Áp lực từ thương mại điện tử

Trước sự bùng nổ của thương mại điện tử thời gian gần đây, đã có ý kiến lo ngại điều này có thể tác động tiêu cực đến shophouse. Tuy nhiên, các nhà đầu tư và chuyên gia phân tích đều cho rằng, tình hình thực tế chưa thực sự đáng lo ngại.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, thương mại điện tử không chỉ ảnh hưởng đến một loại hình nhà phố riêng biệt nào, mà tác động ở các mức độ khác nhau đến cả các cửa hàng kinh doanh truyền thống, nhà phố cũng như trung tâm thương mại… Đại diện của Colliers Việt Nam thì cho rằng, sự phát triển của thương mại điện tử tưởng chừng như nguy hiểm đối với shophouse, nhưng thực tế cho thấy, hai loại hình này không những cùng tồn tại, mà còn có thể lớn mạnh cùng nhau.

Thậm chí, theo đại diện Colliers, trong tương lai, các dự án shophouse có thể trở thành những trung tâm trải nghiệm (experience center) của những thương hiệu cao cấp, giúp người tiêu dùng khám phá các sản phẩm họ muốn mua. Điều này vừa giúp gắn kết người tiêu dùng với thương hiệu, vừa giúp các thương hiệu có thể xây dựng hình ảnh theo những thiết kế riêng, không chịu sự ràng buộc về diện tích, thiết kế, cấu trúc… như trong các trung tâm thương mại.

Quan sát toàn cảnh thị trường địa ốc thời gian qua có thể thấy, bất chấp những nghi ngờ về tính thanh khoản, hiệu quả đầu tư, hay áp lực từ thương mại điện tử, phân khúc shophouse vẫn không có dấu hiện chững lại. Theo các chuyên gia, lý do chính nằm ở sự phát triển mạnh mẽ của hình thức “bán lẻ khu vực” với 2 yếu tố quan trọng nhất là địa điểm thuận lợi và sự nhận diện thương hiệu. Điều này có thể thấy được qua việc các thương hiệu bán lẻ như 7-Eleven, VinMart, Circle K… bành trướng khắp các thành phố lớn.

Tại các thành phố lớn trong khu vực, những chuỗi cửa hàng bán lẻ lớn như 7-Eleven hay Family Mart xuất hiện với mật độ dày đặc trên khắp các tuyến đường, khu dân cư. Với tốc độ phát triển của các đô thị trong nước, không khó để thấy rằng, tương lai của thị trường shophouse tại Việt Nam cũng có thể đạt tầm cao tương tự.

Hơn nữa, nguồn cung shophouse tại TP.HCM vẫn thiếu hụt so với nhu cầu. Minh chứng là các dự án shophouse mới trong các khu dân cư khép kín như Saigon Pearl (quận Bình Thạnh), Scenic Valley (quận 7), Vinhomes Central Park (quận Bình Thạnh)… đều đã được mua trong thời gian rất ngắn sau khi được tung ra thị trường.

“Dù mức giá của các dự án shophouse đều rất cao, nhưng với việc các thương hiệu bán lẻ lớn trên thị trường đều đang “khát” các địa điểm tốt tại khắp các quận trong TP.HCM, loại hình bất động sản này vẫn còn rất nhiều tiềm năng có thể khai thác”, ông Huân Nguyễn, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn thị trường bất động sản Colliers Việt Nam cho biết. 

Mật mã thành công

Theo bà An, shophouse là mô hình khá quen thuộc với Việt Nam do gắn liền với thói quen tiêu dùng và mức độ thuận tiện trên các tuyến phố. Shophouse vừa có thể sử dụng để ở, vừa có không gian kinh doanh. Hiện tại, phân khúc này vẫn chiếm tỷ lệ khá khiêm tốn trong nguồn cung thị trường (bao gồm các dự án khu đô thị), chỉ chiếm khoảng 7% tổng số căn đã mở bán.

Tại Việt Nam, Vingroup là đơn vị tiên phong trong việc xây dựng shophouse ở hầu hết các tỉnh và thành phố lớn. Các chủ đầu tư khác cũng đã và đang xây dựng nhiều khu shophouse tại các dự án khu đô thị do mình làm chủ đầu tư như Sun Group, HD Mon, Geleximco... 

“Shophouse là một trong những sản phẩm thu hút nhiều nhà đầu tư, nên có thanh khoản cao nhất trong một dự án khu đô thị hiện nay. Nó không chỉ mang lại giá trị tự khai thác kinh doanh, mà còn mang lại cơ hội tăng giá tốt hơn so với các sản phẩm bất động sản khác”, ông Hoàng Ngọc Thao, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản An Gia Phát nói.

Theo ông Huân Nguyễn, một số trở ngại mà các dự án shophouse đang phải đối mặt là sự khác biệt, thiếu tính nhất quán giữa các khu vực trong một thành phố. Điều này gây khó khăn cho các thương hiệu trong việc tìm kiếm những dự án shophouse tương đồng về diện tích, hình ảnh, cơ sở vật chất… Ngoài ra, sự chênh lệch lớn về giá theo khu vực cũng gây không ít khó khăn cho các thương hiệu bán lẻ mong muốn bành trướng trong thị phố.

Bà An cho rằng, để shophouse có thể phát triển mạnh hơn nữa, cần sự chia sẻ nhiều hơn của các chủ đầu tư trong khâu tìm kiếm “đầu ra” cho sản phẩm.

“Đối với loại hình này, chủ đầu tư cũng cần xem xét hỗ trợ người mua nhà hay các đơn vị kinh doanh trong việc tìm khách thuê, hay hỗ trợ thuê lại với mức lợi nhuận cam kết. Điều này đã được thực hiện khá thành công tại khu nhà phố của Khu đô thị Ecopark”, bà An cho biết.

Cũng theo bà An, khả năng kinh doanh của shophouse phụ thuộc nhiều vào vị trí và sự tiếp cận, trong đó yếu tố cộng đồng, mật độ dân số, mức thu nhập, thói quen và sở thích tiêu dùng có vai trò quan trọng. Nếu shophouse nằm trong khu vực khó tiếp cận, dân cư ít, thì cũng chỉ như nhà liền kề thông thường. 

Còn theo đại diện của Colliers, tiềm năng đầu tư của loại hình shophouse không chỉ nằm ở khả năng cho thuê giá cao, mà đối với thị trường bán lẻ, shophouse có thể là một hình thức đầu tư lâu dài hiệu quả so với việc thuê dài hạn. Chủ sở hữu shophouse có thể hưởng lợi từ tiền thuê và cả sự tăng giá của tài sản. Đặc biệt, tại các quận trung tâm, với giá thuê quá cao, tiền thuê mặt bằng bán lẻ sẽ cao hơn so với sở hữu một shophouse lâu dài.

Một lợi thế nữa cho shophouse trong tương lai là việc các dự án shophouse tồn tại trong cùng một khu vực có thể tìm được nhiều khách thuê trong cùng một lĩnh vực kinh doanh, như khu phố trà sữa trên đường Ngô Đức Kế, khu phố hàng may mặc xung quanh chợ Bến Thành… Điều này có thể giúp các thương hiệu bán lẻ tiếp xúc được nhiều khách hàng hơn, cũng như chia sẻ chi phí sử dụng các nhà cung cấp.