Thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi và phát triển. Ảnh: Lê Toàn

Giai đoạn khó khăn nhất đã qua

Báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra rằng, quý I/2023 là “đáy” của thị trường bất động sản. Tại TP.HCM, quý I/2023, thị trường bất động sản “rơi” ở mức âm 16,2%, tiếp đó, quý II âm 11,5%, quý III âm 8,7% và kết thúc năm 2023, thị trường âm 6,38%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, năm 2023 là năm đặc biệt khó khăn của thị trường bất động sản TP.HCM và vùng đáy rơi vào quý I. Kết thúc năm 2023, thị trường bất động sản TP.HCM đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất và quý I/2024  tăng trưởng dương trở lại, đạt 2,52%. Tốc độ phục hồi còn chậm, nhưng có xu hướng tháng sau tốt hơn tháng trước, qua đó cho thấy, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn phục hồi.

Tuy nhiên, HoREA cũng lưu ý, dù đã thoát vùng đáy, song thị trường TP.HCM còn quá ít dự án mở bán mới và vẫn đứng trước nguy cơ mất cân bằng cung - cầu nhà ở, thiếu nghiêm trọng phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.

“Chúng tôi có niềm tin vào nỗ lực của Chính phủ cũng như UBND TP.HCM. Tôi tin rằng, thị trường bất động sản được tháo gỡ về pháp lý và sẽ phục hồi rõ nét ở quý IV/2024; trở lại bình thường và phát triển mạnh từ giữa năm 2025 trở đi, nhờ tác động tích cực của chính sách, thủ tục đầu tư triển khai dự án bất động sản mới được khơi thông”, ông Châu chia sẻ.

Về hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, ông Châu cho rằng, từ đầu năm 2024, các doanh nghiệp bắt đầu hồi phục tích cực nhờ nỗ lực tự thân, cộng thêm chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Nhiều doanh nghiệp bắt đầu tuyển dụng lại nhân sự, trong đó có cả lực lượng môi giới. Đồng thời, không ít dự án cũng được tái khởi động. Đây là những tín hiệu rất đáng mừng.

Thị trường đang được tái cấu trúc

Đề cập Luật Đất đai năm 2024 vừa có hiệu lực, ông Lê Hoàng Châu đánh giá, đây là bộ luật được xây dựng hoàn chỉnh nhất so với các Luật Đất đai trước. Luật quy định một số nội dung mới, nổi bật như bổ sung trở lại chế định “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” với cơ chế thực hiện có tính khả thi.

Điều này giúp thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có năng lực có thể tiếp cận đất đai minh bạch, công bằng, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh và bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi; không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công - nguồn lực đất đai.

Tôi tin rằng, thị trường bất động sản được tháo gỡ về pháp lý và sẽ phục hồi rõ nét ở quý IV/2024; trở lại bình thường và phát triển mạnh từ giữa năm 2025 trở đi.

- Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Luật Đất đai năm 2024 quy định, phương pháp định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường, đồng thời đảm bảo trung thực, khách quan, công khai, minh bạch cũng như tính độc lập giữa tổ chức, cơ quan trong định giá đất. Việc định giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 bổ sung các quy định về hoạt động lấn biển, tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp, sử dụng đất kết hợp đa mục đích để thể chế hóa Nghị quyết số 19-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về nông nghiệp, nông dân, nông thôn đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Luật bổ sung đầy đủ các chính sách về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân... Những quy định đó khi đi vào thực tế sẽ góp phần cho thị trường bất động sản phát triển.

Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 được đánh giá là bộ luật nhân văn, với những chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; hỗ trợ người dân gặp khó khăn về thủ tục và tài chính trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Theo các chuyên gia, vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Đáng nói, vướng mắc pháp lý không chỉ ở lĩnh vực đất đai, xây dựng, mà cả ở tín dụng bất động sản. Chính vì vậy, từ năm 2022, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW, yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và các luật có liên quan để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Thời gian qua, các vướng mắc pháp lý liên quan đến bất động sản xuất phát từ quy định của một số luật và các văn bản dưới luật cũng như khâu thực thi pháp luật. Các vướng mắc này đã được nhận diện và các cấp có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương cũng như doanh nghiệp đều muốn chung tay tháo gỡ khó khăn để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

“Năm 2023 vừa qua, Chính phủ đã tập trung rất nhiều công sức nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều công điện, văn bản chỉ đạo, điều hành; các tổ công tác của Chính phủ, tổ công các của các bộ, ngành, địa phương đã phối hợp cùng nhau để gỡ vướng cho các dự án, doanh nghiệp. Theo Bộ Xây dựng, cả nước đã có hàng trăm dự án được tháo gỡ khó khăn. Riêng TP.HCM có 44/146 dự án được gỡ vướng bước đầu. Chúng tôi rất kỳ vọng vào bước phát triển mới của thị trường trong thời gian tới”, ông Châu bày tỏ.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng lưu ý, khi vấn đề pháp lý được khơi thông, doanh nghiệp cần tuân thủ trong quá trình thực hiện. Thời gian trước, thị trường bất động sản khó khăn, thậm chí rơi vào tình trạng “đóng băng”, doanh nghiệp bị thiệt hại, thua lỗ lớn, thậm chí bị phá sản, song về mặt chủ quan, chính các doanh nghiệp cũng có một phần trách nhiệm.

Do đó, thời gian tới, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần nhận thức rõ trách nhiệm của mình, nhất là trong việc chấp hành, tuân thủ pháp luật; thẳng thắn nhìn nhận những yếu kém về năng lực cũng như công tác quản lý, điều hành, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm, chung tay xây dựng thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp ngành địa ốc cần nỗ lực tự thân vượt lên, luôn đặt lợi ích chung của đất nước, cộng đồng xã hội và khách hàng lên trên hết, trước hết, vừa đạt được hiệu quả kinh doanh, vừa bảo đảm nguyên tắc “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ” giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.