Ông Giáp Văn Kiểm, Phó tổng giám đốc CTCP Bất động sản Belleville Hà Nội

Thưa ông, ông có thể đưa ra cái nhìn tổng quan về sự thay đổi của thị trường bất động sản trong 10 năm qua?

Có lẽ nhiều người còn nhớ vào khoảng năm 2006 đến cuối năm 2007, hệ thống ngân hàng đã cung cấp tín dụng ào ạt cho các dự án bất động sản, thổi vào thị trường một sức nóng đầu tư và thậm chí cả đầu cơ, giá cả nhà ở bị đẩy lên cao, dẫn đến nguồn cung tăng như vũ bão và ngày càng cách xa nhu cầu thực về nhà ở, đặc biệt là với khả năng thanh toán của đông đảo dân chúng. Sự trả giá đắt đã ập đến, không chỉ với toàn bộ nền kinh tế mà với nhiều nhà đầu tư bất động sản.

Đến nay, thị trường bất động sản đã dần phục hồi trở lại, với cách tiếp cận thông minh hơn, chuyên nghiệp hơn, không chỉ ở tầng vĩ mô mà cả ở tầng vi mô, không chỉ đối với các nhà đầu tư, mà cả với mọi tầng lớp khách hàng.

Với nhà nước, Chính sách của Nhà nước đã dần được hoàn thiện bởi sự ra đời của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Dân sự... Nhiều điều Luật được bổ sung, sửa đổi khiến cho thị trường thông thoáng hơn, minh bạch hơn, song cũng dễ dàng kiểm soát và điều tiết hơn.

Với các ngân hàng, bắt đầu từ năm 2013, tín dụng bất động sản có xu hướng tăng và nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng nền kinh tế. Việc Ngân hàng Nhà nước ban hành kịp thời các quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, xác định lộ trình giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn về 50%, đồng thời, nâng hệ số rủi ro đối với tín dụng bất động sản từ 150% lên 200%..., là cơ sở thúc đẩy dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản.

Với các nhà đầu tư, từ chỗ lao vào thị trường như một bản năng tìm kiếm lợi nhuận thuần túy, thì nay đã khôn ngoan hơn, tìm kiếm những phân khúc thị trường phù hợp với thời thế và nguồn lực của mình hơn. Nhà đầu tư bắt đầu coi nhu cầu thực của khách hàng là “mục tiêu số 1” không thể thiếu trong chiến lược phát triển...Bên cạnh đó, Nhà đầu tư bất động sản đã hiểu “Không có bất động sản đẹp, chỉ có bất động sản có lời”. Có nghĩa là nhà đầu tư phải định giá tài sản, có nhiều phương pháp định giá một tài sản bất kỳ, kể cả bất động sản. Nhiều nhà đầu tư chưa có tiêu chí và phương pháp định giá, vì vậy họ mua với giá cao hơn giá trị thực của tài sản, họ mua theo giá của chủ tài sản đưa ra hoặc mua theo “giá thị trường”. Do vậy, nhà đầu tư biết định giá, sẽ biết giá hiện tại của tài sản đó có giá trị cao hay thấp hơn giá thị trường (ví dụ, tài sản 5 tỷ, nhưng định giá tài sản trị giá 5,5 tỷ, khách hàng nên mua và ngược lại).

Với khách hàng mua nhà, sau nhiều bài học từ thực tiễn mua nhà theo diện tích nay đã tỉnh táo hơn, thông minh hơn, khi tiếp cận với thị trường. Khách hàng bắt đầu quan tâm đến những nơi ở được quy hoạch khép kín, với hạ tầng tiện ích và dịch vụ đồng bộ, như giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, mua sắm, vui chơi giải trí, cảnh quan, cây xanh cho bóng mát ngay khi bàn giao nhà …Họ đã quan tâm đến chủ đầu tư là ai? Nhà thầu thi công, giám sát công trình có uy tín trên thị trường không? thiết bị nội thất trong từng căn hộ được chủ đầu tư cam kết trong hợp đồng và thực tế triển khai như thế nào? Hệ thống nước thải, nước sạch được đầu tư như thế nào? Đặc biệt, họ rất quan tâm đến đơn vị quản lý vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế khu đô thị hay tòa nhà chung cư là ai? Họ cũng đã cảnh giác với các dự án chưa đủ cơ sở pháp lý đã chuyển nhượng, công trình chưa được nghiệm thu PCCC đã bàn giao cho dân vào ở.

Nội thất phòng ăn, bếp biệt thự mẫu mang thương hiệu Vimefulland

Thưa ông, là mội người tham gia vào lĩnh vực môi giới bất động sản từ rất sớm, ông đánh giá thế nào về thực trạng và định hướng của nghề môi giới bất động sản hiện nay?

Môi giới là một nghề quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, là cánh tay nối dài của chủ đầu tư đến với khách hàng. Tuy nhiên, đằng sau vai trò quan trọng đó, cũng có không ít mặt trái của các đơn vị phân phối hoặc người môi giới độc lập, ảnh hưởng xấu tới hình ảnh chung của nghề môi giới bất động sản.

