Bất động sản tiếp tục tăng trưởng

Theo số liệu mới nhất của Tổng cục Thống kê, năm 2017, thị trường bất động sản tăng khoảng 4,07% so với cuối năm 2016 và đóng góp 0,21% trong mức tăng trưởng 6,81% GDP của cả nước. Lượng giao dịch tăng khá, số giao dịch thành công khoảng 68.000 căn, với tỷ lệ hấp thụ thị trường trung bình khoảng 79%.

TS. Trương Văn Phước, Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia

Cùng với giao dịch sôi động, số lượng hàng tồn kho bất động sản năm 2017 tiếp tục giảm khoảng 17% so với cuối năm 2016, còn khoảng 25.723 tỷ đồng. Giá giao dịch trên thị trường tương đối ổn định, giá bán tăng nhẹ ở phân khúc bất động sản trung - cao cấp. Chênh lệch cung - cầu thị trường đã có sự thu hẹp, tập trung phát triển mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền, thay vì tiếp tục đẩy mạnh phân khúc căn hộ cao cấp, nghỉ dưỡng.

Thị trường bất động sản phục hồi rõ nét đã thu hút các dòng vốn đổ mạnh vào thị trường, trong đó đáng kể là dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 3,05 tỷ USD trong năm 2017, đứng thứ 3 về lĩnh vực thu hút vốn ngoại và chiếm 8,5% tổng vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Cùng với đó, lượng kiều hối chảy vào lĩnh vực bất động sản duy trì tỷ lệ tăng 21-22%, tương đương với khoảng 2,5 tỷ USD mỗi năm.

“Bầu sữa” ngân hàng

Có thể nói, sự tăng trưởng của thị trường bất động sản trong thời gian qua đã thu hút nhiều nguồn vốn chảy vào thị trường. Tuy nhiên, để thị trường bất động sản có những chuyển biến tích cực trong thời gian gần đây, phải kể đến vai trò không nhỏ của khu vực ngân hàng - kênh cung ứng vốn cơ bản cho thị trường bất động sản.

Tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ đạo của thị trường bất động sản.

Theo dõi dòng vốn vào thị trường bất động sản giai đoạn 2015 - 2017 có thể thấy, các ngân hàng hiện tại không chỉ là kênh cung vốn cho các doanh nghiệp bất động sản (nguồn cung), mà còn hướng tới những nhà đầu tư, người tiêu dùng có nhu cầu mua bất động sản.

Cụ thể, năm 2017, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống vào khoảng 19%, trong đó tăng trưởng cho vay vào lĩnh vực bất động sản và xây dựng khoảng 13%. Tỷ trọng cho vay lĩnh vực bất động sản và xây dựng trên tổng tín dụng vào khoảng 15,5% (năm 2016 là 17,1%). Tín dụng chủ yếu được dẫn vào lĩnh vực xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu du lịch, khách sạn, nhà ở.

Khi cho vay trực tiếp vào bất động sản bị siết lại, vẫn có những dòng vốn tiếp tục đổ vào thị trường này từ khu vực ngân hàng một cách gián tiếp, đến từ các cá nhân. Có thể nhận thấy, tín dụng tiêu dùng của khu vực ngân hàng tăng mạnh, trong đó phần lớn là nhu cầu của các cá nhân vay tiêu dùng để sửa chữa và mua nhà để ở.

Từ năm 2016, tín dụng tiêu dùng đã đột ngột tăng mạnh, 50,2% so với năm 2015 và tăng cao hơn vào năm 2017, khoảng 65%. Đến cuối năm 2017, tỷ trọng tín dụng tiêu dùng chiếm khoảng 16-17% tổng tín dụng, trong đó gần 60% là tập trung tăng ở phân khúc cho vay sửa chữa và mua nhà để ở.

Đây là xu thế chung, phổ biến trên thế giới trong nhiều năm trở lại đây, Việt Nam mới đang ở giai đoạn đầu của sự phát triển, tín dụng tiêu dùng mới chỉ thực sự tăng mạnh trong 2 năm trở lại đây.

