Thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là nội dung được đặc biệt quan tâm trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Ảnh: Đ.T

Đã làm rõ tự thỏa thuận và thu hồi

Nếu tính về thời gian, việc lấy ý kiến nhân dân về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) đã đi được gần nửa chặng đường. Tuy nhiên, như Báo Đầu tư đã thông tin, trang thông tin lấy ý kiến nhân dân về Dự thảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa xuất hiện bất cứ góp ý nào. Trong khi đó, nhiều địa phương cũng mới chỉ đang xây dựng kế hoạch và các hội thảo, tọa đàm để thu thập ý kiến của cả cơ quan soạn thảo lẫn cơ quan thẩm tra cũng mới chỉ là dự kiến.

Nhưng, vẫn có những chuyên gia miệt mài nghiên cứu, góp ý hoàn thiện dự thảo cực kỳ khó bởi những mâu thuẫn, chồng chéo về lợi ích của các chủ thể chịu tác động và sự tác động sâu sắc, lan tỏa toàn xã hội này.

Quan tâm đặc biệt đến Dự thảo ngay từ khi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đích thân chủ trì hội thảo đầu tiên lấy ý kiến góp ý Dự thảo Luật Đất đai hồi đầu tháng 8/2022, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nhận xét, Dự thảo mới nhất đã tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội ở kỳ họp thứ tư về cơ chế thu hồi đất.

Thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được Ban Soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi xác định là một trong 12 nội dung trọng tâm xin ý kiến nhân dân và được đại biểu Quốc hội đặc biệt quan tâm ở các vòng thảo luận.

Theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, Dự thảo mới nhất đã làm rõ hình thức sử dụng đất với các dự án khu đô thị, tách bạch dự án nào Nhà nước thu hồi, dự án nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận.

Cụ thể, Dự thảo đã điều chỉnh “dự án đô thị” trong danh mục dự án thu hồi đất (nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng, dự án khu đô thị mang lại lợi nhuận trực tiếp cho chủ đầu tư, nên phải thỏa thuận với người dân để có quyền sử dụng đất).

“Tại Khoản 2, Điều 78 về dự án công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, điểm h, điểm i quy định: “dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở”, “dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở”. Như vậy, chế định thu hồi đất đã được thu hẹp và dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn không còn mặc nhiên thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất”, ông Đỉnh nhìn nhận.

Tương tự, điểm a, Khoản 3 và điểm a, Khoản 4, Điều 78 của Dự thảo quy định: “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” thuộc trường hợp thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Xâu chuỗi với các quy định có liên quan tại Dự thảo, ông Đỉnh cho rằng, Dự thảo đã xác định rõ 2 phương thức độc lập, riêng rẽ để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn (dự án nhà ở).

Theo đó, nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở), thì Nhà nước được phép thu hồi đất để tạo lập quỹ đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu.

Nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng có đất ở (gồm đất ở và các loại đất không phải là đất ở), thì Nhà nước không được thu hồi đất, mà trường hợp này, nhà đầu tư được tự thỏa thuận với chủ sử dụng đất trong ranh dự án để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai dự án.

Không cần thiết phải tách bạch

Theo dõi xuyên suốt quá trình xây dựng Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, ông Đỉnh phân tích, lý do của đề xuất Nhà nước chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở nếu hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở) là để tránh việc Nhà nước dùng mệnh lệnh hành chính thu hồi đất ở, ảnh hưởng đến chỗ ở của người dân và làm gia tăng áp lực phải bố trí tái định cư.

Ngược lại, lý do của đề xuất chỉ cho phép nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở khi hiện trạng có một phần đất ở (loại trừ trường hợp hoàn toàn không có đất ở) là để tránh nhà đầu tư đầu cơ mua gom đất và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, trong khi giá đất xác định không sát giá thị trường. Trường hợp này, lợi nhuận sẽ chảy vào túi nhà đầu tư.

Tuy nhiên, Nghị quyết số 18-NQ/TW, Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đề ra nhiệm vụ, giải pháp “bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường... Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất...”, Dự thảo cũng quy định nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”.

Bởi thế, theo ông Đỉnh, giá đất chính là trọng tâm của Dự thảo. Nếu định giá đất bám sát giá thị trường, thì hoàn toàn có thể giao đất trực tiếp mà không cần thiết phải đấu giá, đấu thầu. Nếu làm tốt khâu định giá đất, thì mọi chế định sẽ tốt theo, từ thu hồi đất, giao đất, đấu giá, đấu thầu... Ngược lại, nếu định giá đất không tốt, sẽ phát sinh bất cập, tranh chấp, bất bình đẳng xã hội ở bất kỳ khâu nào, thu hồi đất thì bất công; đấu giá, đấu thầu thì “quân xanh, quân đỏ”, lợi ích nhóm...

Giả định Luật Đất đai sửa đổi có thể tạo ra hành lang pháp lý và công cụ để định giá đất bám sát giá thị trường, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, không cần thiết phải tách bạch, phân định rõ trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu; trường hợp nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất. Bởi giá Nhà nước bồi thường cho người dân (trường hợp thu hồi đất) cũng xấp xỉ giá nhà đầu tư chi trả (trường hợp tự thỏa thuận).

Trong khi đó, khi doanh nghiệp đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh sẽ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới và giá đất theo mục đích sử dụng ban đầu. Do định giá đất bám sát giá thị trường, nên cũng không còn mối lo ngại về việc thất thoát tài sản Nhà nước và không cần thiết phải đấu giá, đấu thầu mới bảo đảm cạnh tranh.

Từ những phân tích trên, vị chuyên gia này kiến nghị, Dự thảo không cần thiết phải tách bạch trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính); trường hợp nào cho phép nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự), mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong 2 cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). Việc lựa chọn cơ chế hành chính (tham gia đấu giá, đấu thầu) hay cơ chế dân sự (tự gom đất) là tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư.

“Vai trò của cơ quan nhà nước trong trường hợp này là cần tập trung nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, tăng cường chất lượng công tác định giá để định giá đất sát với giá thị trường, góp phần xây dựng thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích các bên”, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh nhìn nhận.