Mô hình nhà mẫu xây sẵn chỉ nên áp dụng tại các khu vực có yêu cầu cao về mặt kiến trúc cảnh quan hoặc các dự án thuộc trung tâm đô thị. Trong ảnh: Dự án Nhà ở thương mại Đức Ninh Đông tại TP. Đồng Hới. Ảnh: N.T

Nhà đầu tư lo lắng

Khoảng 3 năm trở lại đây, Quảng Bình được xem là điểm sáng nổi bật của thị trường bất động sản miền Trung. Hai yếu tố giúp bất động sản tỉnh này phát triển lành mạnh ổn định là các dự án nhà ở thương mại được đầu tư chất lượng, đồng bộ; sự quản lý chặt chẽ, sâu sát của cơ quan chức năng đối với việc triển khai các dự án.

Tuy vậy, mới đây, Quảng Bình bất ngờ có chủ trương tạm dừng cho phép người dân tự xây dựng nhà ở và bắt buộc các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải thực hiện nhà xây sẵn để bán. Quy định này đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản đã và đang triển khai các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn hết sức lo lắng.

Theo các doanh nghiệp, việc tạm dừng chủ trương nói trên được UBND tỉnh Quảng Bình thông báo tại Văn bản số 2134/UBND-XDCB ngày 25/12/2019 về việc tạm dừng thực hiện các nội dung tại Văn bản số 598/UBND-XDCB (ban hành ngày 13/5/2019), với lý do rà soát lại toàn bộ quy trình thực hiện các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn.

Các nhà đầu tư cho biết, đến nay, việc cấp phép trở lại cho các dự án có thể thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở vẫn chưa được tỉnh Quảng Bình “mở lại”. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư hết sức e ngại khi lỡ “rót vốn” vào các dự án và đứng trước nguy cơ nguồn cung đưa ra không phù hợp với nhu cầu thị trường.

Ông Huỳnh Trung Nhân, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tư vấn Xây dựng 533 nhận định: “Nếu áp dụng quy định bán nhà xây sẵn cho tất cả các dự án, thì sẽ rất khó khăn cho doanh nghiệp, bởi công trình xây lên nhưng sẽ rất ít người mua. Dự án đứng trước nguy cơ trở thành các đô thị ma do không có người ở, gây nguy cơ lãng phí quỹ đất, thua lỗ cho doanh nghiệp”.

Còn theo ông Hoàng Phước Long, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư An Vạn Thắng, người dân địa phương hiện không có thói quen mua nhà xây sẵn, nên nếu đầu tư dự án ở các huyện lỵ, khu vực vùng ven, thì việc thanh khoản sản phẩm gần như không thể. Chưa kể, tại các địa phương hiện nay còn có các dự án quỹ đất do Nhà nước đầu tư hạ tầng, sau đó phân lô bán nền.

“Do đó, các dự án nhà ở thương mại không thể cạnh tranh được. Nhà đầu tư tư nhân sẽ không mặn mà rót vốn để phát triển hạ tầng đô thị cho những khu vực này”, ông Long cho biết.

Cần áp dụng linh hoạt từng vị trí cụ thể

Ông Lê Ngọc Đoàn, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn R&B cho biết, Quảng Bình đang là địa phương gần như duy nhất tại miền Trung áp dụng quy định bắt buộc các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải xây dựng nhà xây sẵn trước khi bán, nhằm đảm bảo quy hoạch cảnh quan đô thị. “Nếu áp dụng quy định này cho tất cả các khu vực huyện, thị trong tỉnh thì sẽ không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành, với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội hiện nay, cũng như với những người dân có thu nhập không cao”, ông Đoàn nhận định.

Ông Đoàn phân tích, theo quy định tại Điều 194, Luật Đất đai 2013 và Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, không cấm việc chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Đồng thời, pháp luật đất đai quy định, sẽ không được phân lô, bán nền tại các khu vực nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt (Hà Nội, TP.HCM); khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Theo đó, doanh nghiệp thực hiện dự án đáp ứng các điều kiện trên sẽ được cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở. “Áp dụng vào Quảng Bình, thì mô hình nhà xây sẵn theo mẫu chỉ nên thực hiện tại những vị trí có yêu cầu cao về mặt quy hoạch, kiến trúc, hoặc ở một số trục đường chính tại trung tâm TP. Đồng Hới, thị xã Ba Đồn, nhằm đảm bảo về mặt quy hoạch chung của đô thị trung tâm, tránh phá vỡ quy hoạch”, ông Đoàn nói.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Tấn Vũ, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại - Dịch vụ An Dương (chủ đầu tư một số dự án khu đô thị tại Quảng Nam) góp ý: “Quảng Bình nên xem xét áp dụng nghị định nào, luật nào đối với mô hình nhà xây sẵn cho phù hợp với từng dự án cụ thể. Các khu nghỉ dưỡng, biệt thự du lịch ven biển có thể phù hợp với nhà mẫu xây sẵn toàn bộ, chứ với các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, thì nên cân nhắc xem xét. Nếu áp dụng quá cứng nhắc, sẽ không chỉ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư tỉnh, mà còn tác động xấu đến thanh khoản thị trường, từ đó dẫn đến những hệ lụy không nhỏ cho nền kinh tế”.

Còn theo ông Trần Công Thuật, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Bình, lãnh đạo tỉnh đã nắm bắt, lắng nghe những phản ánh, kiến nghị từ phía doanh nghiệp, nhà đầu tư. “Tỉnh sẽ rà soát lại hết tất cả các quy định, nghị định, luật liên quan; cũng như xem xét tổng thể, xác định khu vực nào là đô thị, khu vực nào trung tâm, khu vực nào vùng ven… để áp dụng sao cho đúng quy định, công bằng và chặt chẽ, tránh xảy ra sai sót như trước đây ở một số địa phương khác”, ông Thuật khẳng định.