Mô hình bất động sản hàng hiệu đòi hỏi chủ đầu tư phải có dòng vốn mạnh

Thị trường chưa chạm “đáy”

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) dự đoán, sắp tới, nếu lãi suất không có gì thay đổi hoặc vẫn có xu hướng tăng, sẽ tác động đến tâm lý của nhà đầu tư nhỏ lẻ. Thời điểm này, thị trường chưa thấy hoặc chỉ có những tín hiệu rất nhỏ từ những nhà đầu tư chuyên nghiệp, đến khi nhà đầu tư nhỏ bị ảnh hưởng thì sẽ nhìn thấy tín hiệu “đáy” của thị trường.

Đặc biệt, 2023 cũng là năm kết thúc chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 0% trong 2 năm đầu tiên mà gần đây các chủ đầu tư áp dụng để bán hàng. Từ năm 2023 trở đi, các nhà đầu tư nhỏ sẽ phải trả gốc và lãi cho khoản vay của mình với lãi suất thả nổi của thị trường. Lúc đó, tâm lý bắt đầu xáo trộn hơn và thị trường sẽ đón nhận thêm thông tin xấu từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Theo ông Tuyển, thời điểm này, chuyện đầu tư ngắn hạn gần như không thể bởi rất khó có thanh khoản. Nếu đầu tư dài hạn, nhà đầu tư có thể nghiên cứu các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Hiện một số dự án chung cư ở Hà Nội có chính sách chiết khấu, ưu đãi, thì nhà đầu tư nên cân nhắc mua, bởi nguồn cung ở Hà Nội và TP.HCM đang rất khan hiếm. Ở các địa phương không có nhiều tiềm năng về hạ tầng, công nghiệp, du lịch, người dân nên cẩn trọng khi quyết định đầu tư.

Hiện lượng giao dịch và khả năng hấp thụ trên thị trường giảm mạnh, doanh thu của doanh nghiệp địa ốc sụt giảm. Trong khi đó, việc cấp phép, phê duyệt dự án mới đều giảm; các hoạt động tái cấu trúc, sàng lọc, mua bán, sáp nhập (M&A) diễn ra mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn khó khăn, thách thức, bao gồm thách thức về nguồn vốn, giá bán bất động sản đã tăng quá cao. Trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường bất động sản, gồm tín dụng, lãi suất, chính sách điều hành của Chính phủ, thì tín dụng và chính sách là 2 yếu tố quan trọng nhất, có thể tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.

“Nếu đầu năm 2023, tín dụng được nới lỏng, Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của Chính phủ đạt được hiệu quả gỡ vướng cho các dự án, thì hoàn toàn có thể kỳ vọng thời điểm thị trường đảo chiều và phục hồi là cuối năm 2023”, ông Quốc Anh nói.

Tuy nhiên, theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, nhu cầu thực được cho là “điểm sáng” tháo gỡ khó khăn cho thị trường, nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung mọi hoạt động vào phục vụ nhu cầu này của khách hàng. “Muốn kích hoạt dòng tiền từ người mua ở thực, giá bất động sản cần giảm tiếp”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Ông Tuấn cũng dự báo, trong ngắn hạn, giá một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài nên buộc phải bán ra tài sản. Đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào “bắt đáy”, mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.

Sản phẩm nào?

Theo ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, đây là thời điểm khó khăn với các chủ đầu tư trong nước. Trong khi chờ các vấn đề về khung pháp lý được cải thiện, thị trường sẽ chứng kiến quá trình xây dựng bị gián đoạn do thiếu vốn xây dựng, doanh số bán sụt giảm. Vấn đề này sẽ kéo dài cho đến khi các chủ đầu tư có thể cung cấp các sản phẩm mới cho thị trường, đặc biệt là sản phẩm hạng B, hạng C. 

Để chuẩn bị cho sự phục hồi của thị trường, các doanh nghiệp cần đưa ra những sản phẩm “ngon, bổ, rẻ” để tiếp cận phần lớn người mua. Ông Nguyễn Thọ Tuyển tiết lộ, thời điểm thị trường bắt đầu “dò đáy” khoảng cuối năm 2023, BHS sẽ bung ra những dự án rất lớn tại Đà Nẵng và Nha Trang, chủ yếu bán căn hộ có giá từ 700 triệu đến dưới 1 tỷ đồng. Đây có thể nói là sản phẩm bất động sản dành cho mọi đối tượng và với mức giá đó, ông Tuyển tự tin đó sẽ là sản phẩm đột phá cho thị trường sau hơn một năm tới.

