Chiều ngày 5/7, Thường trực HĐND TP.HCM tổ chức phiên giải trình về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn. Buổi làm việc diễn ra trong bối cảnh, địa phương đang có hàng trăm dự án nhà ở thương mại chưa được cấp sổ hồng, có dự án chậm cấp hàng chục năm khiến người dân bức xúc.

Nghĩa vụ tài chính là khâu vướng mắc nhất

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố cho biết, kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, Thành phố đã cấp giấy chứng nhận cho 110.016 căn hộ/nhà ở riêng lẻ thuộc dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn Thành phố. Tuy nhiên, còn lại hơn 81.000 căn hộ chưa được cấp.

Buổi làm việc diễn ra trong bối cảnh, địa phương đang có hàng trăm dự án nhà ở thương mại chưa được cấp sổ hồng, có dự án chậm cấp hàng chục năm khiến người dân bức xúc

Nguyên nhân số căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận là do nhiều vướng mắc về pháp lý, nghĩa vụ tài chính, thanh tra, điều tra, loại hình nhà ở mới... Công tác giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận tại các dự án phát triển nhà ở thương mại chưa đáp ứng được nhu cầu của chủ đầu tư và người mua nhà. Công tác giải quyết các vướng mắc liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà chưa được thực hiện một cách đồng bộ, thiếu sự lãnh đạo, chỉ đạo xuyên suốt, thống nhất từ Thành phố đến quận, huyện, TP. Thủ Đức…

Giải pháp cụ thể để giải quyết từng vướng mắc, tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu cho tổ chức và cá nhân tại các dự án nhà ở thương mại, ông Thắng cho biết, đối với vướng mắc do chủ đầu tư thế chấp giấy chứng nhận của dự án tại các tổ chức tín dụng, UBND Thành phố chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức mời các sở, ngành liên quan, ngân hàng và chủ đầu tư để hướng dẫn xóa thế chấp quyền sử dụng đất.

“Trường họp chủ đầu tư không thực hiện xóa thế chấp, giao Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản thông báo đến cư dân để biết và đề nghị cư dân nộp đơn khởi kiện chủ đầu tư tại Tòa án để được xem xét giải quyết theo quy định”, ông Thắng nói.

Đối với các dự án chưa cấp giấy chứng nhận, không có vướng mắc về mặt pháp lý, chỉ chờ xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính, ông Thắng cho biết, UBND Thành phố chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức buổi làm việc trực tiếp với Cục Thuế Thành phố, Chi Cục Thuế các quận, huyện, TP. Thủ Đức và các doanh nghiệp dự án để đôn đốc trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp dự án, trách nhiệm ban hành thông báo về nghĩa vụ tài chính và văn bản xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của các cơ quan thuế.

Tuy nhiên, báo cáo kết quả giám sát thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của HĐND Thành phố cho rằng, với 39 dự án với 19.958 căn phải tạm ngưng cấp giấy chứng nhận để chờ chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung, lý do đưa ra sẽ hợp lý nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền thông báo nghĩa vụ tài chính phải nộp.

Tuy nhiên, trong trường hợp này là do cơ quan có thẩm quyền chưa xác định được nghĩa vụ tài chính bổ sung nên chủ đầu tư không có cơ sở để thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách. Mặc dù công tác xác định giá đất phức tạp, cần sự phối hợp của nhiều cơ quan cùng thực hiện và khó khăn trong việc thu thập thông tin, thẩm định giá, lập chứng thư... nhưng xét ở khía cạnh người mua nhà, chủ đầu tư thì sẽ khó có thể lý giải về việc kéo dài thời gian của cơ quan có thẩm quyền trong xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung. Điều đó cho thấy sự thiếu chủ động và không kịp thời từ phía cơ quan nhà nước trong tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật trong lĩnh vực đất đai.

Giải trình với các đại biểu, ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch UBND TPHCM, cho biết, vấn đề xác định nghĩa vụ tài chính là khâu vướng mắc nhất trong việc cấp sổ hồng thời gian qua. Cụ thể, để cấp được giấy, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ và để lại 20% quỹ nhà, đất hoặc tiền tương đương để phát triển nhà ở xã hội. Nội dung này đang có độ vênh giữa Luật Ngân sách và Luật Nhà ở. Các chủ đầu tư thường nộp khoản tiền này chung với tiền sử dụng đất mà chưa tách riêng.

