Trong quý I/2023, thị trường bất động sản đã xuất hiện một số giao dịch.    Ảnh: Lê Toàn

Niềm tin đang trở lại

Thị trường bất động sản đã đi qua một quý, nhìn chung sức mua vẫn trầm lắng. Dữ liệu thị trường trực tuyến của chuyên trang Batdongsan cho thấy, chung cư là loại hình duy nhất có mức độ quan tâm tăng trong 3 tháng đầu năm nay, với mức tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự đều giảm từ 17% đến 54%.

Trên thực tế, dù chưa quá nhiều, nhưng thị trường bất động sản thời gian gần đây đã có chuyển biến tốt hơn, khi nhà đầu tư bắt đầu lên kế hoạch cho những đợt săn hàng, tập trung vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, pháp lý hoàn thiện và có thể khai thác kinh doanh ngay. Điều này cho thấy, niềm tin của nhà đầu tư đang dần hồi phục và đây cũng được xem là yếu tố quan trọng để vực dậy thanh khoản của thị trường.

Anh Nguyễn Văn Đức, một nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM cho biết, sau nửa năm quan sát, anh và nhóm bạn đầu tư chung đã bắt đầu đi tìm hiểu, mua đất nền ven Thành phố hoặc gần các khu công nghiệp. Sau giai đoạn gần như đóng băng, một số chủ đất “ngộp” tài chính đã chấp nhận giảm giá sâu để thoát hàng.

“Mức giá hiện giảm 20 - 30% so với đầu năm ngoái. Nhưng giá giảm không phải là điều quan trọng nhất, mà phải xem xét kỹ về pháp lý dự án, bởi nhiều dự án rẻ vì pháp lý chưa hoàn chỉnh, có khi phải chờ rất lâu, gây rủi ro lớn”, anh Đức nói.

Nhà đầu tư này cũng tiết lộ, cuối năm 2022, khi nhận thấy thanh khoản thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại, trong khi nhu cầu ở vẫn rất lớn, ngay lập tức anh mua đất xây phòng trọ cho công nhân ở Bình Dương. Khi thị trường khó khăn, đất nền dự án khó bán, thì nhà trọ vẫn đem về dòng tiền đều đặn.

Tương tự, một nhà đầu tư khác là anh Hoàng Mạnh Đạt, chia sẻ, năm ngoái, anh quyết định rút bớt tiền từ chứng khoán và quay lại đầu tư bất động sản. Ngay trước Tết Nguyên đán Quý Mão, anh đã mua lại một căn hộ cao cấp tại dự án Millenium (quận 4, TP.HCM) với mức giá rất hợp lý và cho thuê được 20 triệu đồng/tháng.

“Tính ra, mức lợi nhuận khoảng 6%/năm. Dù thấp hơn một chút so với lãi suất gửi tiết kiệm, nhưng khi thị trường sôi động trở lại thì bán căn hộ sẽ có mức tăng mang lại lợi nhuận phù hợp cùng với khoản tiền cho thuê hàng tháng”, anh nói và tiết lộ, đang hoàn tất việc mua một mảnh đất ở giáp ranh TP.HCM mà người bán đang gặp áp lực về tài chính cá nhân, nên phải bán với mức giá thấp hơn trước đây rất nhiều. 

Thị trường đã chạm đáy?

Đáy bất động sản được hiểu là mức giá thấp nhất mà nhà đầu tư có thể mua được. Tuy nhiên, không có một thước đo nào để xác định được đâu là đáy của thị trường. Có những bất động sản tốt, giá giảm 20 - 30% đã là quá hấp dẫn để mua vào, trong khi đó, có những bất động sản giảm giá đến 50 - 60% cũng chưa phải thời điểm xuống tiền.

Do đó, việc tích lũy kiến thức cho mình, cũng như có kế hoạch tài chính tốt để nắm bắt cơ hội kịp thời, cũng như tránh những rủi ro khi đầu tư vào bất động sản không hiệu quả là điều mà các nhà đầu tư cần chuẩn bị.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản nhìn nhận, những trường hợp nhà đầu tư “xuống tiền” trong bối cảnh thanh khoản chung vẫn ảm đảm không phải là quá nhiều, chưa đủ để coi là tín hiệu thị trường ấm trở lại, song mọi quyết định của nhà đầu tư sành sỏi đều có lý của họ.

“Bản thân họ là người đầu tư bất động sản kinh nghiệm lâu năm thì không có khái niệm bất động sản giá đáy hay thủng đáy như lĩnh vực chứng khoán, mà chỉ có giá phù hợp mà cả người mua lẫn người bán chấp nhận được vì mục đích lợi ích của mình”, ông Hoàng nói và cho rằng, điều cơ bản là phải tùy thuộc vào sự am hiểu thị trường của người đầu tư, biết phân tích bất động sản đó thực sự mang lại lợi nhuận hoặc có tiềm năng cùng với những yếu tố an toàn như pháp lý. Quan trọng nhất là có tiềm lực tài chính, không bị phụ thuộc vào vốn vay hoặc biến động lãi suất.

Còn theo ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings, không phải đến bây giờ, mà thị trường bất động sản từ trước Tết đã xuất hiện những cơn sóng ngầm đi săn nhà đất, dù không quá rầm rộ. Ông Phương cũng đồng quan điểm rằng, việc dự đoán đâu là đỉnh, đâu là đáy của thị trường rất khó, bởi mỗi loại hình bất động sản sẽ có tiềm năng, lợi thế nhất định tùy thuộc vào từng thời điểm, chính sách nào đang tác động. Với giới đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, không có khái niệm giá chạm đáy, mà chỉ có khái niệm “giá hợp lý”, bởi đầu tư bất động sản là câu chuyện của dài hạn.

Hiện tại, thị trường đã bắt đầu đón nhận nhiều tín hiệu tích cực từ vĩ mô liên quan đến nguồn vốn tín dụng và pháp lý thông qua Nghị định 08/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; Nghị quyết 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Sau thời điểm ổn định về các chính sách, việc cơ cấu nợ, giải pháp của Ngân hàng Nhà nước về xử lý trái phiếu bắt đầu vào guồng, sẽ từng bước tháo gỡ áp lực cho thị trường.

“Thị trường ở giai đoạn nào cũng có rủi ro đan xen cơ hội. Nhưng hiện tại, đây là giai đoạn tốt để mua bất động sản một cách dễ dàng, dễ đàm phán để không phải mua một giá quá cao như trước. Còn trong bối cảnh chung, thị trường cần thêm ít nhất 4 - 6 tháng để kiểm nghiệm sự phục hồi bởi các chính sách ban hành thường có độ trễ”, ông Phương nói.