Theo báo cáo Branded Residences của Savills, 3 thị trường đứng đầu toàn cầu về bất động sản hàng hiệu trong năm 2022 là Dubai, South Florida và New York. Các thị trường có tốc độ phát triển nhanh trong lĩnh vực này còn có Việt Nam, Mỹ, Các Tiểu vương quốc Ả Rập và Mexico, với số lượng thương hiệu nổi tiếng gia nhập thị trường trong tương lai lớn nhất, ước tính hơn 30 thương hiệu tại mỗi quốc gia.  

Theo đó, Việt Nam nổi lên là điểm đến du lịch, nghỉ dưỡng và làm việc, chạm tới nhiều nhu cầu của thị trường quốc tế. Hơn nữa, Việt Nam tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng của nhóm người giàu trong nước, với số lượng cá nhân có thu nhập cao trong 5 năm qua đã tăng gần 86%, nhu cầu sở hữu và đầu tư mô hình bất động sản hàng hiệu (branded residences) vì thế càng mở rộng.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, trong thời điểm nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, người mua sẽ tìm kiếm những tài sản đảm bảo được giá trị đầu tư lâu dài. Đây cũng là một trong những lợi thế của nhà ở có thương hiệu. Những thương hiệu nổi tiếng và được công nhận toàn cầu sẽ mang lại cho người mua sự yên tâm nhất định về thiết kế và chất lượng quản lý. Do vậy, đây sẽ là thời điểm tốt để phát triển phân khúc bất động sản này và hưởng lợi từ các trải nghiệm toàn cầu mà những thương hiệu nghỉ dưỡng cao cấp mang lại.

Nhu cầu của bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam chủ yếu là căn hộ 3-4 phòng ngủ với diện tích lớn dành cho gia đình. Tuy nhiên, thị trường cũng ghi nhận nhu cầu với các căn hộ 2 phòng ngủ từ các gia đình trẻ. Có thể thấy rằng, sự hình thành tệp khách hàng trẻ tuổi, sở hữu khối tài sản lớn, ưa dịch chuyển là động lực thúc đẩy sự phát triển của phân khúc này.

Nhìn về phía trước, các chuyên gia đều cho rằng, có rất nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế bất chấp những khó khăn của nền kinh tế toàn cầu nói chung. Savills vẫn liên tục nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế trên tất cả các phân khúc của thị trường và xu hướng này sẽ được duy trì.

Bất động sản tiếp tục chiếm phần lớn tỷ trọng trong thị trường M&A Việt Nam năm 2022. Rất nhiều giao dịch là của các nhà đầu tư trong nước, nhưng cũng có những giao dịch quan trọng giữa các nhà đầu tư nước ngoài. Vì vậy, trong bối cảnh tín dụng hạn chế và thiếu vốn trong nước, chuyên gia Savills hy vọng sẽ thấy sự quan tâm của nhà đầu tư và vốn nước ngoài vào thị trường. 

Một trong những xu hướng nổi bật là các nhà bán lẻ quốc tế vẫn có niềm tin rất lớn vào thị trường Việt Nam. Một số thương hiệu xa xỉ và cao cấp mới như Berluti, Cartier, Victoria’s Secret, Urban Revivo… đang bước vào thị trường. Trong khi đó, các chuỗi bán lẻ lớn như Uniqlo, Muji, Haidilao, Emart, Central Group… đẩy mạnh quá trình mở rộng tại đây. 

Đa dạng kênh huy động vốn

Hầu hết các chuyên gia phân tích đều nhận định, quý III/2023 là thời điểm mà các nhà đầu tư kỳ vọng thị trường sẽ sáng trở lại. Nhưng theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, doanh nghiệp, nhà đầu tư vẫn phải chuẩn bị tâm lý ứng phó với những biến cố tiếp theo và phải đến hết năm 2023, trong năm 2024, mới có thể bước vào giai đoạn tăng trở lại.

Nguyên do là, giới đầu tư đang kỳ vọng có thể đầu năm 2024 là thời điểm những sửa đổi trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực. Đó cũng là thời điểm chính sách kinh tế vĩ mô được kỳ vọng tốt hơn, vốn cho bất động sản cũng mở hơn…

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, để thị trường phục hồi, cần phải gỡ nút thắt về pháp lý, về vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, thậm chí phải có giải pháp mạnh để kích cầu… Ngoài ra, cần phải khoanh vùng bởi bất động sản là ngành chủ lực về vốn hóa, đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường. Cuối cùng, cần tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng cho tương lai.

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 153/2020/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu ra thị trường quốc tế.

Ngoài ra, việc giãn, hoãn nợ, giãn, hoãn thuế và tăng khả năng tiếp cận vốn… là những giải pháp nằm trong khả năng để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản.

Ông Lực cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá; có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2023 - 2024. “Ngoài tín dụng, doanh nghiệp cần linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, vốn từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính...”, ông Lực cho hay.