử dụng phương án đảo nợ để tiếp tục hưởng lãi suất ưu đãi. Tuy nhiên, cách làm này tiềm ẩn hai rủi ro lớn. Thứ nhất, người mua nhà có thể phải chịu phí phạt khi trả nợ trước hạn. Thứ hai, các dự án chung cư sơ cấp thường sẽ có ngân hàng độc quyền đứng ra cho vay. Do đó, phương án đảo nợ trong trường hợp này sẽ không khả thi.

“Người vay sẽ phải đợi đến khi chủ đầu tư bàn giao sổ hồng mới có thể vay tiền từ bên ngân hàng khác. Trong thời gian chờ đợi, họ có thể rơi vào bẫy nợ do các chương trình ưu đãi đã hết hiệu lực”, ông Chuyền lưu ý.

Các gia đình trẻ nên cân nhắc mua những căn hộ chung cư cũ trong tầm giá 2 - 2,5 tỷ đồng. Như vậy, áp lực trả nợ hàng tháng sẽ nhẹ gánh hơn rất nhiều. Ngoài ra, nhà ở xã hội cũng là một lựa chọn sáng giá, nhưng hiện nguồn cung phân khúc này chưa nhiều và điều kiện mua cũng không dễ.

“Thay vì những khoản ưu đãi ngắn hạn, các ngân hàng có thể áp dụng lãi suất khoảng 7%/năm nhưng duy trì ổn định trong 10 - 15 năm. Ngoài ra, tôi hy vọng đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ sớm được hiện thực hóa và nới rộng điều kiện mua đối với nhóm khách hàng trẻ”, ông Chuyền đề xuất.