Dự án Tràng An Complex được cho là rẻ, nhưng không nhiều nhà đầu tư đủ can đảm ôm hàng.

Năm 2013 - 2014, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội đổ dồn vào các dự án mới triển khai tại Khu đô thị Linh Đàm của Tập đoàn Mường Thanh, bởi nhu cầu thị trường lớn, thanh khoản tốt, tiền chênh lại rất cao.

Thế nhưng, sang năm 2015, nguồn cung căn hộ giá rẻ phong phú hơn, Tập đoàn Mường Thanh liên tục mở bán, số lượng tung ra thị trường lớn khiến nhiều nhà đầu tư "chùn tay" với căn hộ giá rẻ của đại gia Lê Thanh Thản.

Một nguyên nhân khác khiến nhà đầu tư phải cân nhắc khi đầu tư căn hộ của Tập đoàn Mường Thanh, vì việc nộp tiền theo tiến độ xây dựng, khoảng 20% giá trị căn hộ mỗi đợt. Trong khi tiến độ xây dựng của dự án quá nhanh, đã khiến nhiều nhà đầu tư phải bán tháo vì không có tiền để tiếp tục theo đuổi hợp đồng.

Tại Hà Nội, Dự án Green Star cũng từng được nhiều nhà đầu tư nhòm ngó, khi tiền chênh căn hộ được đơn vị phân phối đẩy cao hơn giá công bố của chủ đầu tư từ 1,5 - 2 triệu đồng/m2. Dự án này sau đó tiếp tục được chủ đầu tư tăng giá bán, khiến không ít nhà đầu tư đứng ngồi không yên. Thế nhưng, việc đầu tư sinh lời từ căn hộ Green Star trên thực tế không đơn giản.

Theo quy định, sau khi ký hợp đồng mua bán, khách hàng sẽ phải đóng 30% giá trị. Các đợt đóng tiền được chia nhỏ 10% và phải đóng liên tục. Việc chuyển tên hợp đồng cũng không đơn giản, trong khi việc bán hàng trên thực tế khá khó khăn, khiến nhiều nhà đầu tư không mấy hào hứng đối với căn hộ dự án này.

Tại Dự án Home City (quận Cầu Giây) của chủ đầu tư Văn Phú Invest, sau đợt mở bán chính thức cuối 2014, đến nay, căn hộ tại dự án này đã tăng 3 - 4 triệu đồng/m2 so với mức giá chào bán đợt 1.

Mặc dù tiền chênh rất lớn, nhưng không có nhiều nhà đầu tư mạo hiểm ôm vào. Bởi theo quy định, khách hàng sẽ phải đóng 25% giá bán ngay khi ký hợp đồng. Việc đóng tiền mua căn hộ diện tích nhỏ, nhưng tiến độ thanh toán khá gấp gáp, khiến nhiều nhà đầu tư không kịp trở tay, do không thể tiêu thụ được sản phẩm trước thời điểm phải ký hợp đồng mua bán. Trên thị trường, hàng loạt dự án căn hộ xuất hiện tiền chênh hấp dẫn, nhưng việc đầu tư sinh lời không đơn giản.

Chẳng hạn, Dự án căn hộ cao cấp Tràng An Complex tại số 1 Phùng Chí Kiên, quận Cầu Giấy, đang được chủ đầu tư chào bán với giá chỉ 31 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, ngay tại đợt đóng tiền đầu tiên, khách hàng đã phải đóng tương đương 25% giá trị căn hộ. Các đợt đóng tiền tiếp theo khá gấp gáp, tương đương 15% giá trị căn hộ/lần. Trong khi đó, chủ đầu tư lại khuyến cáo việc khách hàng có thể gặp khó khăn trong việc chuyển hợp đồng sau khi đã ký hợp đồng mua bán, khiến nhiều nhà đầu tư ái ngại "lướt sóng" sản phẩm dự án này.

Một dự án khác cũng nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư là Dự án 283 Khương Trung thì rào cản khiến nhiều khách hàng phải cân đong là việc phải đóng đến 30% giá trị căn hộ ngay sau khi ký hợp đồng mua bán. Trong khi đó, việc bán hàng ăn chênh trên thực tế cũng khá khó khăn….

Theo ông Lê Ngọc Quỳnh, đại diện Sàn Nhà đất 24h, hiện nhiều chủ đầu tư có xu hướng muốn bán hàng cho khách hàng cuối cùng. Vì thế, họ khá chặt chẽ trong việc chuyển hợp đồng mua bán. Để hạn chế tình trạng đầu cơ, nhiều chủ đầu tư cũng đưa ra những chính sách thu tiền khá đặc biệt. Đó là việc khách hàng phải đóng một số tiền khá lớn ngay sau khi ký hợp đồng, khiến nhiều nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính khó tham gia "lướt sóng" căn hộ.

Để hạn chế nhà đầu cơ lướt sóng, ông Quỳnh cho biết, nhiều chủ đầu tư hiện nay đều đưa ra lộ trình tăng giá sản phẩm, khiến việc tăng giá, làm giá ăn chênh của các nhà đầu cơ trên thị trường cũng không mấy hiệu quả.

Một yếu tố nữa, khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản hụt hơi khi tham gia thị trường là do nguồn cung tại các phân khúc hiện nay quá nhiều, nhà đầu tư ôm hàng không xuể. Do đó, việc làm giá, kênh giá đối với nhà đầu tư thứ cấp hiện nay gặp nhiều khó khăn hơn.

Báo cáo thị trường của CBRE và Savills mới đây cho thấy, việc tăng giá của thị trường căn hộ không chỉ xảy ra với thị trường thứ cấp, mà tại thị trường sơ cấp, việc này cũng diễn ra phổ biến. Điều đó cho thấy, việc chi phối thị trường hiện nay không chỉ là độc quyền của nhà đầu cơ, mà người chủ động chính là các chủ đầu tư dự án.