Thiên đường nghỉ dưỡng

Phát triển muộn hơn Đà Nẵng, Vũng Tàu, Khánh Hòa, nhưng Phú Quốc, từ hòn ngọc thô hoang sơ đã nhanh chóng trở thành viên ngọc lấp lánh, thu hút đầu tư hàng trăm dự án bất động sản nghỉ dưỡng lớn.

Bất động sản Phú Quốc thực sự cất cánh trong những năm gần đây khi Chính phủ định hướng phát triển Phú Quốc thành đặc khu kinh tế và trung tâm du lịch - dịch vụ lớn của cả nước. Hàng loạt công trình hạ tầng đã nhanh chóng được xây dựng, như Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc, Cảng biển quốc tế An Thới, trục giao thông chính Bắc - Nam đảo, đường điện cáp ngầm Hà Tiên - Phú Quốc, các tuyến đường vòng quanh đảo, đường nhánh…, khiến Phú Quốc trở thành “thỏi nam châm” thu hút du khách và các nhà đầu tư.

Dự án Vinpearl Phú Quốc đã góp phần tạo ra diện dạo mới cho đảo ngọc này.

Tính đến hết năm 2015, Phú Quốc có 164 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký đầu tư, trong đó có 21 dự án 100% vốn nước ngoài, với tổng vốn đăng ký đầu tư 183.080 tỷ đồng. Hàng loạt tập đoàn lớn như Sun Group, BIM Group, CEO Group… đã đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng cao cấp tại đây.

Phú Quốc nhanh chóng chuyển mình trở thành “ngôi sao nghỉ dưỡng mới”. Năm 2015, Phú Quốc có thêm 2 dự án khách sạn 5 sao đi vào hoạt động, với 866 phòng. Dự kiến, trong năm nay sẽ có thêm gần 3.000 phòng và đến năm 2020, Phú Quốc sẽ có thêm khoảng 10.000 phòng khách sạn.

Từ tháng 7/2015, du khách từ Anh, Pháp, Đức, Italy và Tây Ban Nha được miễn thị thực cho thời gian lưu trú không quá 15 ngày và Phú Quốc là nơi đầu tiên ở Việt Nam áp dụng chính sách miễn thị thực cho tất cả khách lưu trú không quá 30 ngày. Điều này cho thấy sự năng động và nhanh nhạy của Phú Quốc trong thu hút khách du lịch.

Cũng không lạ khi từ năm 2010 đến năm 2015, lượng khách quốc tế đến Phú Quốc tăng bình quân xấp xỉ 23%/năm.

Giai đoạn từ năm 2015 trở về trước, hoạt động của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ở Phú Quốc rất lạc quan. Phú Quốc chỉ mới có hai khu nghỉ dưỡng 5 sao với 866 phòng và đều mới bắt đầu hoạt động từ năm 2015. Nguồn cung khan hiếm cộng với chi phí hoạt động cao dẫn đến mức giá thuê khá cao, đạt bình quân 281 USD/phòng/đêm, cao hơn Đà Nẵng và Nha Trang (mức giá trung bình lần lượt đạt 164 UD và 130 USD).

Bà chủ Khu Resort Salinda Phú Quốc cho hay, phòng nghỉ của Resort này thường kín chỗ trên 90% bất kể mùa nào, kể cả Tết. Muốn đặt phòng, khách hàng có khi phải đặt trước 3 - 6 tháng.

Dấu hiệu bão hòa

Tuy nhiên, bước sang năm 2016, với sự phát triển mạnh của hàng loạt dự án nghỉ dưỡng, bất động sản Phú Quốc đang bắt đầu bão hòa và bước vào giai đoạn khó khăn. Tình trạng “cháy phòng” như những năm trước đã chấm dứt, các chủ resort, khu nghỉ dưỡng bắt đầu phải giảm 30 - 50% giá thuê để hút khách…

Dấu hiệu đầu tiên cho thấy bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc bắt đầu bão hòa và có sự cạnh tranh là hàng loạt nguồn cung được bung ra trên thị trường.

Báo cáo mới nhất về tình hình thị trường bất động sản Phú Quốc quý I/2016 cho thấy, đến nay, tổng nguồn cung của Phú Quốc có hơn 1.700 căn từ 6 dự án biệt thự và 1 dự án căn hộ. Đến nay, phân khúc biệt thự đã bán được 65% và phân khúc căn hộ bán được 35%. Đáng chú ý là, 80% người mua đến từ Hà Nội và 15% người mua đến từ TP.HCM, với mục đích chủ yếu là đầu tư hoặc nghỉ dưỡng.

Phú Quốc đã có mức tăng trưởng “nóng”. Rất nhiều dự án nghỉ dưỡng mở bán sản phẩm biệt thự ven biển cao cấp, được quản lý bới các thương hiệu quốc tế và đi kèm chương trình cho thuê lại. Mức lợi nhuận cho thuê được các chủ đầu tư cam kết trong thời hạn 3 - 10 năm là 6 - 10%/năm. Tình hình kinh doanh của loại hình này khá khả quan nhờ thu hút được sự quan tâm của nhiều người mua trong nước và nước ngoài. Giá của các căn biệt thự này dao động từ 400.000 USD đến hơn 5 triệu USD.

Tuy nhiên, với tốc độ phát triển quá nhanh, rất có thể, Phú Quốc sẽ “bội thực” bất động sản nghỉ dưỡng. Theo thống kê, từ quý II/2016, Phú Quốc sẽ có thêm 2 dự án gia nhập thị trường, cung cấp hơn 660 căn. Đến năm 2020, Phú Quốc sẽ có khoảng 10.000 phòng nghỉ, trở thành nơi có số lượng phòng khách sạn cao cấp lớn nhất cả nước, với khả năng tiếp đón 2,1 - 2,4 triệu du khách mỗi năm.

Còn theo Savills Việt Nam, nguồn cung các dự án 5 sao ở Phú Quốc đang tăng rất nhanh. Rất nhiều dự án 5 sao được phát triển trong giai đoạn 2016 - 2017, như Crowne Plaza Hotel, Novotel Resort, Sonasea Villas & Resort, Sunset Sanato Premium Complex. Các dự án này đều được phát triển theo tiêu chuẩn phòng và dịch vụ của các thương hiệu khách sạn quốc tế như InterContinental, JW Marriott, Accor và Starwood.

Cùng với sự phát triển nhanh về nguồn cung, tình hình hoạt động của phân khúc nghỉ dưỡng Phú Quốc đã chững lại. Từ năm 2015 trở về trước, do nguồn cung hạn chế, các khách sạn Phú Quốc hoạt động ổn định với công suất đạt trên 80% trong mùa cao điểm (từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau). Tuy nhiên, do nguồn cung phòng bùng nổ gần đây tác động mạnh lên thị trường, công suất mùa cao điểm quý I/2016 chỉ đạt 53%.

Trong khi đó, Phú Quốc hiện vẫn là một “đại công trường” nghỉ dưỡng lớn nhất cả nước. Gần 10 tỷ USD đầu tư đang chảy và chuẩn bị chảy vào hòn đảo xinh đẹp này. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là, nếu không có một quy hoạch hợp lý, rất có thể Phú Quốc sẽ phải đối mặt với tình trạng dư cung, dẫn đến quy hoạch treo như nhiều nơi đã từng vấp phải.