Như vậy, có thể thấy, mặc dù có những chính sách hạn chế tín dụng sang thị trường bất động sản, nhưng xét về tổng thể, bằng nhiều cách, cả về trực tiếp lẫn gián tiếp, nguồn vốn, chủ yếu là từ ngân hàng, vẫn tiếp tục tăng và góp phần phục hồi thị trường bất động sản.

Triển vọng sáng sủa

Ở mặt ngược lại, sự phát triển của thị trường bất động sản tác động tích cực tới quá trình xử lý nợ xấu của hệ thống ngân hàng, bởi đa phần các tài sản đảm bảo của các khoản nợ xấu này là bất động sản.

Khởi đầu bằng việc VAMC thu giữ tòa nhà Saigon One Tower để chuyển nhượng cho các chủ đầu tư mới đã mở ra triển vọng tích cực giải quyết nợ xấu bất động sản.

Ngay sau khi Nghị quyết 42 của Quốc hội có hiệu lực (từ ngày 15/8/2017), các ngân hàng thương mại đã đẩy mạnh thu giữ và phát mại tài sản bảo đảm. Việc Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thu giữ tòa nhà Saigon One Tower (quận 1, TP.HCM), một dự án dừng triển khai từ năm 2011 mặc dù đã hoàn thiện đến 80%, và triển khai bán cho nhà đầu tư mới đã mở ra những triển vọng tích cực trong quá trình xử lý các dự án đang ngừng triển khai, nằm rải rác tại nhiều vị trí đẹp trong các thành phố lớn.

Trong điều kiện quỹ đất ở các thành phố lớn ngày càng chật hẹp, thì đây là một trong những cơ hội lớn cho các doanh nghiệp bất động sản có thể phát triển các dự án mới. Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án sẽ phát triển mạnh hơn trước đây, trong đó có phần nhờ vào việc triển khai thực hiện hiệu quả Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu.

Dự kiến, giai đoạn 2018 - 2020, theo nội dung của Nghị quyết 42, hệ thống tổ chức tín dụng sẽ xử lý khoảng 550.000 - 600.000 tỷ đồng nợ xấu, trong đó khoảng 70% là các khoản được đảm bảo bằng bất động sản. Như vậy, trong 3 năm tới, thị trường bất động sản có thể đón nhận thêm hàng trăm nghìn tỷ đồng tái khởi động các dự án này.

Những kết quả năm 2017 cho thấy, năm 2018, Việt Nam có tín hiệu quay trở lại một chu kỳ tăng trưởng kinh tế tốt. Việc các thị trường bất động sản, chứng khoán trở nên ổn định và phát triển hơn là một trong những điều kiện thu hút thêm các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Ngoài ra, cùng với quá trình cổ phần hóa đạt được những bước tiến khả quan, thị trường bất động sản cũng được hưởng lợi nhiều trong mối liên thông đối với nhiều thị trường khác.

Nhìn chung, triển vọng thị trường bất động sản là rất tích cực trong thời gian tới, nhưng trong bối cảnh thị trường đón nhận nhiều nguồn lực, cũng như sản phẩm, vẫn phải tăng thêm những biện pháp bảo đảm để dẫn vốn vào các kênh sử dụng vốn có hiệu quả. Những kinh nghiệm thu nhận trong giai đoạn phát triển quá nóng thị trường bất động sản 10 năm trước đây đã cho chúng ta những bài học quý giá để định hướng đúng nguồn vốn và ngăn ngừa rủi ro tiềm ẩn. Đây là vấn đề được các nhà quản lý hết sức quan tâm để quản lý tốt được nguồn vốn.

Kết thúc năm 2017, mở ra năm 2018 với những tín hiệu lạc quan cho kinh tế vĩ mô, nền tảng tài chính được củng cố và hỗ trợ thúc đẩy tăng trưởng, tạo hiệu ứng lan tỏa cho các thị trường khác, trong đó có thị trường bất động sản.