Thảo luận tại chương trình Property Insight xoay quanh chủ đề phát triển shophouse ở Việt Nam, đại diện CBRE nhận định shophouse tạo ra năng suất cho thuê khá ấn tượng, khoảng 6%. Đây là một khoản đầu tư tốt cho những ai đang muốn đầu tư vào các loại bất động sản khác nhau. Tuy nhiên, đi qua giai đoạn sơ khai tiếp cận với thị trường BĐS thì loại hình này phải “tiến hóa” ra sao để tối ưu hóa giá trị của mình?

Ông Andy Han, Tổng Giám đốc SonKim Land chia sẻ về năng suất cho thuê của shophouse tại đây.

Shophouse trước tác động của văn hóa tiêu dùng

Sự phát triển của shophouse không tránh khỏi tác động trực tiếp của văn hoá tiêu dùng ở từng địa phương. Thông thường, tại TP.HCM, các khu vực có nhiều người nước ngoài sinh sống, shophouse và các cửa hàng bán lẻ có xu hướng hoạt động tốt hơn, và giá thuê cũng cao hơn do nhu cầu lớn. Lý giải nguyên nhân của tác động này, các chuyên gia cho rằng, người nước ngoài thường ưa chuộng việc đi bộ hơn là di chuyển bằng xe gắn máy, do đó, họ cũng dễ tiếp cận các shophouse hay các cửa hàng bán lẻ xung quanh nơi mình sinh sống. Cụ thể, các shophouse ở khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7 hoặc quận 1 – nơi có đông đảo cộng đồng cư dân nước ngoài sinh sống và làm việc – đang hoạt động rất tốt trong khi hiệu suất của phân khúc này ở các quận lân cận chưa cao.

Nói rõ hơn về yếu tố văn hoá tiêu dùng, ông Andy Han, CEO SonKim Land, cho rằng, đa số người dân địa phương ưa chuộng việc di chuyển bằng xe gắn máy bởi họ tin rằng, điều này tạo thêm cơ hội để lựa chọn được sản phẩm hoặc dich vụ mình đang có nhu cầu với mức giá hợp lý nhất và chất lượng tốt nhất. Do đó, các shophouse dù nằm ở tầng trệt của các khu chung cư nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận người mua.

 “Trong xu thế phát triển tất yếu của thị trường bất động sản hiện nay, dự án khu chung cư nào cũng phải dành không gian cho khu thương mại. Nhưng tuỳ vào vị trí, mỗi dụ án sẽ có nhu cầu khác nhau. Vì vậy, cho cho rằng sự phát triển và cải tiến của shophouse sẽ tuỳ thuộc vào vị trí và quy mô của dự án nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của cư dân sinh sống ở đó trong tương lai, ông Andy chia sẻ.

Theo quan điểm ngược lại, ông Yun Ju Young, Giám đốc điều hành chuỗi cửa hàng tiện lợi GS25, lại nhận thấy tiềm năng của phân khúc shophouse tại Việt Nam khi được đặt ở tầng trệt của các khu dân cư. Ông Yun cho biết, ở Seoul ngày nay, tại các tòa nhà thương mại thường có ít nhất 1 hoặc 2 cửa hàng tiện lợi, nhà hàng ăn uống, cửa hàng kem…  trong khi chợ truyền thống không còn xuất hiện. Ở Việt Nam, shophouse nằm trong các tòa nhà chung cư là một điểm khá mới mẻ và là cơ hội rất lớn cho phân khúc này nếu biết điều chỉnh và cơ cấu lại sản phẩm trên kệ để tương thích với nhu cầu cư dân và khách hàng.