“Các dự án thực hiện thời gian gần đây sẽ được phân khai rõ 20% trên để trích nguồn phục vụ phát triển nhà ở xã hội. Còn đối với các dự án trước đó, UBND TPHCM giao Sở Tài nguyên và Môi trường cùng Cục Thuế thành phố xác định lại việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, làm rõ tỷ lệ 20% nói trên để tháo gỡ vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận”, ông Bùi Xuân Cường thông tin.

Hơn 200 dự án bị bỏ sót

Báo cáo kết quả giám sát thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của HĐND Thành phố nhấn mạnh, do thành phố chưa có cơ quan chủ trì trong việc theo dõi, tổng hợp, đánh giá toàn diện về tình hình các dự án phát triển nhà ở thương mại nói chung và công tác cấp Giấy chứng nhận đối với các dự án này nói riêng, kể từ khi dự án được cấp phép đẫu tư xây dựng đến khi nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng và cấp Giấy chứng nhận.

Do vậy, không có số liệu tổng thể về các dự án nhà ở thương mại, bao gồm số dự án với số căn hộ/nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận; số dự án với số căn hộ/nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận; không thống kê được số lượng dự án chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; nguyên nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Chung cư Saigon Gateway - một trong những điểm nóng tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân liên quan đến sổ hồng.

HĐND Thành phố cho rằng số liệu thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ dừng ở số lượng dự án mà Sở có tiếp nhận hồ sơ và có văn bản thẩm định đủ điều kiện. Do đó, việc phân loại nguyên nhân và đề ra hướng giải quyết cũng chỉ gói gọn trong số 335 dự án theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường.

Từ việc rà soát đối chiếu giữa Báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai với Báo cáo của UBND quận, huyện, TP. Thủ Đức và kết quả thu thập qua Phiếu khảo sát trực tuyến do Ban Đô thị HĐND Thành phố triển khai, cho thấy nhiều dự án có trong Báo cáo của các đơn vị Sở, ngành, quận, huyện nhưng lại không có trong báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai...

Kết quả rà soát, đối chiếu, tổng hợp sơ bộ của Đoàn giám sát ghi nhận, có 208 dự án không có trong danh mục các dự án của Sở Tài nguyên và Môi trường, do đó cũng chưa có sự rà soát, xác định cụ thể nguyên nhân và tìm hướng giải quyết tháo gỡ để cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án này.

Theo đánh giá của HĐND Thành phố, từ việc không thống kê được số lượng các dự án phát triển nhà ở thương mại tương ứng với số căn hộ/nhà ở riêng lẻ chưa được cấp Giấy chứng nhận dẫn đến việc không thể xác định nguyên nhân, cũng như đề ra hướng giải quyết, tháo gỡ các vướng mắc nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân, doanh nghiệp.

Do đó, các cơ quan, đơn vị trực tiếp thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận, cũng như các đơn vị phối hợp không dự báo được khả năng, thời gian, tiến độ cụ thể và không chuẩn bị được nguồn lực để xem xét, giải quyết tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận tương ứng với sự phát triển và gia tăng của các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn Thành phố.

Dựa trên báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường, báo cáo của UBND các quạn, huyện, TP. Thủ Đức và thông tin thu thập qua phiếu khảo sát trực tuyến, Đoàn giám sát của HĐND Thành phố đã ghi nhận thêm một số vướng mắc ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận tại một số dự án và đồng thời chia thành 10 nhóm vướng mắc cụ thể.

Tuy nhiên, đối với 10 nhóm vướng mắc được Đoàn giám sát ghi nhận, chỉ có 6/10 nhóm có số liệu, danh sách thống kê cụ thể về dự án và số căn chưa cấp Giấy chứng nhận; 1/10 nhóm chỉ nêu được số liệu chung, chưa có danh sách cụ thể về số dự án và số căn chưa cấp Giấy chứng nhận; 3/10 nhóm chưa thống kê được số liệu, chưa có danh sách cụ thể về số dự án và số căn chưa cấp Giấy chứng nhận.

