Nguồn cầu khả quan hơn

Quý III/2024, phân khúc nhà kho xây sẵn hiện đại ở khu vực phía Nam có thêm hơn 103.000 m2 nhà kho mới, được phát triển bởi BWID và KCN Việt Nam.

Cụ thể, BWID đánh dấu sự hiện diện tại Long An với việc hoàn thành dự án nhà kho hai tầng có tổng diện tích 64.000 m2. Còn KCN Việt Nam đồng thời cho ra mắt giai đoạn II của các dự án tại KCN Hố Nai (Đồng Nai) và Khu công nghiệp Phú An Thạnh (Long An), cung cấp thêm gần 40.000 m2 không gian đa chức năng, phục vụ cho cả mục đích kho bãi và sản xuất.

Xu hướng chuyển đổi công năng tài sản tiếp tục được ghi nhận trong quý vừa qua. Báo cáo của JLL Việt Nam cho biết, khu vực phía Bắc tỉnh Bình Dương ghi nhận hơn 18.000 m2 tại một dự án nhà kho xây sẵn được chuyển thành nhà xưởng xây sẵn. Tính đến cuối quý III/2024, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn hiện đại được nâng lên 2 triệu m2, tăng 4,4% theo quý và tăng 14,7% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, BWID và Mapletree lần lượt chiếm tỷ trọng 30% và 20% trên tổng nguồn cung.

Thị trường bất động sản công nghiệp từng là thị trường truyền thống, chủ yếu được phát triển bởi các chủ đầu tư trong nước. Tuy nhiên, những năm gần đây, chúng tôi nhận thấy sự quan tâm và đầu tư mạnh mẽ hơn từ các chủ đầu tư nước ngoài, đến từ Singapore, Hàn Quốc và Thái Lan.

- Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM

Nguồn cung tăng, tỷ lệ lấp đầy cũng khả quan. Theo JLL, sau giai đoạn trầm lắng, thị trường kho vận miền Nam bước vào nửa cuối năm với mức hấp thụ ròng tích cực, đạt gần 160.000 m2 trong quý III/2024. Các hợp đồng thuê mới chủ yếu được ký kết bởi nhóm khách thuê phục vụ thị trường trong nước, bao gồm các nhà sản xuất và các đơn vị cung cấp dịch vụ logistics bên thứ ba (3PL). Theo đó, các cơ sở đặt tại khu vực lõi, kết nối thuận tiện đến TP.HCM tiếp tục được săn đón.

CBRE cũng ghi nhận hoạt động cho thuê sôi động ở cả hai loại hình kho và xưởng xây sẵn trong quý vừa qua. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của nhà kho tăng 7% so với quý trước, đạt 68%; tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tăng 3% so với quý trước, đạt 84%. Khách hàng có nhu cầu thuê kho xưởng xây sẵn tại miền Nam đến từ các nhà sản xuất ở lĩnh vực công nghệ cao, linh kiện điện tử, hậu cần, bên cạnh sự mở rộng của các công ty thuộc lĩnh vực thương mại điện tử.

Ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam nhận định, do các yếu tố bên ngoài, nhà đầu tư tiếp cận thị trường một cách thận trọng, nhưng thị trường vẫn có một số dấu hiệu phục hồi. Ông cho rằng, nguồn cung cải thiện, cùng với sự tăng nhẹ của giá chào thuê cho thấy, niềm tin của doanh nghiệp vào triển vọng dài hạn của thị trường ngày càng lớn.

“Nhà xưởng xây sẵn tiếp tục được phát triển và khai thác là tín hiệu tích cực, giúp khách thuê có thêm động lực để cân nhắc lựa chọn Việt Nam như một điểm đến phù hợp cho hoạt động đầu tư hoặc mở rộng kinh doanh”, ông Alex Crane nói.

Ngoài ra, theo vị chuyên gia này, thị trường kho bãi miền Nam phụ thuộc chủ yếu vào nhu cầu xuất khẩu và tăng trưởng tiêu dùng nội địa. Sau năm 2024, các kỳ bầu cử trên thế giới khép lại, đặc biệt là bầu Tổng thống Mỹ, nhu cầu của các thị trường sẽ rõ nét hơn và có thể thúc đẩy nhu cầu kho bãi ở miền Nam tăng lên.

Giảm giá để kích thanh khoản

Thanh khoản thị trường trong phân khúc nhà kho, nhà xưởng đã cải thiện nhiều, song bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao Khối Tư vấn và Nghiên cứu (JLL Việt Nam) nhìn nhận, nguồn cầu vẫn tương đối thấp so với các kỳ cuối năm trước. “Xuất khẩu chưa phục hồi hoàn toàn, nên các trung tâm phân phối duy trì quy mô hiện tại, thay vì mở rộng để đón đầu đợt tăng đột biến hàng hóa vào cuối năm như thường lệ”.

Để duy trì thanh khoản, bà Trang cho biết, một số dự án có hiệu suất cho thuê thấp đã áp dụng chiến lược kích cầu mạnh mẽ hơn thông qua việc giảm giá chào thuê. Đặc biệt, tại các khu vực mới nổi ngoài trung tâm, giá thuê trong quý III giảm đáng kể so với quý trước, trong khi giá ở khu vực lõi vẫn giữ mức ổn định.

Giá chào thuê trung bình của nhà kho xây sẵn hiện đại ở khu vực phía Nam giảm nhẹ, xuống mức 4,85 USD/m2/tháng, thấp hơn 0,4% theo quý, nhưng vẫn tăng 3,1% theo năm.

“Các chủ thuê vẫn linh hoạt và tạo điều kiện đàm phán hỗ trợ khách thuê trong bối cảnh thị trường diễn biến chậm. Một trong những ưu đãi đáng kể ở một vài nhà kho mới hoàn thành có thể kể đến là thời gian miễn phí tiền thuê kéo dài hơn 6 tháng cho hợp đồng thuê 3 năm”, bà Trang nói thêm. Tình hình cho thuê những tháng cuối năm được kỳ vọng sẽ cải thiện hơn do quý IV thường là mùa cao điểm, song mức cải thiện dự kiến không quá đột biến.

Cùng quan điểm, ông Alex Crane cho rằng, trong ngắn hạn, thị trường kho bãi sẽ gặp một số khó khăn do tăng nguồn cung và giảm hấp thụ, tuy nhiên vị chuyên gia này tin rằng, triển vọng từ trung đến dài hạn của bất động sản công nghiệp ở miền Nam vẫn rất khả quan, với nhiều dự án chất lượng cao có giá thuê phải chăng.

Dự báo năm 2025, chuyên gia Knight Frank nhận định, thị trường sẽ phục hồi đáng kể. Một số dự án trì hoãn trong giai đoạn trước đến nay đã được hoàn thành, cùng với niềm tin của nhà đầu tư ngày càng lớn là những yếu tố được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nhu cầu đất công nghiệp tăng cao. Vị trí chiến lược của vùng, sự cải thiện về hạ tầng, cộng với chính sách ưu đãi sẽ tiếp tục đóng vai trò then chốt nhằm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài cũng như thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.