Thị trường đất nền chuẩn bị có những thay đổi lớn nhất trong 10 năm trở lại đây      Ảnh: Dũng Minh

Nhiều phân khúc trước cơ hội trỗi dậy mạnh mẽ

Kể từ ngày 1/8/2024, bộ ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực. Vậy là sau một thập kỷ gắn bó với bộ luật cũ, thị trường đang chuẩn bị cho một màn chuyển mình lịch sử. Trong lần thay đổi này, nhiều phân khúc đứng trước cơ hội trỗi dậy mạnh mẽ. Một trong số đó là phân khúc đất nông nghiệp.

Một điểm mới của Luật Đất đai 2024 so với luật cũ là người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Sự bổ sung của quy định mới được kỳ vọng mở ra một giai đoạn “hoàng kim” cho phân khúc này.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty EZ Property nhận định, sau khi được luật hoá, giá đất nông nghiệp chắc chắn sẽ tăng. Tuy nhiên, đà tăng giá sẽ đến từ loại đất nông nghiệp được quy hoạch cho mục đích phi nông nghiệp (đất được quy hoạch làm đất ở, đất công nghiệp, thương mại dịch vụ).

“Sẽ xuất hiện những cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom loại đất này để chờ đền bù với giá cao. Hiện tượng này trước đây cũng đã phổ biến, đặc biệt là trong các đợt ‘sốt đất’, gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng”, ông Toản lo ngại.

Đồng quan điểm, ông Trần Vĩnh Phi Long, Giám đốc khu vực của ERA Galaxy Group cũng cho rằng, những thay đổi pháp lý sẽ giúp phân khúc đất nông nghiệp thu hút một lượng lớn nhà đầu tư. Điều này có thể gây ra hiện tượng tăng giá đất và tình trạng mua bán đầu cơ.

“Khả năng xuất hiện ‘cơn sốt đất’ hoặc bong bóng đầu cơ là rất lớn, khi các nhà đầu tư ‘thổi’ giá đất dựa trên suy đoán, thay vì năng suất nông nghiệp thực tế”, ông Trần Vĩnh Phi Long chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư.

Trên các hội nhóm rao bán bất động sản, đất nông nghiệp tại ngoại thành Hà Nội đang được chào bán với giá khoảng 360 triệu đồng/sào, tương ứng 1 triệu đồng/m2. Để tăng sức thuyết phục khách hàng, nhiều môi giới còn “vẽ” ra kịch bản tăng giá nhờ việc đền bù quy hoạch.

Theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội về bảng giá các loại đất trên địa bàn, áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024, mức giá đền bù đất nông nghiệp cao nhất chỉ hơn 1,5 triệu đồng/m2, chênh khoảng 500.000 đồng so với giá rao bán của môi giới.

Nếu con số chỉ dừng ở đó, thì đất nông nghiệp không thể được chú ý nhiều đến như vậy. Trong Luật Đất đai 2024 có một chi tiết mới rất đáng giá và làm đảo lộn thế cục thị trường, đó chính là quy định bỏ khung giá đất định kỳ 5 năm một lần và thay bằng bảng giá đất được cập nhật hàng năm.

Với quy định trên, số tiền đền bù có thể không dừng lại ở mức 1,5 triệu đồng/m2. Điều này đồng nghĩa với khoản lợi nhuận mà nhà đầu tư thu về cũng sẽ tăng lên. Tác động của quy định mới này không chỉ dừng lại ở phân khúc đất nông nghiệp và câu chuyện đền bù.

Bảng giá đất hàng năm sẽ thay đổi “cuộc chơi”

Theo ông Trần Vĩnh Phi Long, việc Luật Đất đai 2024 thiết lập danh mục giá đất hàng năm có thể khiến giá đất nền nói chung bật tăng. Ngoài ra, việc siết chặt hoạt động phân lô bán nền cũng sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn cung thị trường, từ đó đẩy giá đất tăng.

Tuy nhiên, ông Phạm Đức Toản lại có một góc nhìn khác về tình hình nguồn cung. Vị này cho rằng, tại một số địa phương, nhiều dự án thuộc đất ở đô thị đã được xây thô từ trước, nên nguồn cung có thể giảm, nhưng không đến mức rơi vào tình trạng cạn kiệt và trở thành lý do khiến giá đất tăng cao.

“Bên cạnh đó, số lượng dự án được cấp chủ trương đầu tư, nhưng chưa triển khai còn rất lớn. Ngoài ra, đất nền do các chủ đầu tư tồn hàng và nhà đầu tư nắm giữ chưa thoát hàng cũng rất nhiều”, ông Toản cho biết.

Về tác động của bảng giá đất hàng năm, vị CEO của EZ Property đồng tình với quan điểm của ông Trần Vĩnh Phi Long. Việc giá đất tăng lên vì lý do này là hoàn toàn có cơ sở.

“Vào thời điểm áp dụng bảng giá đất 5 năm (giai đoạn 2020 - 2024), trong năm đầu tiên thực thi, các địa phương đã thực hiện công tác định giá rất sát giá thị trường, số tiền nộp ngân sách đã tăng mạnh. Tuy nhiên, việc này khiến một số loại hình bất động sản bị đội giá vốn, đặc biệt là đất ở. Thậm chí, tại một số địa phương, tiền thuế sử dụng đất năm 2022 tăng gấp 2 - 3 lần so với năm 2018”, ông Toản cho hay.

Nhìn nhận được tiềm năng giá của đất nền, nhiều người đã đổ xô tìm mua phân khúc này trong những tháng đầu năm nay. Theo báo cáo quý I/2024 của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch đất nền thành công lên tới 97.659 giao dịch, tăng gần 20% so với cùng kỳ năm ngoái và cao gấp 3 lần so với lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong cùng thời điểm.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đã có thời điểm, giá đất nền, đặc biệt là đất thổ cư ngoại thành, tăng tới 20 - 40% so với giai đoạn cuối năm 2023. Tuy nhiên, đà tăng đó đã được “ghìm cương”, sau khi mặt bằng giá mới được thiết lập. Hiện mức tăng dao động khoảng 3 - 5% và tập trung ở những khu vực xung quanh Vành đai 4.

Theo ông Phạm Đức Toản, giá đất tăng không hoàn toàn đồng nghĩa với việc một “cơn sốt” sẽ hình thành trong tương lai, bởi đánh giá dòng chảy của thị trường phải căn cứ vào nhiều yếu tố, như tình hình kinh tế vĩ mô, lãi suất ngân hàng, quy hoạch, phát triển hạ tầng…

Đồng quan điểm, ông Trần Vĩnh Phi Long cũng cho rằng, bên cạnh tác động của bộ luật mới, đà đi lên của phân khúc đất nền còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác. Do vậy, nhà đầu tư phải tiếp cận thông tin một cách thận trọng và đa chiều.