Thêm vào đó, trong 10 nhóm vướng mắc này, chỉ có 2/10 nhóm vướng mắc đã được Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất hướng giải quyết, lộ trình cụ thể, thời gian dự kiến hoàn thành, đó là nhóm dự án phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung và nhóm dự án có loại hình bất động sản mới.

Đối với 5 nhóm vướng mắc đã có số liệu hoặc có danh sách còn lại thì giải pháp được Sở Tài nguyên và Môi trường đưa ra chỉ dừng lại ở việc tiếp tục tổ chức các buổi làm việc; làm rõ các nguyên nhân, khó khăn cụ thể, tổng hợp danh sách; gửi văn bản trao đổi thông tin hoặc nghiên cứu, đề xuất biện pháp tháo gỡ.

Đối với 3 nhóm vướng mắc chưa được rà soát, thống kê thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận càng khó khả thi và không xác định được thời gian có thể thực hiện. Những dự án này nằm trong các nhóm dự án có vi phạm pháp luật về xây dựng, nhóm dự án có một phần liên quan đến nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư và nhóm các dự án có đối tượng sở hữu là tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Xem xét trách nhiệm người đứng đầu chậm trễ, trì hoãn cấp sổ hồng

Bà Nguyễn Thị Lệ, Chủ tịch HĐND Thành phố yêu cầu UBND Thành phố cần có cơ chế theo dõi, đôn đốc và kiểm tra tiến độ thực hiện trong giải quyết các khó khăn, vướng mắc liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận tại các dự án phát triển nhà ở thương mại.

Đồng thời, cần xem xét trách nhiệm của người đứng đầu các cơ quan, đơn vị trong việc chậm trễ, trì hoãn, kéo dài việc thực hiện các nội dung liên quan đến tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở thương mại.

Đối với 7 nhóm vướng mắc đã được phân loại theo chức năng, nhiệm vụ của Sở Tài nguyên và Môi trường, bà Lệ đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo rà soát, xác định rõ cơ quan chủ trì, cơ quan phối hợp, hướng giải quyết, tiến độ, thời gian cụ thể hoàn thành việc tháo gỡ vướng mắc đối với từng dự án theo từng nhóm vướng mắc. Thời gian thực hiện chậm nhất là quý III/2023.

Đối với nhóm dự án không có vướng mắc pháp lý hoặc đã được tháo gỡ về mặt pháp lý, bà Lệ yêu cầu cần khẩn trương rà soát, đẩy nhanh tiến độ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Thời gian thực hiện chậm nhất là quý IV/2023.

Đối với nhóm dự án có vướng mắc, có nhiều nội dung phức tạp, bà Lệ đề nghị UBND Thành phố cần tập trung tháo gỡ từng vấn đề, chỉ đạo theo dõi thường xuyên, cập nhật tiến độ thực hiện, chủ động bám sát nhằm giải quyết dứt điểm các hạn chế, tồn đọng. Cần lưu ý đối với nhóm dự án có thế chấp tại tổ chức tín dụng. Thời gian thực hiện việc rà soát này chậm nhất là quý III/2023.

Đối với 3 nhóm vướng mắc đã được phân loại theo chức năng, nhiệm của Sở Xây dựng, bà Lệ đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo rà soát kỹ, thống kê các số liệu và danh sách dự án cụ thể theo từng nhóm vướng mắc. Đồng thời, xác định rõ cơ quan chủ trì, cơ quan phối hợp, hướng giải quyết, tiến độ, thời gian cụ thể hoàn thành việc tháo gỡ vướng mắc đối với từng dự án theo từng nhóm vướng mắc.

Bên cạnh đó, chỉ đạo tập trung xử lý tháo gỡ từng vấn đề, cập nhật, theo dõi tiến độ thường xuyên, chủ động bám sát, đảm bảo đúng tiến độ đề ra nhằm giải quyết dứt điểm các hạn chế, tồn đọng ảnh hưởng đến việc cấp Giấy chứng nhận. Thời gian thực hiện chậm nhất Quý III/2023.