Ông Yun Ju Young, Giám đốc điều hành chuỗi cửa hàng tiện lợi GS25 chia sẻ tại Chương trình

Tiềm năng là vậy nhưng để mô hình này được vận hành một cách tối ưu và mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư thì việc thấu hiểu văn hoá tiêu dùng bản địa vẫn là cốt lõi. Đây cũng là yếu tố tạo nên sự cạnh tranh khốc liệt giữa thị trường bán lẻ truyền thống và shophouse hiện nay. Để “sống còn” và ngày càng phát triển, mô hình shophouse bắt buộc phải đảm bảo tính chất “tiện lợi, “dễ tiếp cận”, “chất lượng sản phẩm và dịch vụ tốt” mà phải đáp ứng nhu cầu về tiêu dùng của người mua.

Ở góc độ quản lý vận hành, bà Chinh Trần - Trưởng phòng Dịch vụ cho thuê bán lẻ, CBRE Việt Nam, nhận định về việc cần có những thay đổi cụ thể nhắm đến hành vi người dùng sao cho thuận tiện nhất. Shophouse đang có động lực lớn để chuyển hóa theo hướng này. 

 “Bất cứ khi nào bạn không đi bộ và phải mua một chiếc sandwich trước khi đi làm, bạn sẽ luôn nghĩ đến một cửa hàng có chỗ đỗ xe máy để bạn tạt vào, mua sản phẩm và rồi đi ra. Những điều nhỏ nhặt này cần được xem xét và lập kế hoạch tốt ngay từ đầu. Tôi nghĩ điều quan trọng là phải linh hoạt về vị trí và nhân khẩu học khách hàng của dự án để mô hình này có nhiều khả năng hơn tiếp cận khách hàng hơn. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu nghĩ đến yếu tố này.”

Thời điểm vàng cho "sự tiến hóa” shophouse

Khi việc đầu tư shophouse trở thành xu hướng và nhà phát triển dự án đã định vị được nhu cầu và văn hóa của thị trường thì đây chính là thời điểm tốt nhất để phát triển mô hình này. Theo thống kê từ CBRE, lợi nhuận khi đầu tư shophouse đang có sự khác biệt có thể là từ 25% đến thậm chí hơn 100% so với giá căn hộ tùy thuộc vào vị trí. Đây có thể coi là thời điểm vàng để các shophouse có thể “tiến hóa” bắt kịp nhu cầu thị trường và gặt hái thành công.

Bà Chinh Trần nhận định: “Giá trị của một shophouse luôn tăng rất nhanh khi dự án đi được bàn giao và cư dân dọn vào sinh sống. Khi các doanh nghiệp bán lẻ đã hoạt động, thì sau ba đến năm năm, giá trị và khả năng cho thuê của shophouse được ước tính cao hơn gấp nhiều lần so với giá căn hộ. Thời điểm này là cơ hội tốt cho nhà đầu tư.”

Bà Chinh Trần, Trưởng phòng Bộ phận cho thuê mặt bằng bán lẻ CBREBà Chinh Trần, Trưởng phòng Bộ phận cho thuê mặt bằng bán lẻ CBRE

Nhà phát triển nào cũng muốn có một số không gian dành cho khu thương mại trong dự án. Nhưng tuỳ thuộc vào vị trí mà mỗi dự án sẽ có các nhu cầu khác nhau. Hiện nay các chuyển động hạ tầng ở Việt Nam đang rất tốt cũng tạo động lực phát triển cho phân khúc này.

Theo các chuyên gia này dự đoán, trong hai năm tới, tuyến Metro sẽ đi vào hoạt động, giá của bất động sản ở khu vực này sẽ tăng nhanh, kéo theo dịch vụ cho thuê phá triển để đáp ứng những gì khách hàng mong đợi. Lưu lượng giao thông đi qua các dự án nhà ở ngày một nhiều, điều này khiến giá thuê hoặc nhu cầu cho các cửa hàng sẽ tăng. Đây là một cơ hội cho các nhà đầu tư đang muốn tham gia vào thị trường shophouse.

“Tôi nghĩ không chỉ thị trường shophouse mà nhiều thứ ở đây cũng tương tự như Hàn Quốc 20 năm trước. Đây là thời gian chúng ta nên tham gia vào thị trường”, ông Yun Ju Young nhận định.