Nghề môi giới bất động sản như trăm hoa đua nở được đánh dấu vào giai đoạn đỉnh cao của thị trường chứng khoán năm 2007,đây là thời điểm chốt lời của cổ phiếu và giá trị được chuyển vào đầu tư kinh doanh bất động sản, dẫn đến thị trường nhà đất thời điểm đó trở cơn co giật. Nguồn cung dự án bất động sản thời điểm này rất khan hiếm có thể nói là đếm trên đầu ngón tay. Giá bán căn hộ, biệt thự tại một số dự án tăng theo giờ, nhiều nhà đầu tư cũng không quản ngại khó, đi săn lùng cả đất đồi núi giáp ranh Hà Nội. Chính cơn co giật của thị trường nhà đất thời điểm này, đã vô tình kích thích thị trường môi giới bất động sản và đợt kích thích này, mạnh đến nỗi gây ra một đợt lan tỏa rộng dọc theo trục phía Tây của Thủ đô Hà Nội.

Thị trường nhân lực phục vụ cho ngành nghề môi giới nhà đất, vì thế mà được đà xông lên, mọc như nấm sau cơn mưa. Chính vì vậy, thời kỳ này, đã đánh dấu một bước nhảy vọt về nhân lực tham gia vào lĩnh vực môi giới bất động sản. Việc tham gia thị trường môi giới bất động sản thời kỳ này cũng rất dễ, yếu tố chuyên môn của nghề môi giới chưa hình thành, dẫn đến kỹ năng của nhân viên môi giới, giống như một người bán hàng tiêu dùng nhiều hơn. Qui trình môi giới là đăng tin, nghe điện thoại, mô tả thông tin bất động sản trên giấy, thậm chí chưa có quy hoạch tổng mặt bằng chi tiết 1/500… nhưng đã giao dịch được ngay.

Thưa ông, rõ ràng bất động sản là một tài sản lớn, tại sao cả người mua và người môi giới bất động sản lại chưa thực sự coi trọng yếu tố chuyên môn của nghề môi giới?

Do thiếu sự định hướng của nghề môi giới, nên trong quá trình hoạt động, không nhiều môi giới tích lũy được những kiến thức cần phải có, đây cũng chính là nguyên nhân sâu xa, dẫn đến việc đào thải nghề môi giới và trẻ hóa nghề môi giới diễn ra rất nhanh. Đa phần môi giới tìm kiếm khách hàng thông qua đăng tin rao vặt và kỳ lạ thay, nhiều người mua bất động sản, cũng không thực sự quan tâm đến điều này.

Mặt khác, trước thực trạng về vấn đề kiện tụng của khách hàng với chủ đầu tư như hiện nay, môi giới càng có cơ hội chứng tỏ vai trò của mình hơn với khách hàng và chủ đầu tư. Tuy nhiên, lực lượng môi giới hiện nay chưa được đào tạo bài bản. Có chăng cũng chỉ là những buổi thuyết trình mang tính chất “cưỡi ngựa xem hoa” đối với từng dự án, đối với từng sản phẩm. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam cũng chưa có một hành lang pháp lý rõ ràng, chế tài đủ mạnh để quản lý hoạt động của môi giới bất động sản, cũng như bảo vệ lợi ích của người hành nghề môi giới. Chính điều này khiến cho người làm nghề môi giới bất động sản dễ rơi vào vòng xoáy cạnh tranh khốc liệt, chạy theo cách làm chộp giật, “ăn xổi”, không có mục tiêu và định hướng phát triển lâu dài, gây ảnh hưởng xấu đến lĩnh vực môi giới bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Người mua bất động sản cần được tôn trọng và phải được phục vụ chuyên nghiệp bằng kỹ năng chuyên môn. Còn người môi giới cũng không thể sống bằng sự cầu may và bán mình bằng cách cắt giảm phí hoa hồng.Theo qui luật vận động và đào thải của thị trường môi giới, thị trường môi giới sẽ hình thành những thương hiệu cá nhân và thương hiệu tổ chức môi giới uy tín, hiểu biết về thị trường, hiểu biết về pháp lý trong giao dịch bất động sản, đặc biệt hiểu biết về sản phẩm mà mình đang thực hiện môi giới. Chỉ những cá nhân và tổ chức hoàn thiện được điều này mới có cơ hội tồn tại là hoàn toàn tất yếu.

Nhiều trường hợp, khi xảy ra rủi ro trong giao dịch, người mua nhà và nhân viên môi giới mới thấy tầm quan trọng của kiến thức chuyên môn, thưa ông?

Đúng thế, đây là bài học cho cả nhà đầu tư, người mua và môi giới bất động sản. Chính vì thế, Công ty cổ phần bất động sản Belleville Hà Nội là đơn vị phân phối dòng sản phẩm mang thương hiệu Vimefulland, mặc dù còn non trẻ khi tham gia thị trường môi giới bất động sản, tuy nhiên, ngay từ khi tham gia thị trường, Công ty rất coi trọng đến kiến thức chuyên môn trong nghề môi giới và được đào tạo truyền dẫn đến từng nhân viên môi giới, từ kiến thức về luật pháp quy định cho một dự án đủ điều kiện chuyển nhượng hay đủ điều kiện bán hàng, am hiểu về phân khúc thị trường bất động sản, đặc biệt am hiểu sâu sắc về sản phẩm bất động sản mà mình thực hiện môi giới.

Bên cạnh đó là kiến thức về tâm lý học, kỹ năng giao tiếp, kỹ năng đàm phán, kỹ năng giải quyết vấn đề, kỹ năng làm việc nhóm, kỹ năng làm việc độc lập và không thể thiếu đối với mỗi thể nhân hay pháp nhân đó là đạo đức nghề nghiệp, tiêu chuẩn nghề môi giới theo tiêu chuẩn quốc tế, nó là kim chỉ nam theo đuổi nghề môi giới trong bất cứ hoàn cảnh thị trường bất động sản như thế nào đối với Công ty cổ phần bất động sản Belleville Hà Nội.