Do gặp vướng mắc, nên nhiều dự án bất động sản đang triển khai phải nằm “bất động” Ảnh: Lê Toàn

“Bài học” nhìn từ TP.HCM

Đóng góp khoảng 23% GDP, 1/3 giá trị sản xuất công nghiệp, 1/5 kim ngạch xuất khẩu và trên 30% tổng thu ngân sách nhà nước; trên 66% GRDP cho vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam, TP.HCM giữ vai trò đầu tàu phát triển kinh tế của đất nước. Giai đoạn 2011 - 2019, tăng trưởng kinh tế của TP.HCM đạt xấp xỉ 10%/năm.

Năm 2020, lần đầu tiên, tính từ ngày thống nhất đất nước, tốc độ tăng trưởng kinh tế của TP.HCM chỉ bằng khoảng 45% so với tốc độ tăng trưởng chung của cả nước. Quý I/2022, TP.HCM là một trong 10 địa phương tăng trưởng GRDP thấp nhất nước. Đầu năm 2023, TP.HCM đặt mục tiêu tăng trưởng GRDP 7,5 - 8%, nhưng qua một phần tư chặng đường, “đầu tàu” kinh tế chỉ tăng 0,7%.

Mức sụt giảm này đã gây bất ngờ cho cả chính quyền, doanh nghiệp và người dân. Rất nhiều người đặt câu hỏi: “Điều gì đang xảy ra tại TP.HCM?”.

Có nhiều nguyên nhân khiến tăng trưởng kinh tế quý I/2023 của TP.HCM giảm sâu, song theo lý giải của lãnh đạo Thành phố và các chuyên gia, thì một trong những nguyên nhân chính là sự “bất động” của thị trường bất động sản. Khoảng 90% dự án bất động sản tại TP.HCM đang bị “đóng băng”, gây nhiều khó khăn cho ngành ngân hàng và ảnh hưởng dây chuyền đến các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh khác, như vật liệu xây dựng, công nghiệp, dịch vụ…

Những vướng mắc liên quan đến pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất ở thời điểm hiện tại. Do vướng pháp lý, nên ít Dự án được phê duyệt kịp thời, dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội....

- TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV

Nhận diện rõ tình hình, thời gian qua, lãnh đạo TP.HCM đã nỗ lực tìm cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Từ đầu năm tới nay, UBND TP.HCM đã tổ chức nhiều cuộc gặp các doanh nghiệp có dự án bị vướng mắc để tìm cách tháo gỡ. Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi cũng nhấn mạnh, trong quý II/2023, TP.HCM sẽ tập trung gỡ vướng cho 40 dự án bất động sản, đồng thời rà soát lại danh sách để xác định nhóm 138 dự án bất động sản đang bị vướng pháp lý nhằm tập trung giải quyết triệt để.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, đại diện nhiều doanh nghiệp có dự án gặp vướng mắc chia sẻ, dù chưa có kết quả chính thức, nhưng quá trình tháo gỡ đang được đẩy mạnh, doanh nghiệp và các cơ quan chức năng tích cực phối hợp để tìm “tiếng nói chung”. Điều này thể hiện sự quyết liệt của lãnh đạo TP.HCM trong việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản gặp vướng mắc.

“Từ chủ trương tới thực tế luôn có khoảng cách, nhưng hy vọng, các dự án sẽ sớm được gỡ vướng. Bởi tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cũng chính là thúc đẩy kinh tế phát triển”, lãnh đạo một doanh nghiệp chia sẻ.

Cần gỡ đúng và trúng

Câu chuyện của TP.HCM chỉ là một trong những ví dụ điển hình về sự tác động tiêu cực của thị trường bất động sản tới tốc tăng trưởng kinh tế. Nhiều địa phương khác, như Lâm Đồng, Long An, Đắk Nông, Gia Lai hay Hà Nội…, đều ghi nhận sự sụt giảm đáng kể nguồn thu ngân sách từ thuế, phí sử dụng đất đai trong quý vừa qua.

Thời gian gần đây, Chính phủ đã có hàng loạt động thái nhằm tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, song các giải pháp chưa đủ thời gian để thẩm thấu và trở thành cú hích cho thị trường bật dậy. Bức tranh thị trường vẫn chưa thực sự xóa được những gam màu trầm. Nếu những khó khăn hiện nay không được giải quyết, rất nhiều người sẽ mất việc làm, phải vất vả tìm kế mưu sinh.

Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung ra thị trường quý I/2023 đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thị trường bất động sản đang vướng nhiều vấn đề, trong đó tập trung vào 3 nhóm vướng mắc chính là pháp lý; cung - cầu, giá cả và cơ chế, chính sách. Chuyên gia này kiến nghị, cần tập trung tháo gỡ những điểm này để thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Còn theo quan điểm của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cần có nhiều hơn những văn bản pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm dự án đang “đắp chiếu” được hồi sinh, để bổ sung nguồn cung mới phù hợp với nhu cầu ở thực, nhu cầu đầu tư. Chỉ khi cơ quan quản lý vào cuộc một cách quyết liệt, ban hành các chính sách đúng và trúng để giải quyết các điểm nghẽn, liên tục tháo gỡ các khó khăn còn tồn tại, thì niềm tin thị trường mới trở lại.

“Có thêm hàng, có dòng tiền; doanh nghiệp có thêm vốn từ các kênh huy động khác, thì thị trường mới có thể khởi sắc”, ông Đính nhấn mạnh.

Từ góc nhìn của đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, bên cạnh những nỗ lực từ cơ quan quản lý nhà nước và các doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân và người mua nhà cũng cần đóng góp công sức của mình để thị trường phát triển bền vững.

Cụ thể, người mua nhà cần trang bị kiến thức đầy đủ về thị trường, pháp lý dự án, tránh mua phải những dự án “ma”, dự án chưa đủ điều kiện; có chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh tâm lý lướt sóng vì tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu dùng đòn bẩy tài chính để vay mua bất động sản, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ tỷ lệ đòn bẩy phù hợp, có kế hoạch trả nợ gốc và lãi vay rõ ràng, hiệu quả.